凄風苦雨里再談物業股投資

今年的恆指在一月底突破33000的高位之後開始反覆坐過山車，大風大浪里難免讓人有暈船的感覺。與其每天盯著股價做眼球運動，不如靜下心來好好研究下確定性高的投資標的。人類說到底也是一種被圈養的動物，即便最野性、最無畏的人也得被圈在生老病死的自然規律里，而大部分凡夫俗子如我們不過被圈在一個或大或小的房子里。中國人更是將買房子買成了一種接近信仰的東西，畢竟這是普通人解決基本需求和對抗貨幣濫發的最簡單的辦法。

筆者在去年八月曾經介紹過投資物業股的邏輯【中海物業(2669)，綠城服務(2869)有望成為五年N倍大牛股嗎？】，雖然傳統物業管理行業看上去是個住戶每個月交幾百塊費用，物業公司負責安保、清潔、綠化、維修等沒有什麼高新技術的勞動密集型行業，但從已上市的幾家物業管理公司的數據來看，經營性凈現金流大於凈利潤，物業費的收繳率和續約率都在90%以上，換句話說，只要簽了物業管理合同，在這棟房子幾十年產權範圍內，如果小區空置率不是太高，那物業管理公司的收費服務就能一直維持下去，服務提供的生命周期很長，延續性也很高，是門相當穩定的好生意！而好的物業管理公司一旦形成了品牌和規模優勢，投資的確定性就更高了。

傳統物業服務規模加速擴張

2012年到2017年，中國商品房銷售總面積從9.847億平方米增加到14.5億平方米，年複合增長率8%，在建商品房總建築面積從2012年的43億平方米增加到2017年的54億平方米，這些新增的商品房都將轉化成物業管理公司的麵包。從行業來看，傳統物業管理由於設立門檻不高，市場上運營的物業管理公司多達10萬家，競爭激烈。目前大的物業管理公司一方面通過母地產開發公司獲得穩定在管面積增長，另一方面通過併購其它物業管理公司或者簽約第三方物業開發公司實現快速擴張，以提高在管規模並輸出品牌。目前按在管面積計的行業集中度正在快速提升，2016年百強企業的市佔率從2012年的13.5%增加到29.4%，行業TOP10的物業管理公司的市佔率也從2.9%提高到10.8%，但跟TOP10物業開發公司24%的市佔率相比仍有較大的提升空間。2016年中國物業管理公司收費管理總面積185億平方米，百強企業收費管理總面積達55億平方米。

跟住戶親密接觸的增值服務前景廣闊

當物業管理公司規模化之後，由於跟住戶天然的聯繫，物業管理公司將從傳統的安保清潔維修等基礎服務商，慢慢轉化成平台服務商，物業管理公司在將住戶導向自己的增值服務平台後可提供多種增值服務，包括教育、醫療、養老、諮詢、電商等各種生活服務都能對接到物管公司的平台。雖然這塊業務的發展還在初期，卻已經成為龍頭物業公司提升利潤率的一個重要收入來源。

港股物業管理公司分析

筆者在之前的文章里已經分析過目前在香港上市的綠城服務(2869.hk)、中海物業(2669.hk)和雅生活服務(3319.hk)，而排名前十的物業管理公司還有彩生活(1778.hk)和撤回A股上市申請向香港遞交上市申請的碧桂園物業。

綠城服務2017年收入和凈利潤分別為51.4億和3.87億人民幣，同比增長分別為38.1%和35.7%，其中增值服務佔比超過30%，增值服務里園區服務收入在2017年增長86%，是未來增值服務的重點。17年APP註冊用戶58萬，活躍率66%，在管面積1.378億平方米，儲備面積1.5億平方米，近四年複合增長率分別為26%和29.7%。綠城目前市值179億港幣，股價從17年中以來快速上漲，今年四月以來股價從高位回落14%，估值來看2018年PE在23倍左右。雖然估值不便宜，但作為物業管理龍頭股，不依賴母公司通過自身品牌向第三方物業開發商簽約模式已經成型，增值服務發展順利，跟投資者良性溝通，信息公開透明、無疑是目前市場上最好的投資標的。

中海物業2017年收入和凈利潤分別為33.5億和3.07億人民幣，同比增長分別為1.85%和29.15%，增值服務較去年增長14.9%，佔比7.8%，基本上還是一家傳統物業管理公司，國企天然保守的作風也讓市場對它增值服務的發展持保守看法，目前在管建築面積1.28億平方米，比去年增加3480萬平方米，但增量主要來自收購帶來的2410萬平方米。中海物業目前市值75億港幣，股價從三月以來回調超過25%，2018年PE在13.8倍左右，估值明顯較低。中海物業當然是中高端物業代表，但它業務主要來自好爸爸中海外(688)，自身品牌輸出意識不強，二是國企基因讓它發展增值服務的動能不足，對增值業務反應遲緩，三是公司對外發布信息少，透明度較低，也讓大家對它未來的增長預期較低。當然，股價如果跌殘了，投資價值也是有的。

雅生活2017年收入和凈利潤分別為17.6億和2.9億人民幣，同比增長分別為41.46%和71.39%，增值服務佔比超過31.6%，其中非業主增值服務和業主增值服務同比增長分別為113.7%和86.4%，APP註冊用戶28.7萬，活躍率38.7%；2017年在管面積7833.5萬平方米，其中雅居樂、綠地和第三方在管面積佔比分別為53.9%、3.4%和42.7%，儲備的合約面積1.261億平方米，來自雅居樂、綠地和第三方合約面積佔比分別為46.5%、7.4%和46.1%，目前市值142億港幣，由於上市時估值較高，股價在上市第一天就比招股價跌了23%，目前價格仍遠低於招股價12.3港幣。

彩生活物業是花樣年集團下的物業管理公司，2017年收入和凈利潤分別為16.287億和3.2億人民幣，同比增長分別為21.36%和70.76%，目前增值服務收入佔比17%，經營溢利佔比達42.8%，平台註冊用戶已經達1034萬，活躍用戶33.8%，在跟同業相比增值服務確實發展超過其它幾家。彩生活在管面積4.36億平方米，主要來自第三方。從13年以來，公司在管面積的擴張主要通過收購來實現，導致較高的負債和財務成本，而且這種擴張模式的可持續性存疑。公司在17年11月，以人民幣20.13億收購萬達旗下物業管理公司萬象美，萬象美物業在2017年前10月收入和凈利潤分別達12.36億人民幣和2.35億人民幣。收購的PE倍數預計為17年7倍左右，是比划算的買賣。18年萬達物業並表後彩生活的收入和凈利潤將大幅增加；今年3月之後股價也快速上漲超過50%。彩生活目前市值84.8億，四月以來股價較高位回調18%，2018年預測市盈率在10.6倍左右，因為流動性較差和擴張模式問題估值上一直較同業低。

結語

物業管理雖然是房地產行業下的小不點，跟動則千億銷售額的龍頭房企相比確實微小，但行業輕資產、輕負債、經營現金流良好，服務周期長、延續性強，未來增長確定性高，卻也有著自己獨特的投資價值。在市況波動下，或許我們可以等來好的買入價格。

本人為香港證監會持牌人士，本人和客戶並未持有上述股票

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