房價連漲6年，漲幅18個月第一，這是最火爆的樓市！

來源：華爾街見聞(wallstreetcn),轉載已獲得授權,不代表鳳凰網房產觀點

西雅圖（Seattle），美國人最喜歡居住的城市之一，這裡的房地產市場也因此水漲船高，連續18個月領跑全美樓市。

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西雅圖房價已上漲了六年

根據最新發布的席勒全美房屋價格報告，2月，西雅圖以12.7%的獨棟房屋價格同比漲幅高居榜首。主要受益於該地區人口增長， 持續不斷的科技業繁榮，以及房屋供應短缺。去年，西雅圖就是全美房價漲幅最高的城市。

緊隨其後的是拉斯維加斯（Las Vegas）和舊金山（San Francisco），其餘城市幾乎沒有出現兩位數的同比漲幅。

此前美國西北綜合上市服務公司（Northwest Multiple Listing Service, NMLS）發報告稱，3月，西雅圖城區房價中位數首次超過80萬美元，至81.95萬美元，遠超2月創下的77.7萬美元歷史記錄。

如果按照當前這種漲勢發展下去，西雅圖平均房價有望在今年年底逼近100萬美元大關。

西雅圖房價已經整整上漲了六年。與2012年的底部時期相比，西雅圖房價累計漲幅高達85%，是全美房價平均增幅的近3倍。只有舊金山和拉斯維加斯在6年的時間裡有超過85%的漲幅。

西雅圖房價這一輪的漲幅已經超過了金融危機之前73%的漲幅，即使剔除通貨膨脹的因素，現在的房價也已經超過了2007年時的高點。

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西雅圖房價為何大漲？

對此，Zillow首席經濟學家Svenja Gudell博士評價稱：

最近幾年這種持續且快速的房價上漲勢頭足以讓房屋買家感到頭疼。對於尋找上車盤的首次購房者以及低收入買家來說，這種痛苦尤為劇烈，因為這類房產價格恰恰漲得最快。這在很大程度上是因為人們對它們的需求量最大。

西雅圖的風光旖旎，氣候宜人，吸引了大量企業和員工入駐。擁有50萬員工的美國互聯網巨頭亞馬遜就將總部設立在西雅圖，這裡也因此駐紮著大量薪水豐厚的碼農們。此外，西雅圖還是最受海外投資者青睞的城市之一。

亞馬遜球屋

然而，西雅圖房地產市場面臨著「僧多粥少」的困境，房屋庫存供應不足也是促成西雅圖房價快速上漲的因素之一，房產流轉速度也非常快。

房屋交易平台Zillow的數據顯示，2017年西雅圖的房屋平均待售時間為47天，是有史以來的最短時間。這使得西雅圖成為2017年房屋銷售的第三大市場。加州聖何塞(San Jose) 和舊金山兩地，分別以41天和43天位列銷售速度前兩名。待售時間最長的是紐約，平均待售時間為134天。

西雅圖RE / MAX Northwest Realtors的所有者Matt van Winkle表示：「庫存保持在歷史最低水平，買家需求從去年開始出現蔓延，因為許多買家無法購買房產。

值得注意的是，沒有明顯的跡象表明西雅圖正處於房產泡沫之中。這一輪房價上漲的驅動因素與金融危機之前並不相同，銀行只向信用良好並且有償還能力的人發放貸款，違約率也遠遠低於金融危機時期。

從全美來看，美國平均房價整體上揚，已經維持了長達70個月的漲勢。

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美國樓市的「詭異」繁榮

從某種角度講，當前的美國住宅市場比以往的任何周期都要詭異。

儘管美國就業穩步擴增，薪資穩步增長，這些都鼓勵著潛在買家出手購房，然而，處於歷史記錄低位的房屋供應卻令房價居高不下，從而抑制了部分需求，特別是那些想買「上車盤」的千禧一代買家。

眼下這種殘酷的現實原本不應該出現——就在幾年前，市場上還普遍存在一種觀點，即隨著嬰兒潮一代人相繼步入退休，會有大量房屋掛牌出售，很多房主選擇賣房變現，以免重蹈08年金融危機的覆轍……屆時二手房市場將呈現出繁榮景象，給70後、80後和90後打造一個令人鼓舞的買方市場。

可是，想像是如此豐滿，現實卻是如此骨感：嬰兒潮一代人確實大批量地退休了，房屋供應量卻沒有想像中那麼多，幾乎沒人願意賣房，房價正在飆漲，購房者越來越絕望……

過去幾年來房地產市場非常火爆的地區現在依然熱火朝天，西雅圖、聖何塞等地區的住宅價格繼續以每年兩位數的速度上漲。拉斯維加斯去年的房價平均上漲12%，過去五年直接翻了一倍。

而另外一些新的城市，比如納什維爾、鹽湖城和堪薩斯城的樓市也加入了大漲行列。

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問題究竟出在哪裡？

與西雅圖情況類似，太多的人在購買太少的房子，住房庫存短缺是個巨大的問題。

房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，截至2月底，全美現有待售房屋環比增加4.6%至159萬棟，但同比大減8.1%，且已經連續33個下降。

若按照現在的銷售速度，尚未出售的庫存住宅大約能滿足3.4個月的需求，這是有史以來的最低記錄，去年同期則是3.8個月。

全美住宅的轉手率非常高，一套待售房產在市場上的停留時間平均僅41天，而一年前還為52天，通常則為6個月。

美國財經博主John Rubino在他運營的DollarCollapse網站發文分析稱，庫存短缺的原因有很多：

美國房價已經維持了6個月的增長勢頭；房地產交易涉及到一些顯著的成本，比如房產交易稅，購房費用等；

數以百萬計的房主都有利率在4%左右的長期定息按揭貸款，所持房產一經交易，他們就要支付違約金；

當前正值美國稅改時期，那些住在高檔社區的房主認為現在賣房不合算；新建房屋不足以滿足市場需求；

很多潛在買家不再擁有過去的收入水平，很多人每周的工作時間不再是40個小時了，越來越多人擁有彈性的工作時間，很多人不再能負擔得起抵押貸款了。

在美國房產經紀商Coldwell Banker Premier Realty工作的Chris Bishop表示，現在的買家當中，除了結婚成家有剛需的千禧一代人之外，還有大量需求來自於那些金融危機中喪失了抵押房產贖回權的原房主們，他們陸陸續續地修復了自己的信用，開始重新買房子。

今日美國援引Veritas Urbis Economics首席經濟學家Ralph McLaughlin的話稱：

對於購房者來說，現在是他們最近這些年的記憶中一段艱難的歲月。而對於買房者而言，如今是一個賣房賺大錢的美好時代，除非他們自己希望買一所更大更好的房子。

37歲的拉斯維加斯過戶公證員Maria Maneva就是一位正在忙於更換一所更大面積房屋的買家。當她帶著男友以及他們3個月大的女兒看到一棟四間卧室的獨棟房屋時，立即開價40.59萬美元，但賣家對她的競爭對手提供的現金全款顯然更有興趣，最終，她沒有買到那個房子。

「現在，我已經準備不看房就提出報價了。我真的是怕了。」

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