大本營上海幾無新增土地 綠地控股被誰拋棄？

中房報記者 周翔宇丨北京報道

4年前，借殼金豐投資得以整體上市，宣告了綠地管理層與上海國資委的博弈得以解決。重組後，43名管理層組成的上海格林蘭投資將代持28.83%的股份，成為最大單一控股股東，綠地控股董事長張玉良成為實際控制人。

經過22年的努力，張玉良終於讓綠地摘掉了「紅帽子」，也藉此完成身份的成功轉變。

不過，在與上海國資委博弈中勝出的張玉良沒有想到的是，4年後深耕上海1/4個世紀的綠地，正逐漸被孕育它的故土「拋棄」。

中國房地產報記者查詢獲悉，2017年綠地僅在上海奉賢區新添一塊1.59萬平方米的土地。目前在上海擁有的土地儲備總面積不到23萬平方米，處於歷史最低點。

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上海區域土儲歷史最低

2014年，綠地上市「趕上了一個好時機」。2013年11月15日召開的十八屆三中全會審議通過了《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，提出允許混合所有制經濟實行企業員工持股，形成資本所有者和勞動者利益共同體。在新一輪上海國資改革中，此前公布的「上海國資改革20條」明確要積極發展混合所有制經濟。綠地集團的混合所有制嘗試及資本化運作探索成為上海的代表性案例受到重點關注。

從持股比例來看，上海國資委通過兩大國有股東——上海地產集團和上海城投總公司合計持股較高。但公告明確，上海國資委並不參與企業的日常經營管理，且其合計持股比例沒有超過50%，不能對上市公司形成控制。張玉良及43名管理層組成的上海格林蘭投資成為綠地控股的實際控制人，一時間風光無兩。

不過中國房地產報記者從多方了解到，正是從2014年上市起，綠地控股在上海商界的特殊地位開始發生變化。

在上市以來的第一份定期財務報告，也即2015年中報里，綠地控股特意將上海地區的經營業績單獨列出：498億元的營業收入笑傲江湖，佔到當期財務數據中綠地控股860億元總營收的58%。

2015年年報之後，上海不再被單獨列為劃分區域，而是被放在華東片區內列入區域整體營業收入計算。但是仍然以上海市場為主導的華東區域在2015年實現營收1514億元，同比下滑22%，而當期該區域的毛利率為11.22%，僅高於綠地控股西北地區位列倒數第二。

2016年，綠地控股華東區域營收停滯不前，1519億元的數字僅比上年同期增長0.35%。到2017年，雖然華東區域錄得營收增長15.94%，但是在整體行業增長顯著的背景下，其華東區域的營收在集團總營收的佔比中依然從上一年的62%微降至61.5%。

相比在集團業務中逐漸被拉下身位的上海區域，更嚴峻的問題在於綠地控股在上海近年來面臨無地可用、無地可拿的尷尬境地。

2017年年報顯示，綠地控股在上海各區房地產開發投資的項目共有54個。據中國房地產報記者查閱相關項目信息發現，這些項目的獲取時間大多數在2015年之前。尤其值得關注的是在2015年之後，綠地在上海本地拿地速度顯著減慢。

根據相關數據，2013年綠地在上海累計摘得9幅經營性地塊，累計拿地金額達到104億元，是上海土地市場表現最積極的房企。到2015年，從上海各類土地拿地房企排名來看，綠地當年拿地面積仍獨佔鰲頭，總計拿下8幅地塊，建築面積89.66萬平方米。及至2016年，綠地耗資57億元拿下5塊總建築面積46.68萬平方米的土地，雖然塊數和總面積均為第一，但是郊區化和低價化的拿地趨勢致使其在當年的拿地總價排行中下滑至第4名，被當年的「地王製造者」融信、金地、信達超過。

2017年，綠地在上海拿地出現斷崖式下滑。中國房地產報記者通過比對2016年和2017年土地儲備情況數據發現，其在上海僅在奉賢區新添一塊1.59萬平方米的土地。而綠地控股目前在上海擁有的土地儲備總面積不到23萬平方米，正處於歷史最低點，這一數據在2016年和2015年分別為50.65萬平方米和45.26萬平方米。

「在2015年張玉良就開始意識到綠地在上海市區的拿地不可能像前幾年一樣暢通無阻，一方面各個房企都在進來，第二個也在於公司和政府的關係不如以前那麼鐵了。」一位曾經的綠地內部人士向中國房地產報記者透露。

「在2016年的時候，張玉良希望能在遠離上海市區的區域大規模拿地，緩解中心區域拿地難的問題，當時就看中了崇明島，想在那裡做大規模開發，但是沒有得到政府方面的支持。」上述人士表示。

在2016年12月，上海市政府發布《崇明世界級生態島發展「十三五」規劃》，該文件要求崇明全域嚴格控制高層建築，並明確崇明島新建建築高度原則控制在18米以下，這對於在高層建築領域長袖善舞的綠地頗為不利。

崇明大舉拿地不得，綠地將目光放在了崇明島北部一條長17.5公里，寬0.9公里的狹長地帶。1年之後，綠地長島項目面世，這個體量高達2.35萬畝，總投資近兩千億的超大項目承載了張玉良的夢想。

而與崇明主島僅一條水道之隔，長島之上，超高層建築林立。值得一提的是，2016年由綠地主辦的名為崇明島旅遊發展論壇在綠地長島舉辦，雖然論壇名為崇明島，不過從行政劃屬上長島隸屬江蘇啟東，在此後的項目宣傳冊上，綠地又強調了項目不屬於上海轄區，不受相關限購政策制約。

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企業戰略被市場拋棄

上海市不再將這家本土生長的房企巨頭奉若至寶，甚至連政策的制定都不再顧及昔日的「友情」。

2017年1月7日晚間，上海市房地產交易中心官網「網上房地產」發生重大變化，上海「辦公」性質的一手房中，有大量項目「暫停銷售」。這些暫停銷售的項目，全部是辦公性質的公寓——公寓式辦公樓，也就是俗稱的「商住」。

春節之後，上海綠地商辦項目峰尚匯的業主們收到一份上海市閔行區住房保障和房屋管理局等多個部門聯合下發的《「類住宅」專項整治聯合告知書》，要求其接到告知書15日內自行整改至規劃許可核准的方案，恢復商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔牆、上下水和燃氣管線等設施。

不滿的業主認為開發商綠地應該對因政策調整造成的損失負責，綠地不僅需要承擔相應的整改費用，對於相應的退房要求，其也需要承擔一年來房價上漲帶來的損失。綠地方面最終沒有答應這個要求，憤怒的業主成了政策的對立者。「在政府方面給綠地留下了壞印象。」前述人士表示。

不僅上海，北京的商住限購政策實施也在不斷壓縮綠地的生存空間，按綠地集團商辦業務佔比，單是北京區域商辦類產品面積約在30萬平方米、投資額150億元左右。按照北京商住產品存量排行，綠地排在第一位。

2014年，綠地集團的住宅項目銷售金額達1112億元，上漲20%；商用辦公為1296億元，上漲90%。這一年，綠地的業績第一次超過萬科，商辦物業業務成為拉動綠地業績的頭號馬車。

2017年，綠地房地產主業合同銷售金額為3065億元。其中，住宅佔比68.5%，商辦佔比31.5%。商辦佔比較2014年已大幅減少22%。

綠地自身也意識到，調整商辦與住宅業務的比例已刻不容緩。經過一年全力的「去庫存、去商辦、開新盤、抓回款」，效果開始初步顯現。

從2017年的年報看，雖然綠地控股的多元化布局在一定程度上使其免受地產行業固有的「銷售額結轉後置」問題的影響，但另一方面，基建、商品銷售、能源等業務的低毛利率也將綠地控股的整體毛利率大幅拉低。

2017年報顯示，綠地所布局的多元化業務中，建築、商品銷售、能源、汽車及相關產業的毛利率水平僅為3.75%、1.38%、1.67%、3.98%。受此影響，2017年綠地控股整體的銷售毛利率僅有14.34%，而碧桂園、萬科、恆大的銷售毛利率分別為25.91%、34.1%和36.09%。

多元化戰略走得並不順利，綠地控股在融資渠道逐漸逼仄的2018年將接受更多考驗。

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