跳出房價看房價

我發現有個事情很有意思，你想解釋一個社會現象，比如A，如果你僅僅專註於觀察和解析A，基本上不能解釋清楚，經常搞得雲里霧裡。那麼問題來了，如何才能解釋清楚A？需要跳出A去看A，比如今天想說的事：房價未來的走勢。我不從房子的供需、土地供給等角度出發，而從我國經濟的整體局面和世界金融競爭角度看。

以前也不懂如何去看待房價和中國經濟的關係，也看不懂房價的未來走勢。直到有一天，看到一篇文章《2016上半年，樓市，匯率，加息以及其他》的長文，作者大文豪從一個更高的視角，向讀者展開我國經濟的全貌，和當前極其危險的經濟現狀，讓我從此豁然開朗，之後不斷接觸類似的文章，從更高的角度去看經濟，去看樓市。此後，我也慢慢地形成了自己的邏輯。首先表明觀點，我是堅定看空樓市的，2018-2020年將是房價走勢拐頭的重要階段，將從大漲轉為大跌，直到回歸正常。當然了，如果你看完我的這篇文章後，還是只關注房價的話，你是失敗的，如果你開始去重點關注宏觀經濟方面的內容，那恭喜你，你成長了。

下面進入正題，看過一些討論，堅定看多或者看橫盤的朋友有個常用的理由，因為政府不會讓房子蹦，房子崩之後經濟將會崩潰，同時房子崩了後，人們資產大幅縮水，造成嚴重後果。（參見日本失去的二十年，東南亞危機時候的香港，次貸危機的美國）。很顯然，比如日本和美國政府，肯定不希望樓市崩盤帶崩經濟，但事實是危機就這麼發生了，這時候又有人會說，我國政府的控制力完全強於日美，不會走相似的道路的，控制力這點我不否認，最典型的就是限購限售政策的推行，非常好的限制了交易，鎖住了流動性，相當於築起了一個大壩，能在一定程度上減少危險，但是最大的大壩也不可能圈住滔天洪水，即不可能抵擋住金融甚至經濟危機的衝擊。

在分析樓市崩盤的邏輯前，需要大家思考一個問題，樓市崩盤的原因是什麼？只有去思考這個問題，你才能夠去分析樓市的走勢，像大量投機盤拋售、很多人還不起錢房子只能被銀行回收拍賣這些理由都太表面了，並未涉及到根本，我們需要的是去分析為什麼會引起大量投機盤拋售、很多人還不起錢的這些問題。

日本樓市崩盤的原因在於廣場協議和美國貿易戰導致日本出口企業利潤縮減，大量人員失業，無法繼續還房貸，同時國內加息提高資金成本以至於人們還貸成本提高同樣無法繼續還貸。美國則因為住房市場降溫尤其是利率的提高導致大量次貸的貸款人無法按期還款，房子因為無法賣出高價導致銀行收回後無法彌補損失，進而引發一連串的虧損，最終演變成次貸危機。

回到中國，需要明確一點，我們現在面臨的最大問題不是房地產泡沫過大，而是下面幾個問題：外匯儲備流失、地方債務高企、企業債務高企、金融高槓桿。其中無論哪個問題沒解決好，都會帶來經濟危機。可以這麼說，房價暴漲正是高層為解決上述問題而採取的策略，通過房價暴漲吸引大量購買力，從而將地方債務問題和金融高槓桿問題進行轉移，同時通過金融改革，進一步降低槓桿。外匯儲備的流失，同樣藉助於房價的暴漲得以緩解，通過將資金引導到買房上，減輕國內人民幣兌換外幣的壓力，並通過外匯管制，減少流出。

下面的問題是，如何推導到房價會崩的結論？一步步來。

1.為什麼外匯儲備會減少？

美聯儲進入加息縮表周期，疊加中國製造業投資收益率持續走低，美元走強，美國減稅，在這種情況下，美元的收益率高於人民幣，吸引力更高，在資本能自由流動的情況下，國內的資本一定是想辦法把人民幣換成美元的，結合我國的外匯制度，就是把手中的人民幣換成國家的美元外匯儲備，而外匯是我國向國外購買石油糧食的唯一貨幣，外匯一旦過少，直接危害國家安全。原因可以去了解下美元霸權的原理。

此外，隨著我國勞動力成本的增加和人口紅利的減少，出口優勢逐漸消失，出口產品競爭力減弱，順差縮小帶來的結果同樣是外匯儲備減少。

2.地方債務高企、企業債務高企、金融高槓桿的由來

四萬億引起需求大漲，供給逐漸跟上，一旦不持續放水，需求減少，就是產能過剩，債務高企。

有這麼多問題的存在，按道理，是可以一步步逐漸解決，用時間換空間，或者通過持續放水來維持的。但是，這個時間，美國出現了，加息縮表、貿易戰統統來，這個將帶來以下幾點影響：

1.美元走強，人民幣有持續貶值預期，疊加製造業投資收益率低，資金有外逃動力，這時候國內如果還和以前一樣放水的話，將會加速外資和國內資本外逃，結果是外匯儲備加速減少，當然有人會覺得實行更嚴格的外匯管制就好了，比如不給換….這麼玩的結果就是沒人會跟你玩了。而一旦停止放水，債務危機就會爆發，畢竟收益率不高的時候，是通過借新債還就債的方式延續，放水停止後，利率將上行，結果就是你的還息壓力將更大，更容易破產。所以，國家才這麼急的要解決債務問題，沒時間了。

2.貿易戰在貿易端的事情很簡單，就是減少你的順差，對你的外匯儲備造成壓力。

總結一下，因為美國自己的原因（以後再寫），選擇進入加息縮表周期，正式告別寬鬆周期，為保證我國外匯儲備安全，我們無法在全球進入加息縮表周期時，無法繼續大放水，以後必將跟上美國的加息步伐，現在shibor、MLF等利率已經明顯上行，後來只會越來越高。

前期由於放水，資金成本不高，企業和政府通過大量借債的方式實現快速發展，同時產生過剩問題出現。如果說資金成本低，利潤率只要高於利息率就能維持，一旦資金成本過高，高於利潤率，就出問題了。無法通過放水維持的情況下，也就是說沒時間給你解決了，此時，推高房價，成了救命稻草，一方面解決了地方債務危機，另一方面通過限售限購鎖定了流動性，減少了外匯儲備的壓力，現在你應該明白為何房價上的這麼快了，多方力量的共同推動。補充一點，大量百姓買房還解決了銀行的危機，畢竟個人是沒法破產的，企業可以。

問題回到房子上，理一下我看空的邏輯。

我前一篇文章中說過，這幾波暴漲催生了大量新的需求，包括本來延遲購買者提前購買需求、有房者的投資性需求和炒房團，並且配合限售限購政策、人才政策、搖號進一步營造出房子大熱的局面。現在的買房，像極了股災前的暴漲階段，買到就是賺到，多麼熟悉的畫面，多麼美好的遠景，請記住一點，股災前的特徵就是加速上行。

後市看空的邏輯：

1.短期內催生大量需求後，後續我非常不看好持續性，畢竟購買者提前購買需求、有房者的投資性需求是一次性的，不會每天源源不斷的產生，而且一次性短期內釋放後，後面會出現非常長時間的空白期，到點後需求會表現出斷崖式的下跌。現在的短暫的繁榮由於社會恐慌性上車和投機造成，並不具有延續性。而且，越是恐慌，房價漲的越快，表象越是繁榮。

2.第二點，也是非常重要的一點，買房是高槓桿投資，高槓桿最怕的就是資金鏈斷裂，而斷裂的重要原因就是高成本，即高利率。以前都沒事，寬鬆貨幣環境，成本低，能很方便借到錢，因此大量資金湧入房地產，造成房地產的繁榮。現在不一樣了，進入加息周期了，沒這麼多的錢，怎麼玩？要知道金融產品要在高位時，如果沒有足夠的買盤，是必將很快扭頭下跌的。這個時間不需要太久，2018-2020年三年間將出結果。還有一點，我們已經進入經濟危機中了，後期失業率將增加，斷供的人將增加，賣盤會逐漸增多。

3.出生人口將出現斷崖式下跌，老齡化加劇，接盤的越來越少。

最後，駁斥幾個看多觀點

1.政府不讓房子下跌的，因為要賣地保持財政收入。

聲明一點，價格是供需決定的，任何以行政手段干預的結果都將是一地雞毛，如果房子沒人買了，大家著急想賣，這時候規定房價必須在高點賣，不準降價，會怎麼樣，自己想像。

反向思考下，如果政府能夠隨意控制房價，那為何這麼多年來，房價並沒有出現爆炸式增長，在最近才爆炸式增長呢？這次暴漲個人覺得是全國一起謀劃，才這樣，這麼做的後果很危險，房價一旦暴跌將引起一定的危機，能夠准許的原因是時間不夠了，兩害相權取其輕。

同時，再反向思考下，如果能夠保持賣地收入的話，為什麼要開展房產稅？是不是也說明了高人很明白賣地搞財政是不可延續的？

我不覺得有這個能力能夠在需求少於供給的情況下保持高位。

2.房價一旦大崩就會造成經濟危機

房價下跌的危害在於斷供，形成銀行壞賬，危害傳到銀行，最後形成全社會擠兌，最終引起金融危機。這個邏輯沒問題，日本就是這麼走的。對於這個問題，我也無法確定的給出答案，我只說下自己的幾個想法。提高首付，加強了抗風險能力，在努力提高抗性，尤其是很多地方需要全款，安全性更高了，畢竟全款下房價暴跌並不會斷供；百姓沒有破產，轉移到百姓比在企業政府債務要好，兩害相權取其輕，並沒有完全之策；這波大漲還搶著上車的，肯定是有經濟能力的，抗性明顯強，對比次貸危機中採用次貸的人。因此，我認為我國買房的人的抗性要遠強於美國，危害並沒有很多人想的那麼多。另一方面，中央集權的政府能夠保證在銀行遇到危機的時候，集中力量調配幫助銀行，這點比日本強很多，同樣表明危害並沒有很多人想的那麼多。

3.房價綁架了中國經濟

大家沒看到高層在這麼努力的擺脫房價對經濟的影響么？定向降准，減稅，大力推進位造業等等，一直在努力。也許等到房子大跌的時候，實體經濟已經起來了，房價影響並沒有大家認為的這麼大呢?當然，這是最想看到的結果，解決完問題，放開房價，但畢竟是理想，邊走邊看吧。「房子是拿來住的，不是用來炒的」，不是一句空話，只是時間未到，你還沒體會到而已。

想說的還很多，以後慢慢寫。

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