萬科：贏得2018「開門紅」，能否再次成為房產「一哥」

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萬科集團（02202-HK）自1988年進入房地產行業，經過30年的發展，成為國內領先的房地產公司，主營業務包括房地產開發和物業服務。截至到目前萬科集團實現房地產業務結算面積165.1萬平方米，房地產業務營業收入218億元。目前已經進入新加坡、倫敦、舊金山、紐約等多個海外市場，參與數十個房地產開發項目。

一季度首局，營收、凈利潤雙豐收

萬科本周三（4月25日）公布2018年一季報。2018年首季度萬科實現營業收入303.44億元（人民幣，下同），同比增長68.03%；實現凈利潤8.95億元，同比增長28.68%；營業收入和凈利潤呈現出雙增長的態勢。

根據財報顯示，萬科一季度凈利潤增長幅度低於營業收入增長幅度。公司方面回應稱，主要是由於當期聯營、合營公司的項目結算較少，且其中個別項目根據當前市場情況計提了減值，體現為投資虧損；另一方面，是由於融資規模擴大，一季度利息支出及財務費用同比有較大幅度增加，因此導致凈利潤增幅低於營業收入增幅。

自2018年以來，國家對房地產市場調控不斷升級，全國範圍內商品房銷售增速持續放緩。根據國家統計局數據顯示，2018年第一季度全國商品房銷售面積僅3.01億平方米，銷售金額達2.56萬億元，同比增長3.6%和10.4%。

萬科一季度實現銷售面積1048.2萬平方米，同比增長6.1%；合同銷售金額1542.6億元，同比增長2.7%。除此之外，截至到一季度末，公司尚有3563.6萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額增至4944.9億元，較2017年底相比，分別增長20.3%和19.3%。

連續兩年錯失房產「一哥」

根據一季度財報可以看出，截至一季度末萬科持有貨幣資金947.8億元。萬科在持續加強住宅開發和物業服務固有優勢的同時，也逐步將租賃住宅納入自己的核心業務，不斷拓展包括商業開發和運營、物流倉儲服務、產業城鎮、養老、教育等業務。

然而，房企市場也在由過去萬科「一超多強」的時代也慢慢轉變成萬科、恆大、碧桂園三強鼎立的格局。雖然，萬科在經營業績和發展戰略上保持著一貫的王者風範，持續穩定的發展。但在土地儲備方面，萬科土儲僅為恆大的一半，約1.1億平方米，三家企業中土地儲備最少，而作為地產企業，土地是其成長資本，也是房企之間戰略分化的體現。目前來看，萬科發展很容易受到土地儲備不足的牽制。

在銷售業績方面，萬科2017年完成5298.8億元銷售合同，被碧桂園甩開200多億元，房企銷售業績第二，已經連續兩年無緣規模榜首的寶座。在一個行業分化、創新不斷的時代，優秀房企把握市場結構，萬科也要交出房企「一哥」的「龍椅」。

「寶萬大戰」又將何去何從

根據深交所4月24日披露的消息，華泰證券股份有限公司深圳益田路證券營業部賣出6346.59萬股，成交金額為18.7億元。這是繼寶能系的鉅盛華減持8972.45萬股萬科A後，再一次出現大宗交易。根據寶能資產管理計劃明細可以推斷，寶能或已清倉廣鉅2號，這也是市場推斷的寶能第二次清空資管計劃。

關於「寶萬之戰」由來已久，早在2015年，寶能通過一系列舉牌行為，在短短一個月的時間內斥資百萬，超過華潤成為萬科第一大股東，寶能系持股15.04%。華潤不甘示弱，緊接著耗資4.97億，增持0.4%萬科股份，重新奪回第一大股東的位置。寶能則繼續予以還擊，再度斥資35億元，持股萬科20.008%，穩坐萬科第一大股東。

儘管「寶萬之爭」開幕，2015年萬科合約銷售業績仍是第一，但「世事難料」，2016年恆大合約銷售超越萬科，位居房企冠軍；2017年，萬科被碧桂園甩開200多億。

萬科也曾在財報中坦言，萬科、寶能的股權鬥爭是導致萬科業績下滑的一個重要原因。萬科曾在2016年財報中指出，受股權時間的影響，公司的經營管理短期內面臨大量的不確定性，導致股價大幅波動，部分客戶、供應商、合伙人、廣大投資者對萬科產生了諸多懷疑。寶能此次減持萬科，這讓持續已久的寶萬之戰漸漸落下帷幕。與轟轟烈烈的開場相比，寶能的離開顯得格外低調。

著名財經專家顧問江瀚表示：「按照萬科2014年6月更新的公司章程，持有公司發行在外30%及以上股份的即為控股股東。目前萬科第一大股東深鐵持有萬科29.38%的股份，未達到30%的最低要求，所以其仍不是萬科的控股股東。因此嚴格意義上來說，萬科股權結構依然分散。」

此時，無論萬科企業本身還是第一大股東深鐵，都需要考慮未來寶能離開過後對萬科股權結構的調整，以防「寶萬之爭」的歷史重演。

作者｜劉玲玲

編輯｜夏雨辰

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