有戶口，沒房子；有供貨，選不上，挺尷尬！
撰文=徐三刀
雖然一系列政策限制，樓價上漲略有影響，但樓市仍然發熱，房源供應不少，但能夠選上的還是有限，雖然有十分之一的購房機會，但面對90%上的解籌率，還是略顯蒼白，一些遷入西安戶口的朋友，在西安盤旋數周，還是揮淚而去，有戶口沒房子，有供貨選不上，挺尷尬！
NO.1|壹
刀粉提問：刀哥你好，我前幾天搖號綠城桂語江南，沒搖上，中南越府2期的搖上了，只有5樓以下的高層戶型，我看上的是他們142的戶型，所以沒買，今天看了陽光城PLS的11層疊拼產品，建築面積152毛培房價位區間一套在170-190萬元直間，中南越府2期的洋房精裝修143平米平層價位195-205區間，麻煩你幫我看看那個更值的出手謝謝！另外還有就是，中南越府和萬科翡翠國際，綠地新里城這三個項目那個好。
刀哥回復：這屬於是兩個問題，分析大致如下：
其一，中南樾府洋房PK陽光城PLUS疊拼：
1、從地段上兩個各有千秋，一個是曲江二期後起之秀，在二期最大公園旁杜陵塬旁邊；另一個也是滻灞二期核心，與世園隔牆相望。
2、從配套上來看，陽光城旁邊就是正榮彩虹谷、西北婦幼，距離曲江管委會大致1.2公里，沿著雁翔路可以直抵雁翔路商業中心（曲江創意谷板塊）；中南所在位置景觀資源雖好，但配套上略遜一籌，從世博大道到香湖灣地鐵站大致1.3公里。
3、從戶型上來看，陽光城152㎡屬於四室兩廳，平層產品，電梯直接入戶，四面採光攬景皆可；中南置地142㎡屬於四室兩廳，平層亦如是，攬景偏重於世園會一側。兩個產品各有特色，如果考慮偏配套，可選陽光城；如果是偏景觀呈現&裝修，可選中南。
其二，中南樾府PK萬科翡翠國際PK綠地新里城：
1、從地段上比較，屬於滻灞二期PK曲江一期PK灃東中央商務區；2、從配套醇熟上比較，萬科（公園+消費+地鐵皆有）>中南（公園呈現，近地鐵沿線）>綠地（綠地501超高層）；3、從價格上比較，萬科>中南>綠地。自住&投資價值上：萬科>中南>綠地。
NO.2|貳
刀粉提問：行家老師好！我想在西安投資買房，（落戶條件具備）孩子上初中，孩子以後能不能留在西安不確定，所以買房主要是投資保值，如果孩子以後到西安就自住。最近看了西安三環的房，有公寓，有住宅。金輝世界城的，滻灞的，智慧新城的。還有西咸新城樂華城，嘉園紅郡，像我這情況，請教專家老師給點建議，買公寓好還是住宅，買那個地段好？謝謝
刀哥回復：您好，關於您的提問分析如下：
其一，如果落戶，選擇餘地會比較大，按照剛需情況建議：
1、百萬買房:一百萬左右，棗園板塊（春曉華苑、金色悅城）、土門板塊（合能鉑悅府）、月登閣板塊（海倫灣）、港務區（綠地璀璨天城），因為推售批次較快，客戶積極性高，以上項目不一定有房。如果總房款預算在130萬左右，則可以看一下精裝房/學位房，如雅居樂錦城、德傑狀元府邸。
2、公寓買房：如果是買公寓，算是浪費了名額，但如果是核心地段，還是值得投資，如龍首原上榮民宮園美寓，智慧新城的精裝公寓，大興區瓏寓等等產品，都算不錯。地段好，價不高，租賃有保障。
其二，如果不落戶，選擇餘地也有，按照剛需情況建議：
1、百萬買房：只能去看灃東（恆大都市廣場僅存房源，有精裝兩房產品，可以關注）、灃西（金科世界城，八字頭）、涇河（樂華城-重點看洋房、萬和郡、濱江翡翠城）三個板塊，其次為涇渭（中南春溪集）、臨潼（驪山價格較高）、高陵板塊。
3、如要買公寓，可參照前面建議考慮。
結論：如果有可能還是把戶口轉入西安，買核心地段優質房源；如果不想轉入西安戶口，建議多考慮下核心地段的公寓產品。
NO.3|叄
刀粉提問：老師你好！我是甘肅天水的，年齡40出頭。孩子上初中，手頭有60萬，想按揭買個房子。像我這情況（3口之家，住90平，2居，還有一個小房出租），結合目前的房市，請你幫我分析一下，我是在當地換個改善性房子（三居室）好了，還是在西安投資買房或公寓好了？
刀哥回復：這個問題換一個問法，你對天水樓市PK西安樓市，那個更有信心？
其一，城市區別：天水與關中的交集在於同屬於「關天一體經濟帶」，算是一個城市群的城市，但一個屬於甘肅地級市，受困於全省經濟下滑；一個屬於陝西副省級城市，還是國家級中心城市。
其二，房價區別：天水樓市報價，幾乎是2016年西安房價，一般項目價格都在0.7-0.9萬/㎡左右，對於一個普通地級市而言，價格並不便宜。但西安目前房價普遍在1.0-1.5萬/㎡之間，價格拉升過快，也不算便宜。
其三，購買力卻別：如果考慮買房，首付60萬，如果是西安戶口，就可以買紡織城、棗園、港務區板塊，能夠買一個110㎡的小三室（或者1.1萬/㎡核心地段公寓）；如果非西安戶口，就只能買灃西、涇河、涇渭板塊，可以買一個140㎡的大三室。
建議：1、如果是為了純粹投資，那麼一定是要買在西安，面積小一點也無所謂，畢竟房子的保值能力比較強；2、如果純粹是為了改善居住，兼顧一部分投資屬性，那麼甘肅天水也可以。
NO.4|肆
刀粉提問：您好刀哥！涇渭上城樓盤，在高陵，有一個三層別墅60萬發票價，140方左右，現在業主出售120萬，不知道可以出手買嗎？主要用途目前投資，不知道是否有投資價值，謝謝回復。
刀哥回復：
其一，實況：涇渭上城的別墅類產品已經交付，可以實地看，從市場評價上看，屬於典型入門級產品，社區質素一般，緊靠著包南線，噪音有影響。
其二，地段：項目屬於涇渭核心地段，距離高陵運動公園不遠，周邊學校（第四中學）、消費（上林路、召慧路）、行政（稅務局、財政局）資源均有，門口有公交路線，算是涇渭板塊中公共交通較好位置。
其三，價格：高層安居客網路報價五六千，別墅報價八千五不算高，畢竟連周邊的高層報價都在六千了，二手房算是較為優惠。
其四，投資：作為投資類產品至少要滿足兩個條件，1、是否足夠稀缺，2、預期回報率。這個產品屬於老別墅一類，產品雖然一般，但居住舒適度高；周邊價格逐漸拉升，尤其是等中南春溪集開盤之後，以後價格不會太低。所以稀缺性、預期回報率還是值得期待。
其五，付款：還有要看支付方式，如果是首付+溢價支付，算是不錯，如果是一次性付款，也就是市場水平。
結論：如果有錢購買，就可以考慮一下，如果戶型不是太爛、產權沒有問題，不會爛在手裡，有一定的升值空間。
NO.5|伍
刀粉提問：刀總，高新路科技路早期的住宅性質的寫字樓（租給小公司）值得投資嗎，乙級月租60元左右，地段目前看確實很好很成熟啊，算上單價、租金、管理費、交易稅費之類感覺回報率不比錦業路cbd的超高層寫字樓差？還是說因為折舊回報率會越來越差？
刀哥回復：
其一，產品：這一類產品屬於十年前的老寫字樓，以海星城市廣場為例，住宅性質，七十年產權，商住兩用樓，建造水平一般，可以按揭貸款，價格在0.95-1.1萬/㎡之間。
其二，優勢-兩點：這一類產品最大的優勢就在於兩點：1、因為租金低，不為租賃發愁，基本上有房必租，客戶源比較廣泛。2、住宅性質寫字樓，產權年限較長，心理價值高。
其三，劣勢-出租：租戶主要看中地段較好，配套設施完善，能夠接受寫字樓老舊等條件，一般租戶為廣告、培訓、康養、幼教等等，承租能力一般，租金漲幅一般。
其四，劣勢-配置：這一類寫字樓普遍配置較差如：車位少、電梯少、中央空調差、層高較低，如果是多層建築，使用還較為方便；如果是高層建築如海星城市廣場，三十層，四部電梯+一部貨梯，早晚班高峰極為難受。
其五，劣勢-租金：高新寫字樓租金大致在50-150元/㎡/月之間，便宜如產業園區老房、興業大廈，貴一些如高新國際商務中心、招商銀行大廈、都市之門，這一類產品屬於墊底。
結論：如果後期租金不增長，這一類產品就是雞肋，看似有住宅年限，但好景不長，如果是多層建築損耗較小，後期改造還有餘地，高層建築就算了。
NO.6|陸
刀哥你好，滻灞的林河世家(林河春天)怎麼樣？就是自住剛需，沒有投資需求。
分析情況如下：
其一，地段：該項目屬於紡織城深處，周邊環境比較成熟，購物、醫療、教育比較方便，但較為陳舊，周邊的老社區、安置房、城改房較多，人口較為密集。
其二，交通：項目臨近繞城高速，距離地鐵一號線紡織城站，大致有1.5公里，差不多三站路，離在建的地鐵六號線大致八百米左右，交通條件還算好。
其三，規劃：項目屬於60萬方規劃，預期6000戶的大社區，目前已經建設至3期，批複的價格在八九千，但部分房源轉出已經一萬出頭，建議多考慮下，換家裡人去反覆踩盤確認。
其四，選擇：與之價格相仿的還能考慮的房源，如：合能鉑悅府、保利林語溪、富力白鷺灣（洋房待推），但目前這三個項目都處於無房狀態。如果可以考慮的遠一些，港務區綠地璀璨天城也可以考慮。
其五，影響：網路爆料，四公里以外有江村垃圾處理廠，夏天有一定異味，但實際情況是，這個位置處於紡織城正中間，佔地上千畝已經有近三十年歷史，目前已經到了四期，即將用完。
建議：如果能夠接受小區的質素，就可以入手。
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