綠地：強化布局三四線加快周轉

年報系列點評之四十三

銷售金額3064.7億元，同比增長20.2%；銷售目標4000億元，規模增速提升；新增土地投資建築面積2325萬平方米，布局高鐵沿線三四線，強調高周轉、強化土地成本優勢；毛利率14.1%，歸母凈利率3.1%，整體盈利能力較低；現金短債比0.81，凈負債率206%，財務結構需優化。多元發展加速，未來需推動轉型成果落地、加強業績轉化。

文／研究員 朱一鳴、貢顯揚

2017年，綠地實現合同銷售金額3064.7億元，同比增長20.2%。2018年綠地計劃新推貨值5000億元，全年銷售目標4000億元，目標增長率30.52%，規模增速提升。2017年，綠地調整投資布局，布局高鐵沿線的三四線城市市場，以提升周轉速度和盈利能力。2017年實現營業總收入2904.2億元，房地產主業收入佔比近49%，結轉毛利率提升2.7個百分點至23.4%。融資成本由2016年的5.45%下降0.26個百分點至5.19%，呈逐年下降的趨勢。

銷售：規模增長穩定，目標增速提升

綠地2017年實現合同銷售金額3064.7億元，合同銷售面積2438萬平方米，分別同比增長20.2%和24%。全年實現銷售回款2451元，同比增長21%。2017年綠地在邁入3000億規模的同時，排在TOP100房企銷售金額排行榜的第六位。多年來，綠地的權益銷售金額佔比近96%，銷售業績含金量高於行業平均水平。

綠地的業績規模增長較為穩健，2013至2017年銷售金額複合增長率達到了17.2%。但相比其他規模超2000億的房企而言業績增速較低。2018年綠地計劃新推5000億貨值，去化率達到80%即可實現全年4000億元的銷售目標。全年目標增長率達30.52%，高於2015-2017年的業績增速。2018年綠地將提高三四線城市項目的周轉速度，加速規模增長。

投資：三四線投資力度增加

短平快項目實行「1、3、5」高周轉

2017年，綠地累計獲取項目69個，新增土地投資建築面積2325萬平方米，土地投資金額592億元，預估新增總貨值超過3000億元。其中，新增權益建築面積2009.6萬平方米，同比增長39.6%。

從新增土地投資的結構可以看出，綠地2017年在加大新增土地投資力度的同時，投資布局也有較大的調整。2017年，綠地圍繞特色小鎮、高鐵站商務區，通過城市群溢出效應選擇性布局高鐵沿線的三四線城市市場。

2017年，綠地在三四線城市的新增土地投資金額、面積較2016年增長顯著。全年新增土地投資平均樓板價僅2546元/平方米，較2016年大幅降低，強化土地成本優勢的同時也為業績的持續增長積蓄了動力。同時，新獲取的一些短平快項目目標1個月開工，3個月開盤，5個月現金流回正，以提升周轉速度和盈利能力。

財務：盈利規模增長，融資成本逐年降低

2017年綠地營收規模增長，全年實現營業總收入2904.2億元，歸母凈利潤90.4億元，分別同比增長17.4%和25.4%。其中，房地產主業收入佔比近49%，結轉毛利率提升2.7個百分點至23.4%。同時，2017年綠地的基建產業發展加速，營業收入1048.1億元，佔比近34%，同比增長36.9%。

雖然，綠地在房地產主業和基建業務收入上實現了增長，但其整體的盈利指標在行業中仍處於較低水平。2017年，綠地毛利率為14.1%，歸母凈利率僅3.1%，相較保利、中海等房企差距較為明顯。其中，綠地在商品銷售、能源產業、汽車及相關產業較低的盈利能力對整體的毛利率水平有較大的影響。

資本運營方面，2017年綠地經營活動現金流由負轉正，全年經營性現金流量凈額589億元，比去年同期-44億元大幅改善。其中第四季度凈流入251億元，創單季度歷史最高水平。截止2017年末綠地持有貨幣資金753.8億元，同比增長20.2%。同時，綠地通過併購貸款、應收款ABS、境外融資等拓展融資渠道，並取得建行、中行、農行等總授信擴盤。2017年綠地的融資成本由2016年的5.45%下降0.26個百分點至5.19%，呈逐年降低的趨勢。

綠地2017年末現金短債比為0.81，長短期債務比降低至1.87，短期償債壓力增加。同時，206%的凈負債率雖然較歷年都有所降低，但還處在行業較高水平，債務結構需優化。

多元化：三大產業發展加速

「地產+」模式多元協同

2017年，綠地在聚焦房地產主業，實現業績持續穩健發展的同時，進一步通過「地產+」的商業模式推動多元產業的快速協同發展。

其中，基建產業全年實現經營收入1048億元，同比增長37%；新簽項目總金額1941億元，同比增加100%，成為房地產主業以外又一個「千億級」的產業板塊。2017年，綠地先後中標杭州灣二期、三期及許信高速公路、南京求雨山PPP等項目，並成功拓展海外「一帶一路」沿線市場，簽約柬埔寨、馬來西亞、甘比亞、寮國等地重要項目。

金融產業平穩發展，全年累計實現利潤總額20億元。房地產基金、一二級市場投資等債權和股權業務穩步推進，並積極通過金融手段盤活存量資產和未來資源。消費業務方面，2017年綠地酒店數量突破5000間，實現酒店旅遊收入18億元，同比增長12%。進口商品營收超過8億元，實現翻倍增長。同時，2017年綠地正式成立康養產業集團，康養產業順利起步。研發了涵蓋「醫康養娛遊樂」六大主題內容的康養酒店產品模型，啟動並開工了6個康養酒店項目。

值得注意的是，目前綠地多元產業在發展加速的同時，對整體盈利的貢獻仍較低。2017年，綠地基建產業雖然營收規模超千億，但毛利率僅3.8%。而毛利率水平在80%以上的酒店、金融及相關產業合計營收規模僅22.2億元。我們認為，未來綠地在不斷提升其產業發展能級及主業核心競爭力的同時，應加強推動轉型成果落地，並在業績層面提升其「次支柱產業」作用。

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