棘手的徐州爛尾樓「圍城」

寫在前面

房地產開發改變城市，城市的發展造就房地產。但有些房地產項目註定是一座城市的死結，比如爛尾樓。曾經它有望成就這座城市的繁榮，但最終卻淪落為城市的傷疤。

細細盤點徐州形形色色的爛尾樓：華廈廣場、雨潤廣場、龍商榮域、天成國貿……多數興建時間在2010年前後，不甘寫在它們的「臉上」，閑置或荒廢，未曾離去卻融入不了。目前來看，它們當中有些已經復活，有些還在繼續死寂，有些剛剛復活卻又重新陷入困境。爛尾樓的命運考驗著這座城市的未來。

輝煌一時的雨潤地產版圖

中房報記者 唐洪濤丨徐州報道

位於徐州市中心的淮海路是徐州市最繁華的商業街區，漫步於此，耳邊似乎仍在呼嘯著淮海戰役的隆隆炮聲。

坐落在淮海路的雨潤廣場（現名「中央廣場」）是徐州市政重點工程項目，也是曾被寄予厚望的「徐州第一高樓」，如今卻呈爛尾狀態。工程量僅完成了三分之一左右，259米的設計高度似乎再難企及，這個佔地面積4.28萬平方米的龐大身軀彷彿正在訴說著一個英雄末路的故事……

2015年3月，雨潤控股集團掌門人祝義財被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施，就此，一段白手起家的傳奇故事戛然而止。祝義財至今音訊全無，雨潤廣場隨之爛尾。

圍繞雨潤廣場的消息滿天飛，去年年底，接手的南京中商集團董事會決定將徐州雨潤中央國際廣場、淮安雨潤中央國際廣場、宿遷雨潤國際廣場與外部戰略夥伴尋求戰略合作，該等項目合作的方式包括但不限於股權轉讓、股權合作等。但時至今日，雨潤廣場這個預算投資近50億元，預期建設周期6年的蘇北第一高樓依然等不到新主人的到來。

與雨潤廣場類似的爛尾樓在徐州比比皆是，且漸有圍城之勢。為此徐州市政府針對各個項目成立了工作組，推進解決，並取得了一定的成效。不過，該市認為項目爛尾問題非常複雜，多為企業自身原因導致，儘管政府重視，但是也不能完全取代企業的功能。

爛尾樓面臨的問題是資產權屬不清晰，中間債權人過多，處置起來周期長、難度大，而這類項目引發的社會問題又亟待解決。中國城市發展研究院投資部主任劉澄指出，資產能夠覆蓋債務的爛尾項目可以由政府主導優先解決，而資不抵債的爛尾項目則考慮破產重整後配建新增項目整體統籌。

有專家則建議，在現今區塊鏈技術應用下，不妨嘗試用「區塊鏈＋不動產」相結合的方式來處置爛尾樓。

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爛尾的蘇北第一高樓

在中國食品界，雨潤集團曾是一段傳奇，在房地產界同樣如此。

徐州中央廣場效果圖

曾經的雨潤廣場如今已被中商集團接手，更名為中央廣場，但是，其接待中心仍然有一座展示大廳，用「有一種歷程，叫傳奇」為題圖文並茂地講述著雨潤集團與祝義財的流金歲月：1993年1月8日，普通家庭出生的祝義財成立南京市雨潤肉食品公司；1997年4月，出資2500多萬元收購南京罐頭食品廠；2002年，進軍地產，謀局全國；2005年10月3日，雨潤食品在港交所上市；2005年，雨潤以47%股份控股南京中商集團，業務領域拓展至百貨業；2007年，中央廣場用地成功摘牌簽約；2011年，多項產業造就「雨潤帝國」版圖：食品、物流、地產、商業、旅遊、建工、金融……

雨潤廣場地塊原屬於徐州百貨大樓，位居徐州中心商圈的核心地段，東鄰彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可謂寸土寸金。該項目規劃用地面積4.28萬平米，總建築面積約52萬平方米（商業酒店寫字樓部分），總高度259米，將由雙塔樓、裙樓、城市休閑廣場組成，是集高檔購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式服務公寓於一體的高端城市綜合體。

拿下徐州百貨大樓地塊，意圖打造城市新地標，這些動作都昭示著祝義財的勃勃雄心。尤其是在2005年控股中商集團後，依託中商集團70多年豐富成熟的商業運營經驗，雨潤集團大舉進軍商業地產領域，2008年起，通過雨潤廣場的規模化、標準化開發，「雨潤」足跡遍布全國多個城市。

在徐州，雨潤集團投資50億元打造雨潤廣場，按照最初設想，該項目作為淮海經濟區最大的「城市綜合體」，將為淮海地區帶來同步全球的國際都會時尚生活，增強徐州在淮海經濟區的輻射力和競爭力，將成為徐州地區第一、淮海經濟區最具影響力，具有國際一流水平的大型地標性城市商業綜合體。該項目計劃於2015年10月建成開業。

然而，人算不如天算，2015年3月，祝義財突然失聯，不久，雨潤集團宣布其被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施，該項目就此陷入泥潭。

「現在，這裡已經由中商集團接手，改名為中央廣場了。」4月21日，中央廣場工作人員向中國房地產報記者介紹，該項目由雨潤集團和中商集團共同開發，但以雨潤集團為主，祝義財為何出事及如何處理，這些問題一日沒有結果，新的銀行貸款就一日難以獲批，原有的貸款更難以償還，由此形成惡性循環，資金鏈就出現了嚴重問題，中商集團即便接手也無計可施，該項目至今未能開盤。

關於爛尾的原因，徐州市城鄉建設局給過一個回復：「由於徐州中央國際廣場置業有限公司投資方雨潤集團出現資金問題，造成該項目資金投入不到位，無法及時繼續施工，該工程現處於停工狀態。」

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圍城之勢

在徐州，爛尾項目遠遠不止雨潤廣場一座。

雨潤廣場對面就有一棟爛尾樓——天成國貿。該項目在2003年被列入了徐州市政府中心商圈五大重點工程名單中，遺憾的是，從開工那天開始，該項目就陷入了開工、停工、再開工、再停工的怪圈之中，項目名稱也多次更改，從曼哈頓廣場、天城國貿、樂賓百貨、力寶城到銀座商城。2007年，徐州天成房地產公司接手，並與印尼力寶集團簽約，2010年，該項目易名為力寶城，但是僅蓋了幾層裙樓就又停工了。2011年，力寶城試圖營業，由於前期商場基礎裝修不合格，消防未通過驗收，加之招商不善，2012年關門歇業。2013年，山東銀座股份有限公司旗下的銀座商城進入裙樓營業，由於經營狀況不佳，2017年已經撤走。如今該項目現場，一樓大門緊鎖，透過玻璃望去，內部一片狼藉。

同處該商圈的徐州金鷹國際購物中心同樣命運多舛。該項目前身是爛尾多年的徐州國際商廈。2003年，在徐州市政府的大力推動下，南京金鷹國際購物集團與徐州市供銷合作總社正式簽訂項目轉讓協議，由金鷹國際購物集團成立徐州金鷹國際實業有限公司，以現金出資8998萬元，同時承接負債1.3億元的方式，整體接收徐州國際商廈。多年過去，金鷹國際購物中心擴建工程依舊進展緩慢。按照今年徐州市城建及產業項目重點工程名單，該項目塔樓續建開工。南京金鷹國際購物集團也表示，今年該集團的工作重點就是南京金鷹世界和徐州金鷹國際購物中心。

從天成國貿項目處拍攝的中央廣場爛尾現狀

徐州另外一個影響較大的爛尾項目是華廈廣場。2010年徐州本土曾經最大的開發商華廈集團開始著手打造華廈廣場。但是，2015年初，華廈集團資金鏈斷裂，該項目停工。同時，華廈集團開發的天山綠洲、山南小鎮等多個項目都出現了爛尾問題，或遲遲不能交房，或交房多年卻無法辦理房產證和土地證。在徐州市政府的努力之下，目前華廈廣場有所進展，由該市國企新盛公司部分接盤，但是問題仍沒有得到完全解決。

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爛尾癥結

徐州市爛尾項目為何如此之多？

中國城市發展研究院投資部主任劉澄認為，爛尾樓的產生一般由於兩個原因，一是土地出讓金違規使用槓桿融資，直接導致項目槓桿率過高，一旦市場收緊，項目風險暴露。二是開發商違規挪用預售款，導致本項目支付工程款進度受阻。

徐州市相關部門指出，一方面與全國房地產行業的大環境有關，另一方面是企業內部經營出現了問題，與企業的資金鏈、項目工程量等有關。前幾年徐州房地產市場形勢一片大好，許多投資商爭相上馬項目，銷售的業績亦非常可觀，隨著近年來徐州房地產行業形勢的下滑，許多企業資金鏈就出現了問題，不得不停工，政府部門對此也深感棘手。

徐州市政府很重視現有爛尾樓項目，針對各個項目成立了專門的工作組，一般是由市政府辦公室牽頭多個單位組成，一對一地解決問題。

以加州玫瑰園為例，該項目所在地塊面積約1600畝，2005年由江蘇中住佳展（徐州）公司拍得，規劃分為四期開發建設，最先由中新地產集團一手操盤，後被一家徐州當地開發商接盤，隨之出現了兩位接盤者均因為這個樓盤意外被害，該項目也在經歷多次轉手、多任掌事人抽取資金後，宣告資金鏈斷裂，於2013年8月停工。

針對加州玫瑰園項目，徐州市銅山區政府成立了工作組。2015年9月，該項目第一次復工遭遇「流產」——銅山區政府與第四位掌事人簽訂了三方協議，但後續卻未收到全額墊資款。之後，銅山區住建局徵求了多方意見後，將一份破產清算復工的建議書提交徐州市政府常務會討論後通過。2016年年初，該案在法院立案，法院宣布企業破產，並召開全體債權大會，通過了破產清算復工的方案。2016年9月，工作組邀請原項目施工方浙江騰威公司對該項目進行墊資建設，加州玫瑰園得以復工。

但是，由政府牽頭接盤工作也並非一勞永逸。比如華廈廣場的接盤者新盛公司是徐州市屬國有企業，主要負責徐州市區棚戶區改造投融資、定銷商品房建設、商業及城市功能性項目開發建設、資產運營管理等工作。由於華廈廣場還有部分凍結資產，需要進行清算工作，而新盛公司有企業自身的贏利追求，即便接盤，也是接手項目有價值的部分，政府在這方面不能完全做主。

「有的項目，接盤者搶著來，有的項目，就是勉為其難地來。」徐州市委宣傳部一位負責人表示，處置爛尾樓是一項非常複雜的工作，需要一個漫長的過程。

「比如華廈廣場問題沒法完全解決，從停工到復工，牽扯方方面面的工作，用地、法律、批複……這時候，政府出面是幫助企業解決問題，但是企業反而自己停在那兒了。」該人士語氣中透露著無奈。

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試走新路

徐州如此多的爛尾樓該如何處置和解決？

劉澄認為，首先政府要嚴控土地出讓金違規融資，完善預售款監管制度，在最大程度上避免爛尾樓的產生。其次，爛尾樓面臨的問題是資產權屬不清晰，中間債權人過多，處置起來周期長、難度大，其中，資產能夠覆蓋債務的爛尾項目可以由政府主導優先解決，而資不抵債的爛尾項目則考慮破產重整後配建新增項目整體統籌。

一位房地產行業人士給出一個別出新意的思路：政府和企業不妨開動腦筋，在現今區塊鏈技術應用下，試用「區塊鏈＋不動產」相結合的方式來處置爛尾樓。

該人士認為，政府如要處置爛尾樓，一是找專業的不良資產處理機構處理，二是重新對爛尾樓土地性質和用途的變更，而機構如果沒有豐富的行政資源和人脈關係又很難拿到爛尾樓這樣的不良資產，即便拿到了，也需要巨額投資。他建議，利用區塊鏈技術，對標雄安新區，搭建一個完全由政府主導的區塊鏈統一平台上，掛牌爛尾樓信息，物業所有權人的身份信息等等必須公開資料，將得到多方驗證，其具有無法篡改的特性。

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