以L＋MALL天津陸家嘴中心為例 看天津零售業發展趨勢
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引言
沒有不景氣的實體店，只有沒找準定位、沒把握好進場時機和進場商業類型的實體店。
來源 |贏商網（ID：winshang）
作者 | 李琪
不知何時，業內開始流傳「傳統零售將死」，門店即將消失的觀點。
大錯特錯！
沃頓商學院市場營銷學教授大衛·貝爾認為，無論零售業如何變化，其本質不會改變——始終是滿足消費者購物、社交和娛樂三方面的體驗需求。實體零售一定不會消失，只是存在的方式需要改變。
根據支付寶數據顯示，在去年天貓狂歡節節點：
有4900萬客流被引導到實體店消費；
並有百萬店鋪線上線下打通；
天貓銷售TOP20商家有18家為線下品牌的線上旗艦店。
而這類判斷，對於天津商業市場而言同樣適用。沒有不景氣的實體店，只有沒找準定位、沒把握好進場時機和進場商業類型的實體店。下文將以下半年即將開業的L+MALL天津陸家嘴中心作為案例，深入分析。
01
區域型購物中心是發展趨勢
研究表明，隨著天津市級商圈與區域商圈逐步差異分化，區域型商圈將承擔更多日常生活消費功能，分流區域消費者日常生活消費，對於解決消費者「最後一公里」需求至關重要。
據贏商大數據中心對天津各商圈內各購物中心項目的空置率監測，城市級商圈購物中心平均空置率達14%，區域級商圈整體經營相對樂觀，平均空置率約6%,，競爭環境優良。
位於天津西站副中心的L+MALL天津陸家嘴中心，定位為區域型購物中心。體量達11萬平方米，是所在商圈內面積最大、硬體實力最強的購物中心。
據統計，天津已開業的商業項目中，5-10萬㎡的中型購物中心佔主導，10萬㎡以上中大型購物中心比例不足1/4，實屬稀有。大的商業體量可以融合多業態，也是品牌首選。
據了解，L+MALL天津陸家嘴中心主體分為地上七層、地下一層，集精品零售、特色餐飲、兒童體驗、主題娛樂、生活家居、服務配套等多元業態功能於一體，項目自建設以來就備受青睞，目前已與多個優質品牌簽約。
G-Super精品超市
此外，區域型購物中心的收益能力日益凸顯，滿足特定區域內消費者的需求就是實現了差異化，這是區域型項目所具備的最強定位優勢。對於零售品牌來說，差異化也是至關重要的。
02
位置、商圈研判始終是零售的核心
想要讓你的零售品牌在天津開花結果，需提前做好區域位置和商圈的研判。
區域位置
首先，由於線下交易的場所僅限於門店，所以門店所選的位置就顯得很重要。L+MALL天津陸家嘴中心坐落內環線、中環線、快速路等環狀交通動脈，10餘條主幹道環繞，項目地處地鐵1號線上蓋，46條公交線路穿行。各區域客源可源源不斷輸送。
消費者位置
當零售進入1.0時代，電商爆發、線上交易集中，對於線下門店有一定的衝擊。不同位置的消費者在偏好上有很大不同。
上圖可以看出，天津各商圈購買力指數有明顯差異，L+MALL天津陸家嘴中心背靠排名前三的熱門商圈，借力虹吸效應，消費者消費力高，數量多。
項目所在商圈消費者，對於服飾、零售和兒童親子需求最大，人均消費最高。因此，我們建議服飾、零售類品牌進駐此商圈，接納區域消費者的消費力。
L+MALL天津陸家嘴中心所在商圈各業態人均消費
商圈位置
如今，零售已進入線上、線下結合的時代，更需要關注商圈的選擇和商圈內業態、品牌的比例。
上圖顯示，天津新興區域型商圈經營效益更好。新興區域型商圈雖坪效不及市級商圈，但各業態租售比平均為13%，對於商家的租金壓力較低。
L+MALL天津陸家嘴中心所在區域，就是正在崛起的新興商圈，對於零售業態需求高，吸納力強。
03
消費升級的核心是消費者的升級
隨著新零售的爆發，對實體零售業來說，是機遇和挑戰並存的。
營銷學家大衛·貝爾建議實體零售企業管理者從「消費者—社區—國家」的邏輯來思考「誰是企業的目標消費者」，並研究其性別、年齡、居住區域等人口統計學特徵，然後再深入探究該如何吸引消費者。
L+MALL天津陸家嘴中心3公里範圍內有中高檔小區28個，5A級寫字樓10幢，五星級酒店3家，知名中小學校4所，直接輻射的常住人口達近39萬人。項目5公里範圍內擁有近300萬萬常住人口。
周邊已識別高頻到訪人群資產水平如圖，消費水平較高、復購率最高的中產階級比例高達53.37%，對於一些中高端零售品牌有很好的消費能力。
從項目所在商圈的高頻到訪人群消費行為偏好比例來看，購物服務和餐飲占絕大比例。因此，零售、餐飲、兒童教育、娛樂類品牌在此商圈發展潛力更大。
當然，最重要的是，線下零售要與消費者建立一種情感連接，比如可以通過視頻、評論、在線社區等數字化手段提高消費者黏性，形成一種親密關係。
在這一點上，L+MALL天津陸家嘴中心走在天津商業前列，運用移動、社交、雲和大數據等新興技術，打造商業智能管理中心網路，實現多種便利功能。並通過線上和線下極具創意的營銷互動，實現項目—品牌—消費者之間的良性互動和親密關聯，並推進三者之間的互利共贏。
- 結語 -
通過以上分析可以看出，無論進入哪個城市，零售品牌只有做好門店選址、商圈研判和消費者分析才能長久的發展下去。
今年即將開業的L+MALL天津陸家嘴中心，把控新零售發展趨勢，在促進區域內消費升級的同時，高層次客源也會帶動項目、品牌和所在區域商業良性發展。
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