戶型好壞怎麼分 品牌房企的戶型也有問題
買房時，戶型的好壞是決定購買與否的重要因素，那究竟什麼樣的戶型值得購買，評價戶型的好壞究竟有哪些方面呢？今天我們就結合著實際的戶型來看一看。下面的戶型是某品牌開發商尚未銷售的新盤的戶型，分別是2個高層戶型與3個洋房戶型，我們一起來看看吧。
這是高層戶型，建築面積118平的3室2廳2衛戶型。評價戶型首先要看戶型的通風與採光情況。先說通風，有個詞專門用來形容戶型的通風情況「南北通透」也就是在戶型南北之間是「窗」到「窗」，並且窗是可以打開的，這種情況下房間通風是最理想的直接通風。其次是雖然有南窗與北窗，但中間有牆分割，風需要 「拐個彎」的間接通風或者是東南、西南這類的並不是南北向的間接通風。最差的是只有1個方向開有窗戶，這種「U」型通風是最差的。一般來說多層一定要追求南北通透，高層的高區空氣流速較快，可以適當接受間接通風或「U」型通風。上面的戶型就是典型的南北通透的戶型格局。
採光要相對好評判一些。首先看戶型的採光面寬，然後看戶型的進深，在分析具體房間的開間與窗戶的寬度。好的採光一定是大開間短進深，一般來說開間進深比4：6是比較合適的，但是通進深（南牆到北牆的距離）不宜超過12.5米，超過了在中間就會有區域常年較暗。另外一點需要注意的是南向的陽台。很多人喜歡陽台，但是不知道陽台會影響採光，比如上面這個戶型，南向陽台寬度1.6米，以舉架3米計算，當太陽高度高於67度的時候，陽光只能落在陽台上而無法照進室內，地處北緯42度的瀋陽，夏至太陽高度可以達到72度。另外一點就是如果各位想將陽台封起來，需要在買房前就確認是否允許封陽台，以及原有窗戶旁的「垛口」是否可以打掉，千萬不要自己想當然，最好能在合同或補充協議中以文字體現。
說完了採光通風我們再來說說戶型的功能區大小。客廳最好能有兩面相對的連續的牆以布置沙發與電視，擺放沙發的牆最好不短於3米，沙發到電視的距離最好能接近或大於3.2米。餐廳的寬度要考慮到餐桌的寬度、餐椅的寬度以及是否可能有人經過。一般4人位的餐桌寬度在0.8米左右，餐椅在0.45米左右，人正常行走需要0.6米左右的寬度，上面這個戶型的餐廳區域稍顯局促但也能滿足4人位餐桌的擺放和使用。卧室的空間最好比較方正，面積不宜小於3*3.3米。書房的空間就比較自由了，適合擺放書桌以及書架就好。衛生間如果沒有做乾濕分離的需要不少於3平米的空間，如果是乾濕分離的需要的空間就更大。廚房面積不應小於5平米，且需要滿足通風、採光要求。L型或「一」字型廚房的建議寬度在1.7米以上，上面2米寬度的廚房雖然也可以放下兩排操作面，但是人活動的空間就只有0.8米左右了，會非常局促，做L型設計比較合適。
採光通風沒問題，各功能去的大小能滿足使用要求，再來看功能區分布是否合理，動線設計是否合理。功能分區上，最好實現「動靜分離」及用於活動、會客、娛樂的客廳、餐廳、客衛與私密的卧室、書房等空間區分開來。上面的戶型客廳將兩個南卧室分隔開，是違背了「動靜分離」的原則的，但如果多個卧室想集中分布必然需要一條走廊溝通，會造成一定的面積浪費，具體需要購房者自己權衡。動線設計主要看日常生活中最常出現的三條活動路線是否有交叉與衝突，即訪客動線（門口至客廳至客衛等）、起居動線（起居室至卧室至衛生間等）、家務動線（冰箱至廚房至餐廳等）之間是否有衝突。
公攤也是很多人判斷戶型的一個因素。比如上面這個戶型的建築面積是138平，套內面積大概在116-120平之間（由於不清楚戶型圖標記尺寸對牆體是否包含，無法準確計算），13-16%的公攤對於電梯洋房來說屬於正常範圍，考慮到陽台與設備平台的贈送，實際公攤估計在10%到12%之間。對於高層房源來說，公攤20-25%是正常的，如果配套有擔架電梯可能會超過25%，電梯洋房一般在10-15%之間，多層住宅的公攤通常在10%或更低。公攤這一中國發揚光大的屬性讓很多購房者很疑惑，因為普通購房者很難去測量和計算真正的公攤面積到底有多少，只能選擇數值在合理區間並且走廊、樓梯間、電梯配置較好的項目了。
除了上面說的，還有些細節問題一定要注意。比如上面幾個洋房戶型，雖然各方面條件都不錯，但是要注意到其中一個卧室的旁邊是電梯。電梯在運行過程中不可避免會發出一定的噪音，尤其是夜深人靜的時候。如果購房者對居住環境尤其是聲音比較敏感，這間卧室幾乎可以棄用了。如果說洋房房源電梯的使用率相對較低，還可以忍受，高層房源如果出現這種情況那真的會痛苦不堪。
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