霍官泰和他的樓花 #1771
霍官泰和他的樓花
#1771
#Y06
還缺九千閱讀，麻煩多多捧場。
如果你沒東西寫，就寫寫科普 ---- 財上海
一）
樓王
香港大亨霍官泰，很多人只知道，他是霍啟剛的爺爺。
其實霍官泰產業多元，他曾短暫地客串地產商，一度做到香港第一把交椅。
在他短短五年地產生涯中，
天才
地發明了二項制度。這二項制度，後來影響了數十萬億的市場。
宏大一點說，影響了全世界全人類。
一個是：樓花
一個是：分層產權制度
什麼是樓花，樓花就是期房。
因為如果你看大眾媒體地產頻道，屌絲們對地產商恨之入骨。
口誅筆伐，紛紛認為「期房預售」給了地產商「空手套白狼」的機會。地產大亨十倍槓桿，迅速暴富。
這項制度的源頭，
其實是1953年霍官泰發明的。
二戰之後，香港百廢待興。四九年之後，大量的人口南下湧入香港，增加了住房緊張。
如果以房租/房價比，當時是非常高的。大約有10%左右。
在這麼高的房租之下，租房還頗不容易。想要租房的人，不僅要預支二年的房租，而且還要支付大量的「押金」。
再加上中間人和政府稅金，租賃一次房子，總支出可能要房價的30%的左右。
這筆費用是如此之昂貴，甚至連「租房」都負擔不起了。
得由專門的二房東出面，湊錢把整幢大樓租下來。然後再拆散分租給散客。
二）
分層產權制度
或許有人問，「租售比」如此高昂，租房又付了30%。
這麼高回報，那你為什麼不自己造房子呢。
答案是，造不起。壁壘高昂。
香港沿襲了英國的法律制度。
如果你坐「英法海底隧道」，從法國去英國，那麼火車露出地面一刻，區別是非常非常明顯的。
如果你用無人機航拍，在高空中看中國和英國鳥瞰，區別就更明顯。
中國人五千年傳承，傳統上叫做「田野阡陌」。
中國人的土地，是不停
分家
的。到了你爺爺這一代，可能就剩一畝三分薄田。每家每戶，都在田邊興建了土路。界限十分明顯。
而英國的土地，是「不分割」的。
英國的土地，是永遠不分割的。英國人信奉「財產不可分割」。認為一旦割小，就失去了神聖性。
英國奉行的是「長子繼承製」，家裡長子繼承爵位和整個莊園。次子們，統統趕出家去。
這些人，構成了後來的十字軍。資本主義時代來臨之後，則是城市藝術家，知識份子的主要來源。
英國的鄉村土地，是大片大片連續，完全沒有「阡陌」的。
和法國形成了鮮明對比。
言歸正傳，1950年香港地產制度，沿襲了英國的法律。整幢物業必需「整體擁有」，動輒造一幢大廈。這就涉及了巨大的財力。
當年的霍官泰，是著名的「海沙船王」，手裡跨境貿易做得紅火。可這樣，讓他在銅鑼灣黃金地段，白手起一幢大廈，他也是拿不出錢的。
部分資料引述自：《時局的生意:霍英東自述》
史說，有一次霍官泰心血來潮，想要進軍地產界。便扛了整整一麻袋的錢，去見希慎的少東家。
小少爺笑著和他說，你為什麼不使用「金融工具」呢。
小少爺的本意，是讓他存入銀行，帶一張銀行本票去談生意。
可是霍官泰會錯了意。
英雄豪傑，容易天馬行空。
霍官泰左思右想，想出了「分層產權制度」。
英法加澳新，全世界所有的Anglo-Saxon國家，都沒有這樣的例子。
美國的地產，不是House，就是Co-op.
只有霍官泰，在香港搞出了「分層產權制度」。
也就是說，我們現在熟悉的，一套房子一張房產證，一幢房子100多張房產證。
這樣的法律制度，在國際上絕對是少數，非主流。
距離發明的時間，還不到65年。
「分層產權制度」一經發明，香港的葛量洪爵士就坐不住了。
他跑過來問，同一塊土地上面，30層樓，就有30個投影業主。
如果產生糾紛怎麼辦，要求重建怎麼辦，要求拆遷怎麼辦。物業維修，意見不統一怎麼辦。
這些事，在法律上是無法解決的。
霍官泰的回答也非常乾脆，三個字：「不知道」。
管殺不管埋。再說了，現在是住房緊張，民生疾苦。還是糾纏你的法律細節重要。
葛量洪說不過他，嘆了口氣，「禍害子孫，後患無窮」。
「分層產權制度」的缺點，是非常非常明顯的。一個最典型的例子，是「拆遷」。
樓上樓下九戶人家都遷了，就你一個不肯搬。
一開口，30平米要3000w賠償金。
你說，這事情還怎麼辦。拆遷還執行不執行。哪怕裝部電梯都不行。
舊城的改建，被極大放緩了。
隨著亞洲大量房屋進入翻新年齡，
定時器正在爆炸。
如果你是「獨立」一個業主，
事實上你是沒有拆遷難題的。
也沒有不交物業費，維修管理協調等種種問題。
「分層產權制度」的好處，同樣顯而易見的。
它極大地降低了房屋的總價，使得任何人都買得起房子。
三）
預售制度
霍官泰的第二個發明，便是「樓花制度」。
新人進入房地產市場，天才不是被困難嚇倒，而是掀桌子，把整個棋局徹底掀翻。
霍官泰率先搞出了「分層產權制度」。把一幢樓分割成了100戶產權。
然後他再搞「預售」。
每一個散戶，只要認購一個單元，預付30~40%的資金。
霍官泰拿了這筆錢，加上他自有的本金，加上原有的利潤，就可以撐起一整幢樓的開發成本。
香港市民，第一次在歷史上，有了「
擁有自己的房子
」的可能。
以前要買就是一整幢帝國大廈，誰敢想啊。
霍氏地產開張的時候，引發了全城轟動。排隊一直排到灣仔。
霍官泰從門外漢，一躍成為全行業No.1
而香港的地產界，也發生了巨大的變化。
在最初的時候，只有英資，和一些大班買辦，有實力興建房子。香港住房極度緊缺，居住條件非常差。
霍官泰首創向散戶「吸收預付款」之後，KFS門檻一下子變得非常低。
和黃，新地，恆地，新世界，四大地產家族，都在這個時期興起。並最終戰勝了英資太古，怡和，嘉道理。
對於房價方面，競爭激烈之後，房價/房租急劇下滑。香港人住上了好得多的房子。
直到香港政府開始paidi。
而霍官泰本人呢，他並沒心思做地產生意。
他後來去了澳門，開了一家賭場，叫做葡京。
澳娛霍官泰才是第一大股東，佔27.7%，遠超何鴻燊。
因為種種人事鬥爭，澳娛的實際控制權，一直掌握在何鴻燊手裡。
以霍家的勢力，也奪不回掌控權。
霍官泰臨死時，把澳娛的股份，送給了一個機構………
<這段是我編的>
第二天，何鴻燊一上班，只看見一個白邊戴厚鏡框的胖子坐在他辦公室，鬆鬆垮垮的肚子，衣領上還有早上喝的皮蛋瘦肉粥粥漬。
賭王暗想，「何方神聖，能打不能打啊」。
胖子站起來，夾著公文包，清清嗓子「我是澳門政府資管辦派來的……」
四）
期房制度的意義
2018
年的中國，有一群「文青」，極度仇恨「預售制度」。
在他們看來，期房會有質量風險，KFS跑路風險，白白多支付了二年利息，用你的血汗養活了KFS再賺你錢。
當然，最主要還是：使得KFS能使用槓桿。
紅眼病
這群「文青」白左，日夜夢寐以求，是使中國退回到1952年HK制度之前的歲月。
期房 | 現房 |
和圖紙不符，質量問題 漫長時間等待 提前支付利息 KFS跑路風險 KFS賺了錢 | 房價貴 |
而現房的缺點呢，只有三個字：「房價貴」。
你用大腿想，都能明白：
一套現房，一套期房，放在一起，你選哪一套。
既然期房有這樣那樣，貨不對板的質量風險，多付二年利息。
你肯定選現房的。
那麼期房要勝出，就一定會比現房便宜。
比你貼上了二年利息之後，貼上所有風險溢價，還要便宜。
那些鼓吹「打壓期房」的叫獸，全都是躲在象牙塔里，
不需要買房
，站著說話不腰疼的群體。不知民間疾苦。對於真正需要自己掏腰包的老百姓，肯定是期房好了。
最好是房子造到±0，甚至只有圖紙，純吆喝時，你賣我最好。
只要價格便宜，房價能降下來。
象於凌罡這種不靠譜的十八線野模，都有大把人追隨。
中國人對於「更高風險，更低房價」的需求是巨大的。
奧派經濟學，講究的是dT>0，多一種選擇，多一重自由，就一定是好事。
中國不應該收緊期房政策，最好是放鬆。
最好能放鬆到「眾籌建房」，給於凌罡一條生路，才是最便宜。
（yevon_ou@163.com，2018年5月3日子）
說明一下：
昨天文章發出之前五分鐘，哥哥緊急攔下。
再檢查一邊，還有沒有什麼違規的，還有沒有什麼咖啡的。
現在的文章越來越不好看，政治和歷史，很久都沒有寫了。
樓市的一些「精微」手法，也奉闕莫如。
這事不怪我，俺已經盡量把文章寫得象純凈水了。還有人嫌塞牙。
群發前，我緊急把19個「霍英東」改成了潮汕名「霍官泰」。
然後華麗麗地，20分鐘就被刪了。
事後想想，可能那個「廣告主」有問題。GIF格式的二維碼，是不被允許的。但微信現在諱筆太多，誰也不知道哪一句，就犯了天條。
哪家公司，如果能開一個「閩贛詞」審稿服務，一定是收錢收手軟的。
我這二天生病，傷痛難忍。簡直快中風了。
但還有一堆的雜事，害我嚴重依賴廣告收入。
1
）哥哥的書，5月4日（今天）開始，正式可以發貨了。
京東噹噹，今天開始算銷量。
最好每一天都有100~200個散客購買，這樣足以送我上銷量榜首。刷一周就夠，各位請幫忙了。
2）芸姨的
Y06
，還缺9000閱讀。
大家點開捧場啊
，否則又要賠一篇廣告了。
3
）知識星球2018~2019正在續費。
請
添加助理微信-->轉賬給助理-->
助理拉你入星球。
（目前5500一年/續費4730，轉賬方式享97%折）
煩心事交代完，俺轟隆隆地倒下，貼葯去了…………
※修昔底德陷阱，會影響樓價趨勢嗎？
※讀書時代的消亡 #F1690
TAG:水庫論壇 |