中商產業研究院：2018年產城綜合體規劃案例解析

一、產城綜合體的前世今生

傳統產業園區從上世紀80年代發展至今，經歷了從1.0到4.0階段的顛覆性變化。當前，做為4.0階段典型代表的「產城綜合體」成為新時代經濟創新和發展的重要載體，其核心特徵和經營模式已經日趨成熟。

——1.0純工業廠房時代

上世紀80年代的工業園區是我國產業園區以低成本為導向的1.0階段，以優惠的土地價格與廉價的勞動力等成本因素和優惠的稅收政策等要素聚集的外力驅動階段，該階段主要呈現傳統的「租售模式」純開發商思維特點。

——2.0辦公工業時代

上世紀90年代，IT產業的快速興起帶動了科技園區的出現與繁榮，產業園區的發展也進入了以產業為主導，通過在園區內或園區周邊布局核心產業上下游配套企業，驅動核心企業發展，實現園區經濟的整體提升的2.0階段，此階段主要以政府主導為主，產業主要以製造業為主。

——3.0總部式產業園區時代

21世紀，產業園區的結構和功能呈現出複合化及立體化的發展趨勢，主要以總部經濟園區為代表，進入了內生動力和技術創新驅動的3.0階段。該階段通過提供綜合配套服務，涉及人才、研發、諮詢、培訓、技術、金融等服務型因素驅動，提升園區產業價值鏈，生產性服務業逐漸凸顯，此階段企業增值服務的提供開始受到關注。

——4.0產城綜合體智慧園區時代

近年來，產業園區的發展已經進入到4.0的「產城綜合體」階段，該階段早已脫離了新蓋廠房、修建馬路、種植綠樹等的最基礎園區建設，也跨越了為園區引進商店、餐飲等配套服務的階段，轉變成為了愈加註重園區的硬體軟體智慧化。該階段的產業園區是以產城融合式的生態鏈綜合體形式出現的，是一種以產業集群為依託，以確保產業集群的有效運行為核心，利用城市運營的概念建立的，其產業形態表現為產業集群，實現了工業、商業、服務業、地產業的協同發展；在建築形態上表現為城市功能綜合體，實現了工業空間、商業空間、居住空間、生活空間之間的融合。

綜上所述，具有產城融合、創新驅動和複合經營特質的第四代產業園區是創新型產業園區面向未來的發展方向。

二、產城綜合體的他山之石

——案例一：華強ideapark，深圳「帶寬」最強產城綜合體

l項目概況

華強集團打造「光明鳳凰城」的首個重點啟動項目，未來將形成以華強為龍頭的創意產業集群，提供最優「價值帶寬」，帶領深圳進入產業園4.0時代。

l項目概念規劃

華強ideapark規劃結合內外資源，打造一軸、兩心、兩帶的規劃結構，形成以商業配套中心為起點，休閑服務中心為核心，公共空間為主軸的主體結構。貫徹低衝擊開發理念，場地處理順勢而為，利用西側防護綠帶等打造貫通用地的生態綠色廊道。

a.順勢而為的場地處理，實現環境與建築的和諧

b.創意「雙首層」設計，採用人車分流交通體系

c.錯落+旋轉的創新主體設計，營造個性、活力空間

d.低碳環境控制規劃，生態用地比例超過1/4

e.綠色建築設計達一星級綠色建築標準

f.獨創「華強雲+產業運營系統」，為企業發展加速

——案例二：南山智園，深圳乃至全國的第一個「國際知識創新村」

l項目概況

南山智園為周邊舊工業村（園）改造樹立了榜樣，為周邊低端製造業升級指明了方向，把城市中心區的舊村改造推向了新高度，成為了中國第一個園區、社區、校區「三區融合」的國際知識創新村，集聚了一批戰略性新興產業企業，是一個開放的創新生態體系。

項目規劃

項目規劃立足片區的山丘特徵及複雜的自然地形，基於新型園區城市化的認知，主要設置五大分區，滿足現代研發設施的使用要求和空間靈活性。

五大分區如下：

v靈感區——孵化中心，提供能達到研發、生產和教育一體化目標的建築及空間

v研究區——儀器儀錶產業園，支持和鼓勵醫療設備與相關行業發展的區域

v知識區——創業及產業園服務中心，擁有為輔助產業加速器三個組成部分的功能空間及資源

v實現區——服務外包產業園，擁有服務外包產業所需大面積，高效的辦公空間

v發現區——在以上四大分區間形成具有獨特景觀和公共空間的「城市」中心，是具有組織、實驗、和交際元素的中心區域

目前，南山智園入駐單位滿意度大幅提高、創新活力迸發——單位面積產值、單位面積產生稅收等多項經濟社會指標持續領跑全國。深信服、優必選等入駐企業成為全國創新榜樣。按照計劃，下一步，南山區將在南山智園構造一個全智慧的服務平台，把園區的原始創新、技術創新、產品創新和模式創新聚合在一起，實現園區企業、科研機構有質量有效率的發展。

——案例三：東莞天安數碼城，打造鏈式創新企業生態圈

l項目概況

東莞天安數碼城僅用三年時間完成從魚塘、芭蕉地、菜園到優秀企業集聚的產業轉型升級示範園區蛻變，已形成「創業苗圃—孵化器—加速器」一體化的創業孵化生態鏈，針對不同階段的企業、項目的發展需求，提供定製化的孵化服務，聚集了創客、風投、項目、孵化器、企業家和人才等各種創新資源，讓創新環境能夠像生物圈一樣自成系統、自我發展。

聚合高端資源打造創業沃土

作為一家大型綜合性孵化器，東莞天安數碼城長期致力於創造一個融於城市、宜業宜商宜居、動靜結合的、充滿活力的多功能綜合園區，為園區企業打造一個高科技、高起點、高效而又富有親和力的發展環境。其發展借鑒：一是因主題而建——清晰的產業定位，以戰略新興產業等龍頭企業為主體，以園區眾多的優質中小企業為配套，構建若干個產業創新生態縱向子系統；二是為成長而來——完善的高成長企業服務體系，包括政務、知識產權、科技展示、公共技術平台等豐富內容的公共服務系統，為成長型企業提供政策、人才、資金、技術、產學研解決方案；三是因城市而生——與城市的無縫融合，為園區內研發人才、商務人才、企業員工，打造提供優質商旅、辦公及消費服務的商業生態圈；四是以科技為核——構建數字化園區，以科技金融、科技擔保、投資基金等優質服務機構為主，構建產業專業服務橫向子系統。

完善功能體系搭建服務平台

a.服務為本，建立完善五大功能體系。

三、產城綜合體發展建議

中商產業研究院袁健教授認為：產城綜合體在產業方面，聚焦產業結構升級，向產業園區4.0階段跨越發展，打造開放的創新生態體系；注重引進相關新興產業和未來產業，引領傳統產業創新發展；抓住關鍵產業優勢，合理進行產業鏈延伸和升級，增加產業附加值。

在服務方面，通過建設孵化平台、培育創新企業、聚集創新資源、推廣創新文化、建立創新體系、營造創新創業環境，全方面扶持企業，打造創業沃土；提供系統的支持服務，砍掉80%冗餘環節，集中精力做20%核心業務，整合產業鏈資源，做重度垂直的產業園運營，為入駐企業獲取最大化的「產業帶寬」。

在規劃方面，園區規劃因地制宜，注重生態化、靈活性，實現環境與建築的和諧、自然，最大化地實現了與周邊環境的共生、共榮；建築的設計手法具備現代性，前瞻性以及時代感，功能布局上採用模塊化的設計手法，形成理性高效分區明確的功能平面，流線互不交叉，保持不同性質功能之間的相對獨立性。

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