在跟投機制上，吳建斌給林騰蛟獻了一計良策
陽光城執行副總裁吳建斌
??學金融出身的吳建斌博士，喜歡舞文弄墨。
??他不僅著有五部長篇財經小說，還有多部專業書和攝影專輯，包括《財務智慧》及《我在碧桂園的1000天》深受歡迎。
??他親手操刀了陽光城2017年報，334頁，字斟句酌。他於2017年5月加盟陽光城，前任僱主是碧桂園。
??過去一年，陽光城的變化有目共睹：2017年實現營收331.6億元，同比增長69.2%，現金流首度回正，通過成本管控降了近40億成本。
??這是拜他開出的「六道藥方」所賜。他自稱為地產界的一名「老中醫」。
??其中有一道藥方——「雙贏機制」計劃，它看似稀疏平常，實則帶來了地產行業跟投機制的顛覆，讓陽光城的內在機能重現活力。
??在年報的「經營概述」里，吳建斌這樣描述：「該機制運行一年，已覆蓋了公司原有部分項目及全部新投項目達39個，股東年化資金回報率可達40%以上。」
??這個「雙贏機制」，是他在陽光城原有戰略評價體系及董事局決議要學習碧桂園「雙享機制」基礎上，堅定推出的。而碧桂園的，叫「雙享機制」，兩者一字之差，到底有什麼不同？
??雙贏機制全面發力
??讀吳建斌捉筆的年報，不要輕易放過任何一個細節。
??有關「合作共贏」，他在員工激勵的章節里作了進一步闡述。如果你足夠細心，可以發現這幾個關鍵的字眼——「成立跟投企業募集資金」，再將資金投入項目。
??按照官方的描述，它的意義是，促使員工與公司形成利益共同體，共同投資、共同開發，實現員工和公司的利益共享、風險共擔。
??這些已經實施的14個區域39個項目，被列在一張表格上，集團和區域跟投實繳總額4.21億元，初始跟投權益比例從0.34%到14.86%不等。
??截至2017年12月31日，這些跟投項目均未開盤銷售，暫無盈利，也不涉及收益分配及推出情況。
??在吳建斌加入陽光城後，跟投機制實質上才落地及提速。2017年5月，在正式公告吳建斌加盟僅17天後，陽光城《關於項目跟投機制「合作共贏」計劃的議案》獲董事會會議全票通過。陽光城宣布，2017年1月1日起新增項目均可納入跟投範圍。
??近年來，地產行業內掀起跟投風潮。在萬科及碧桂園的示範效應下，金地、新城、越秀、保利、綠地、首創、雅居樂等大批房企推出跟投制度。有人評價，這既是一種很好的激勵手段，也是地產商給員工帶上的「金手銬」。
??萬應管理諮詢2016年的調查數據顯示：截至2016年7月，房地產企業銷售前50強中，有45%的企業實施了項目跟投；前100強企業中，有35%企業已實施了項目跟投，民營房企尤為積極。聲勢最大的，是碧桂園。在2016年，它的江蘇區域總經理年薪過億元。
??「今年一季度，陽光城累計120個項目公司全部是跟投的。」吳建斌透露。
??同股同權的跟投
??有關跟投機制的問題，主要集中在如下四個核心：1、公司拿出多少比例來給員工跟投？2、跟投部分放的槓桿有多大？3、跟投的收益什麼時候結算？4、跟投是不是在法律上確權？
??在吳建斌看來，第4個問題比較關鍵。他決意在陽光城突破這個BUG，在法律上給跟投者確權。
??樂居財經調查發現，在2017年6月7日，平潭百澤盛商務諮詢有限公司註冊成立，由王君、饒俊各持50%股權的平潭百澤盛，對外投資了29家公司。
??這29家公司中，除了投資雲南驍闊、上海臻未利兩家地產公司之外，其餘都是有限合夥企業。最活躍的包括平潭盈滿本投資合夥企業（有限合夥）和平潭錦匯隆投資合夥企業（有限合夥），它們皆是兩位自然人與平潭百澤盛持股。其中，平潭盈滿本對外投資了11家地產公司，平潭錦匯隆15家地產公司，它們很多時候同時出現在同一家公司的股東名錄里。
??而這些地產公司，都有一個終極大股東陽光城。以杭州欣錦然房地產開發有限公司為例，它成立於2018年4月2日，陽光城集團浙江置業有限公司、平潭盈滿本和平潭錦匯隆分別持股97.91%、1.43%和0.66%。
??吳建斌說，陽光城實行母公司、總部員工與區域員工三者聯合投資模式。總部員工和各區域員工都會有一個資金池——有限合夥企業。這種做法，讓大家在項目公司跟投上，做到同股同權。
??一位陽光城的前員工表示，公司高管和員工參與跟投的方式，是通過與上述有限合夥企業的自然人股東簽訂代持股份協議來實現。
??「3+1」退出期限
??在投資架構上做到同股同權，這僅僅是跟投機制邁出的第一步。
??最核心的問題，是項目賺取的收益是留在投資公司，還是及時分配給跟投員工。即使錢回來很快，但是並沒有按照大小同權分到員工手裡，而GP又是法人容易形成控制，因此，這裡面會引發法人（GP）和員工（LP）之間的博弈。
??「很多公司員工吐槽說分不到錢就是因為你是賺到了錢，但是是賬面的上，沒跟你結算，賺到錢之後又投到下一個項目，可能只給你結算極少的部分。那員工肯定不爽了。甚至有些房企的員工不願意升職，因為到了一定級別就會被強制要求跟投。」明源地產研究院副主編、研究員艾振強表示。
??對此，吳建斌也看得很清楚。他為陽光城跟投基金設計了明確的結算期限3年，最多延長一年，即3+1，到期必須清算，跟投做到了最高跟投比例為15%。
??據了解，陽光城第一期跟投資金全部到位，去年年底已經給跟投人員第一次分紅；今年四月，員工已經收到第一批跟投資金的本金返還，並滾投到第二個基金對應的第二批項目上。
??為了適應市場變化，「雙贏機制」還在升級中，還會有一些重大修訂。吳建斌說，實現「雙贏機制」的初衷是要實現雙贏，促進企業又快又好的發展，若運行過程中偏離了這一總目標，制度就要及時完善。
??這個機制，讓很多地產精英紛紛投奔陽光城。「這跟機制的透明度有關係，大家可以看到機制很清楚，他們可以在這裡獲益。」吳建斌說。
??有分析指出，陽光城版的跟投模式，既保持了碧桂園高激勵力度的同時，又揉合了類似萬科模式的一些特點，同時結合陽光城的實際需要，從而使得跟投入收益更有保障。
??碧桂園規模不斷翻番，4年時間從千億增至5000億，行業內很多人都將之歸功於跟投機制。吳建斌的這個「藥方「，能否成為陽光城衝刺千億甚至更大規模的超級武器，能否治癒陽光城董事局主席林騰蛟的「做大焦慮症」？
TAG:地產K線 |