一個非典型性海南投資客的720天

鏈家的一份數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房佔比高達88%。海南省統計年鑒顯示，2016年末海南省候鳥人口達到121.42萬人，其中，常住型候鳥49.58萬人、流動型候鳥人口71.84萬人，相對於此，總人口為902萬人。投資客和候鳥人群也成為了海南樓市獨特的風景線。

不要總羨慕來海南投資買房的人，真正賺到錢的沒幾個。在海南，買到房子不算本事，能成功變現落袋為安才是能耐。這兩句話，是濤子經常掛在嘴邊的，三年前，濤子因工作的關係，在海南呆了半年，最近的一波熱炒，正好被他趕上。

理性投機者的選擇：

抗風險能力排首位

轉了一圈之後，三亞太貴，博鰲有價無市，西線開發難度大，把自己定位為理性投資者的濤子，最終在海口附近的澄邁出手。

「我買澄邁的房子理由很簡單，至少這兒還有點剛需，有點本地需求，雖然少，但抗風險能力就比其他地方強。」除此之外，持有成本較低、利於出租也是濤子選擇這兒的原因。

濤子第一個出手的小區，位於澄邁的開發區，單價4000多元/平方米購入，和海南很多小戶型項目一樣，60多平方米的兩居室看上去跟北京90平方米的差不多。因為在開發區里，這裡聚集了大量的「新海南人」，也有不少工作在海口，在這裡或租或買的過渡性需求者。

「別的地方自住型需求最多30%，這裡能到50%，最關鍵的是，二手房賣得出去。」 房子好租、轉讓方便，讓濤子直到今天，依然持有這個項目。「我想過，現在附近項目的均價大概是1.4萬-1.5萬元，即便是暴跌也能賣到7000-8000元/平方米，除去精裝修我還是賺的。」

投資者的共同難題

難賣的二手房

限購之前，在海南買新房容易，想要賺錢變現卻不是件容易的事，這是濤子這三年來感受最深的，這一點倒很像現在的環京樓市。

新房存量太大，是濤子總結二手房難賣的原因。

「有人說本輪海南限購之後， 被冰封在海南的炒房資金大概有5000億元，新房的貨值遠遠超過這個數。」在濤子看來，這5000億元中，即便套路深的、能夠通過改底單成功變為新房的，最多不過1/3，更多的是以二手房的形式入市廝殺。

二手房交易成本高，是每一個購房者都清楚的，加上海南特殊的氣候對房屋的腐蝕，加上時不時被收購盤活的爛尾樓，如果沒有很大幅度的讓利，二手房很難與新房競爭。

給濤子曾經深深上了一課的清水灣雅居樂項目就是其中之一。

「清水灣在很多海南人眼裡都是好地方，海灘好、環境好，距離301醫院也近，清水灣的雅居樂盤子也大，相對配套也可以，更重要的是，就這麼一個項目，拿了八年的海南省銷冠，我就壓根兒沒想到會賣不出去。」濤子總結，清水灣項目自己賣不出去的原因完全符合上述特徵：區域內新盤太多，各種各樣產品特別豐富，有高端獨棟融創的鑽石海岸，也有瞄準剛需的碧桂園珊瑚宮殿，更有雅居樂本身的新房。「放眼望過去全是房子，但基本沒有本地需求，全是候鳥。」在這樣的環境下，二手房交易變得難上加難。「我進海南就買了這，去年下半年覺得不對勁，開始掛，半年的時間，壓根兒沒人問。」急於變現的濤子，最終折價3000元/平方米，快速出手了這套房子。「很多人說，這個項目拿著長期看好，可是當時調控的風聲已經很近，我手裡一共還有三個房子在海南，一旦禁售，資金壓力太大。」

離場

一年之後再說

直到現在，在投資者為未能及時在全島限購之前抄得一套海南新房遺憾的時候，濤子依然不後悔自己出掉手中的貨值，畢竟外人看到的都是海南房價年前200萬，年後400萬，但真要有人出400萬元接你的房子才算賺。

談到是否還會再一次投資海南房地產的時候，濤子坦言，一年以後再說。「一來這波調控看上去不像短期行為，市場肯定要冷一冷，那些挺不住的開發商是要倒一批的，但價格是不是能下去，就難說了。」

資料顯示，截至2017年底，恆大在海南區域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積高達1709萬平方米；富力地產在海南區域的權益總建築面積為317.1萬平方米，權益可售總建築面積為305.6萬平方米。雅居樂在海南擁有6個項目，佔地總面積為1163萬平方米。碧桂園在海南區域的總可售建築面積為512萬平方米。融創中國在海南區域的總建築面積為401.66萬平方米。排名前二十的地產商一大半均已布局海南，包括恆大、碧桂園、融創、雅居樂、富力等上市房企均坐擁可觀的土地儲備。其中，恆大、碧桂園、融創與雅居樂堪稱海南地主。

在海南建設國際旅遊島政策刺激下，開發商簇擁進入海南市場，房地產新開工項目不斷增加。海南省統計局數據顯示，2010年全省有工作量的房地產開發企業545家，比2009年增加140家。全省房地產開工項目580個，比2009年增加155個。

在總體供應量不再增加的當下，一旦調控持續，開發商進入兼并周期，市場的調整才算徹底開始。

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