小米招股書曝光全國圈地建樓計劃！坐等房價上漲的機會來了

來源：樓市資本論（loushizbl），文中觀點不代表鳳凰網房產立場，不構成投資建議。

這兩天，各大媒體的新聞頭條是屬於雷布斯的。

5月3日上午，小米集團向港交所遞交了上市申請。自2011年小米手機問世，經過7年，小米終於開啟了上市之路。小米的這次上市已經被業界認為將是今年全球最大規模的IPO。

意外曝光要在武漢、成都、南京、深圳，開啟全國圈地建樓計劃。另外，大量的百萬、千萬、億萬富翁即將出爐，小編看來又一波造富狂潮開啟了，小米總部所在北京海淀樓市上漲壓力大。

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小米將在全國圈地，建設辦公大樓

小編對小米招股書里印象最深刻的一節是，小米為了配合公司繼續發展壯大及員工人數的增長，小米將很快投入資源在北京、武漢、成都、南京及深圳購買土地，建設辦公大樓。這些可都是一線和火力旺盛的」新一線」城市啊。不愧是野心勃勃的小米啊。

小米招股書截圖

其實，招股書中透露小米目前名下已經有三處自有物業用地，分別是位於北京亦庄10.6萬平米的小米互聯網電子產業園，北京海淀4.4萬平米的小米總部以及廣東廣州的1.2萬平米的辦公用地。

小米亦庄產業園

小編認為在當前全國熱衷引進高新科技企業以及創辦互聯網高科技產業園區熱潮下，小米很容易就能成為另類的產業地產商。

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上市開啟造富潮，或將帶動部分樓市上漲

據悉，此次小米赴港IPO的估值區間在700億-1000億美元。按照招股書顯示，根據小米上市前的公司架構，其創始人、董事長兼CEO雷軍持股31.4124%，對應市值220億-314億美元，約合1400億-2000億人民幣。

小米聯合創始人、總裁林斌持股13.3286%，對應市值93億-133億美元，約合600億-850億人民幣。根據招股書，小米共有8名聯合創始人，其中持股最少的王川，按其1.1149%佔比，對應的市值也在7.8億-11.1億美元，約合50億-72億人民幣。

身家百億美元的林斌（左）和雷軍（右）

另有傳言稱，早期進入小米的都有期權，如果不出意外，前100號員工未來都可能成為億萬富翁，前1000號員工未來也可能成為千萬富翁。對此，招股書中確實也有披露，小米向5500名員工發放了500億元的優先股，相當於人均909萬元的股票，根據港交所規定，這部分股票在小米上市半年後就可以解禁套現。

如此大規模的造富運動，影響力恐怕不僅僅會體現在股市裡，作為小米總部所在地，北京樓市必然會受到波及。小編認為，房價上漲壓力最大的板塊還是小米在北京的辦公地周邊，北京海淀清河中街小米總部和北京亦庄小米互聯網電子產業園附近，詳見下圖。

小米總部所在地，因周邊互聯網高科技企業眾多，是全國知名的高收入區域，整體板塊房價已不低，最便宜的安寧庄區域均價也在6.1萬/平米起了。不過即使最貴的學院路區域，全款買一套也都不是問題。

目前，亦庄的小米產業園還在修建中，未來也將會有大量小米員工進駐。周邊房價相對要低些，尤其是六環外的馬駒橋區域，均價3.2萬/平米，對小米千萬身家的持股員工來講，分分鐘全款可買兩三套的節奏，未來升值壓力很大啊。

是的，小米的上市大概率會帶動北京房價上漲，早有先例，阿里巴巴在2014年上市後，就帶動了當時杭州房價的上漲。

建議有在以上相關區域買房需求的朋友，最好在今年春節前就入手，也就是小米股票套現日期前。畢竟，成立7年的小米公司，這些持股老員工們也必然滿足5年社保的購房資格，只等股票解禁，直接就可套現千萬資金在手。

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小米200多項租賃物業存違規風險或被罰款

除了上面的開心事，小編在研讀小米招股書時也發現了一個小問題。招股書透露，除了自有物業外，小米還有大量的租賃物業，共計238項。

這238項租賃物業中，有37項出租人尚未提供有效的產權證書等證明文件，也就是說這37項物業租賃合同有可能無效。另外，其中234項物業尚未按法規向政府主管部門備案，根據法律規定有可能被處以每項最高1萬元的罰款，也就是說根據《商品房屋租賃管理辦法》，這些小米有可能被處以230萬人民幣的罰款。

雖然將要盛產巨量的千萬、億萬富翁，但也不要小瞧這230萬，要知道小米其實都還在虧損中。

招股書顯示，小米2015年至2017年收入分別為668.11億元、684.34.億元和1146.25億元，經營利潤為13.73億元、37.85億元和122.15億元 ，分別產生虧損76億元、凈利潤491.6百萬元、虧損439億元。

從大環境到小米公司的運營，虧損背後的原因很多，但是有一點值得大家注意。2017年11月，小米的創始人，雷軍曾明確表態，「小米永生永世不會以利潤為中心，都會以米粉、用戶為中心。在小米被質疑的那個時間點，所有人都希望我們賣得貴一點，認為賣得這麼便宜，拿出去丟人。不能說我們內部沒有一絲動搖，但是我從來沒有。」

作為小米用戶、粉絲，相信都會對雷軍的這番表態熱血沸騰，但是未來作為上市公司小米的投資人，股東們心裡會怎麼想，就不得而知了。

看來，IT公司上市後，大量的圈地運動，在京東、阿里身上發生之後，又要在小米身上演繹了。

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