買房前需要注意的地方
房產上車和抄底。
看到這四個字都會說你是不是瘋了。
自2017年以來，政策打壓下去，國內大部分地區的房價基本都橫盤或下跌。
「房住不炒」寫進報告，這次玩真的，但會不會一直壓，歷來經驗看，一般兩年左右會視場內情形逐步放開，無一例外。
那這次呢？拉長時間軸，是一定會放開的，那多久，說不好，這次這樣認真，我覺得怎麼也要3-5年，到時繼續漲。
先不管他房產漲還是跌，這個不是我們凡人能判斷的，但還是有很多剛需、置換以及投資客，這部分人構成了潛在的買房，他們在等，等一個時機，一到立刻會入市。
這個時機就是底部，今天我想寫一下怎麼找底，如何有邏輯的去判斷，如何找到個人最划算的位置。
抄底的兩種方式
房價出現報復性上漲前會出現兩個底，一個是價格底，一個是政策底。
錢多的人找准價格底，有一個信號，就是看信貸，信貸最緊時價格往往會很低。
因為信貸緊，買房者貸不到款，房子難以出手，開放商和房東自然降價甩賣。
所以闊的人，手頭很松資金足夠，條件符合，完全可以直接按政策買進，及時上車。
錢少的人找政策底，意思就是每次調控，政策都是變嚴，認房認貸，離婚6個月，首付比例，是否普通住宅等都會按最嚴格執行。
執行2年後，市場逐漸冰凍，ZF往往會放鬆調控，變松的消息和政策就會慢慢出來，比如現在南京等，剛開始嚴格，現在也是開始有學歷就送戶口這類，都是放鬆的信號。
認識多點銀行的朋友吧，他們會有很多一手消息。
政策出台，開始放鬆時，就是精確抄底時間點，當然，是對沒那麼多錢的朋友來說，因為他們需要貸款的支持。
抄底的城市標的
全國大中小城市若干，除去自住的，沒太多選擇，這裡不寫。投資客尤其注重標的的選擇，買哪裡？黑板上都寫著，調控最嚴格的城市！
最嚴的是北京，深圳和上海。
為什麼最嚴？因為人口凈流入多，每年湧入的人口就都是潛在的買方，這些城市的房產具有保值增值的功能，且一旦政策允許，脫手極其方便。
限貸從開始就較為寬鬆的城市如福州長沙武漢，不是不跌，時候未到，土地供應和人口數據不匹配的城市，我從來都不推薦，自住除外。
這裡除去自住，如果是投資，一定要考慮好以後的變現問題，買入後的目的是增值，不能是紙上富貴。
有很多城市，新房建起來一擁而上，3萬開盤，比如我老家無錫，但我一直把它劃為流氓城市，這裡的流氓指的是土地供應，它有源源不斷的土地，後天就能在新盤周圍再造十個新盤，價格缺乏支撐。以及就業高校的配套等，都是需要考慮進去的因素，無錫幾乎都不佔。
如果一定要買這些城市，也建議買好地段好學區好地鐵的這些新房，其他的我覺得根本不具備投資價值，到時跌起來出不了手，嘿嘿。
對於標的的選擇，各抒己見，每個人都有自己不同的看法，這裡不多深入。
有了抄底底部的判斷和城市標的的選擇，那現在其實就是等，那說一下，現在需要做哪些準備，俗話都說不打無準備的仗，時間到來，最快速度出手！
徵信
買過房的都知道徵信的重要，它決定你能否貸到款，有不少人就是徵信很差，銀行沒批導致無法買房。
尤其是政策嚴格時，徵信有污點都會給買房者帶來巨大麻煩。
徵信報告可以去當地相關部門拉，中介都知道，可以直接諮詢，也很方便，建議有時間可以先自己去拉一份看一下，如果有問題，可以預先補救。
比如信用卡還款逾期，一筆逾期會在報告上停留兩年，但你只要在這筆逾期後正常還兩年，這筆記錄就會自動消除不做保留，這個如果看到有，就要及時注意了，別再逾期，至少要先把這筆不良記錄消除。
徵信報告里有你的個人信息，學歷戶籍，工作調動，婚姻學歷等，還有社保記錄，納稅情況，民事判決，行政處罰和各項欠費記錄。
這些記錄將幫助銀行判斷，你值不值得放貸，比如李四，45歲，坐牢三次，信用卡12個月11個月沒還，水電費經常拖欠，你說你是銀行你能放給他嗎？
建議準備出手前一年，做一次系統的徵信檢查，如有污點，及時諮詢相關人員，比如中介扽等，做出補救還來得及，你懂的。
以往貸款記錄
這裡說的是網貸。
現在很多人習慣網上去借錢，各種網貸公司多如牛毛，手機一戳，幾百到幾萬就來了，很方便。
很多網貸公司其實都是聯網央行徵信系統，它們借你每一筆錢，系統里都有記錄和顯示，報告里就體現在「其他貸款」這欄里。
所以在買房前半年到一年，別去這些地方借錢，銀行到時一看你幾百幾千的老借，你能還得起以後每月的貸款嗎？
結果就是不批或者利率上浮很多，得不償失的。
公積金賬戶
公積金是很好的貸款選項，但貸款前提是繳存月數要滿足，利率很低，但很多地方要求至少連續6個月不能斷，貸的多的還需要和公司商量多繳納來到時貸出更多的公積金貸款。
所以在買房前至少6個月，要檢查下是否正常，看下餘額，以及別再去沖還其他款項。
下面再說下拿到儘可能多貸款的方法
尤其現在，7成首付，500萬總價來說，350萬，對不少家庭是一筆很大的開支。
能貸款還是盡量用足貸款，流出現金抵禦各種狀況。
說到貸款，首先要明確我們有哪些貸款可以申請：經營性住房抵押貸，消費性住房抵押貸，和信用貸，大致這三種。
可以根據自身情況，諮詢銀行，是可以拿到更多貸款的，比如2017年以前如果只有一套住房，想再買，其實就可以像銀行申請抵押貸，貸出70%的資金，去買二套，是極划算可行的。
離婚
夫妻間一方沒有貸款記錄，比如上海，是可以離婚後由沒貸款方購買，但有時間限制，比如滿六個月，所以這部分家庭，需要提前諮詢好各地相關政策，及時儘早離婚，到時買入後再辦理復婚手續，這個有點那什麼，引起您不適就直接跳過。。。。
還有一些非常規手段如找不上徵信的小貸公司過橋，利息高點，拿到產證後抵押給銀行貸出70%現金，再換掉小貸公司的欠款，以及用信用貸和消費貸裝修貸等（各地各行不同，直接諮詢）
還有一些地區發放給公務員、國企高管等的貸款，利率也很低，5點幾，也可以積少成多，十萬二十萬吧大概，買房湊首付時都可以考慮。
國外房產
視野開闊一些的有錢的，也可以分散投資國外置業，無論是出租還是年回報都很高，比如紐西蘭、美國、東南亞的曼谷、寮國等，曼谷的租金回報大概6%左右，年增值大概在10%，投資的話在分散配置下，可以去做一些（缺點是政權更替，後來的不一定認前朝的這些，可能會打水漂）
今天抽空寫了一些房產抄底前需要注意的和應該引起重視的地方，肯定不少地方漏洞百出，只是自己的一些天真見解看法，多討論沒壞處。
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