政府賣地收入暴漲83.4％！這幾個城市正在悄然崛起

來源：葉檀財經（tancaijing）、龍蟠虎踞（njlphj）、證券時報，文中觀點不代表鳳凰網房產立場，不構成投資建議。

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政府賣地收入暴漲83.4%！

又是前天文章的老話，嘴上說不要，身體卻很誠實（戳我回顧：房價猛跌16元！失真的房價真的管控住了嗎？）。各地都說要控制房價、調控樓市，轉身又靠賣地補充財政。

5月2日，中原地產研究中心發布的最新統計數據顯示，4月份，全國50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達到48.8%。

其中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地收入金額超過百億。杭州更是兇猛奪魁，單月土地收入高達179億，同比上漲237%。

2018年，熱點城市土地出讓金已經出現了非常明顯的上漲趨勢。

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年內樓市調控措施109次！

與此同時，樓市調控並沒有放鬆。據不完全統計，今年以來，全國各地發布的房地產調控政策已經多達109次，包括前期房價漲幅居前的杭州、長春、瀋陽、西安等城市。土地出讓金暴漲的情況下，可以想像，當地的房價沒有被按住。

更重要的是，各路房企的資金壓力越來越大，加快資金回籠和樓盤消化速度變成各大房企的命門，這直接導致房子庫存下降，供需失衡加劇。

根據某地產機構數據，從消化周期來看，僅大連、青島、成都等5市下滑，其餘重點城市商品住宅去化周期繼續拉長，特別是北京、深圳漲超29個月；大連、廈門、無錫、瀋陽等市本月消化周期繼續超過20個月。重慶、杭州、武漢、徐州、海口消化周期依舊不足5個月，超1/4城市庫存同比增30%左右，近半數城市消化周期超15個月。

以西安為例

在2011-2016年西安房價一直不溫不火，直到今年，西安連續3次放寬落戶限制，截止4月中旬，西安人數就高達30萬人，比2017年同期猛增十餘倍，一時之間，「一房難求」「全款付」「捆綁銷售」等成為樓市熱詞。其中，西安開發區一樓盤開盤就上演千人「搶房」風波。價格大漲也導致「房荒」現象出現。

同時，重慶、武漢、杭州等熱點城市也在加緊搶人，盡享新進人口的紅利，去化周期普遍較低，房價大幅上漲，日子過得相當不錯。

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有些城市房價大漲！有些正相反…

正如上文所說，有些城市房價正在大漲，但從全國來看，房地產的黃金時代已經過去，全面大漲的局面不會再出現，有些城市的房價則大跌，「分化」將成今後樓市的主旋律。

熱點城市中，京滬等城市雖也跟進「引才」政策，但像北京那種月薪7萬才能落戶的條件不屬於搶人，更像趕人的政策，再加上及其嚴苛的限購，所以北京二手房房價較去年4月份高點累計下跌了18.2%。

北京房價還算抗跌，但是沒有搶人反而限購的環京就沒那麼幸運。

根據中估聯行的統計，以2017年5月為基準周期（雄安在4月設立），截止2018年3月計算房價波動，跌幅前十的城市包括廊坊、滄州、北京、石家莊、石嘴山、吳忠、固原、撫州、溫州和珠海，環京樓市佔一大部分。

具體看，北京317政策出台之前，燕郊部分地區價格漲到4萬/平米以上，限購一出台，房價隔空跳水一萬/平米以上，隨後一路下跌接近腰斬。如果你站在高位花300萬買一套燕郊房，算最低30%的首付就是90萬，2018年3月這一套房子也就值兩百二三十萬，一套首付全都打水漂。

另一方面，在2015-2017年，中國熱點城市的土地溢價率通常在30%左右，但在今年4月，土地溢價率卻降到了10%。也就是說，除上述受「人口」、「棚改」等紅利作用的城市外、中國更曠闊地方的樓市正在降溫。

土地供應暴漲，未來上市的房產就會更多；土地溢價率走低，房企拿地競爭小，房地產市場冷淡。所以，未來樓市「調控」與「搶人」成了房價走向的核心。

最後請記住，這是最好的時代，也是最壞的時代，有人直登天堂，有人反向而行，不要做樓市非黑即白的莽夫，看到房價高企盲目入市的購房者，一定也有搭錯車人。

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