「日光碟」頻現：樓市調控政策是如何走向它的反面的？

從「日光碟」說到樓市調控政策

華說

當下的房地產市場，為中國語文貢獻了一個新的成語：「房住不炒」。其義明白如話：「房子是用來住的、不是用來炒的。」住者，消費也，炒者，投資也。也即是要回歸住房的消費屬性，驅逐其投資屬性。這是此輪樓市調控的主旨之所在。

於是乎各色政策紛至沓來，名目繁多，但要而言之，其實就是一個字：「限」。這「限」字訣，大抵有五方面的內容：限貸、限購、限價、限售、限商。「五限」之中，限貸、限購是老手段，早已有之；限價也不新鮮，但其覆蓋範圍之廣，執行之嚴厲，則是本輪的特色；限售、限商是新品種，為以往所無。「五限」齊下，據說效果斐然，譬如昨天有報道雲，深圳新建商品住宅成交均價已連續19個月下降。這消息引來議論紛紜，有人舉出了今年3月環比2月下跌了6元，亦有人指出連續下跌19個月，同比下降0.82%，實際上每平方米不過下跌了444元……總而言之，「連續19個月下降」云云大可忽略不計。其實呢，問題的要點，不在數字上。因為「限價」政策之下，開發商的住宅定價是要經過政府審批的。倘若政府認為開發商定價高了，便不批預售證，開發商拿不到預售證，則無從賣房，想要拿到預售證，則必須按照政府要求定價。況且，發放預售證的節奏又是政府所掌控的。如是「調控」之下，表現在統計數據上，「連續19個月下降」是不難辦到的，至於真實的市價，那是另一回事，且置之不論不議之列。倘若你非要問，房價真的降了么？只能說，官方的統計數據說降了，言之鑿鑿，「信不信由你，反正我信了。」

不說數字了，來看一個現象。在剛剛過去的4月，上海樓市迎來了一波密集的開盤，有超過20個樓盤對外發售，其中大多是屬於好地段的所謂高端樓盤。這些樓盤發售的住房，動輒上千萬元，「豪宅」也，然而無一例外地在一天之內售罄，成為「日光碟」，輿論戲謔為「豪宅賣出了剛需的速度。」聊舉幾例罷：

4月10日，位於上海新天地的頂級豪宅翠湖天地正式搖號開盤，其獲批的預售證價格約為125000元/平方米—196800元/平方米。此次翠湖天地一共推出118套房源，有385組認籌客戶，當天清盤。

4月17日，位於上海新江灣板塊的信達泰禾上海院子開盤，推出房源376套，有效認籌客戶611組，銷售均價約為9.5萬元/平方米，最低總價為一套700萬元起，該項目開盤3小時後宣告售罄。

4月19日，位於上海中環的大寧金茂府公證搖號，預售房源382套，751組有效認籌客戶最終進入公證搖號環節。4月21日，大寧金茂府正式選房開盤，均價為9.38萬元/平方米，房源總價在1500萬元左右。大寧金茂府開盤兩小時即清盤，當天銷售額達到了58億元。

4月23日，位於浦東的中糧前灘海景壹號公證搖號開盤，437套單價7.3-8.5萬元/㎡，面積約90到130㎡，總價約700到1300萬元，引來3127組客戶認籌參與搖號(認籌金100萬元+資金證明285萬元)，超過7倍認籌，單盤一次開盤認籌參與資金超過88億元，創下上海樓市紀錄。4月24日，中糧前灘海景壹號正式選房，毫無懸念地實現「日光」。

此外，還有萬科海上傳奇、融創濱江壹號院、保利翡麗甲第……在這春光明媚的人間4月，「日光」成為了上海樓市的標籤和關鍵詞。

買房如買白菜一般，究竟發生了什麼事情？其實也簡單，因為價格便宜！在「限價」政策之下，一二手房價格出現了倒掛，新房的價格比二手房還便宜！譬如說，中糧前灘海景壹號單價7.3-8.5萬元/㎡，周邊二手房的價格普遍達到了每平方米9萬元以上；保利翡麗甲第新開盤單價約在8.4-11萬元/㎡，但該項目的二手房源掛牌均價已經站在了11萬元/㎡之上；大寧金茂府此次新推房源單價不足10萬，但前期二手房源售價最高至13萬元。這意味著什麼？意味著這些新房的真實市價，遠在其開盤之價之上！「買到就是賺到」，如果你有錢，而且有買房的資格，你買不買？你是傻子你都買！

「限價」云云，以經濟學術語而言，便是價格管制。經濟學說得明白，價格管制必然帶來租值消散，管制越嚴厲租值消散越大。在管制不那麼嚴厲的時候，便會出現「陰陽合同」、「裝修費」、「茶水費」之類的所謂亂象，其實是人們在局限下爭取將租值消散減至最低的行為了。而今價格管制越發嚴厲，無從借道「陰陽合同」、「裝修費」、「茶水費」之類（此類行為採用的其實還是價格決定勝負的準則，只是多了一些麻煩即租值消散），採用公證搖號，其租值消散則遠較以往大了。這包括公證部門組織搖號的人力物力的投入，遠超住房數量的購房者參與的時間和精力投入，開發商對客戶資金和資格的確認，以及某些消費者為了獲得購房資格賣掉已有住房的前期準備……這些費用和成本，如果是直接按照價格決定勝負的競爭準則，原本是不需要支付的，是社會的「浪費」，也就是租值消散了。

租值消散不論，回顧一下樓市調控的初衷。「不忘初心，方得始終。」樓市調控的目的和出發點，沒有疑問，是「房住不炒」，是回歸居住的消費屬性，打壓和抑制其投資屬性。然而，在限價之下，因為出售的開盤價遠低於真實的市價，兩者存在著的價差收益反而激發了投資的慾望和需求！上海新天地的頂級豪宅翠湖天地是一個絕佳的驗證案例。上海市東方公證處公示的搖號名單顯示，該項目商品住房銷售搖號排序共計385組。其中內地客戶125組，非內地客戶46組；另外還有公司客戶214組。也就是說，此次認籌搖號的購房者中，公司客戶佔到了55%。公司是「法人」，是一個虛擬的人，很顯然，它是沒有居住需求的，它是為了投資而購買！事實上，公司買房雖然沒有「限購」的約束，但是需要一次性付款(銀行不給公司買房做按揭)，持有和轉讓的稅費支出也高出個人很多，如果不是「限價」帶來的價差，投資收益預期可觀，它怎麼會奮勇地加入其中購房大軍之列？！再舉一個旁證罷。這些天，任志強有關「現在是『抄底』機會」言論四處流傳，他最新澄清說，此觀點不以個人購房者為受眾，「是對基金客戶說的。」也很顯然，基金是沒有居住需求的，其買房與否，只能是出於投資的考量！

最後給諸位看官出一道送分題罷。從經濟學上說，政府干預市場，有兩種方式，一種是直接干預市價，一種是干預市場合約的自由選擇。刻下的房地產市場，則是「限貸、限購、限價、限售、限商」的「五限時代」，請問，當下的樓市採用了幾種干預方式？

2018/5/3

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