開發商稟性善良，都是被逼壞的
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照理說，一個城市的房地產業，隨著市場、供應的發展，應該越來越成熟、健康，但是金邊的情況剛好相反，事情卻越來越尷尬了。
自2011年有「房地產」這回事兒開始，首先大家都在研究的是如何做出來一個好的樓盤，讓人願意進來住、來買，什麼地段、水文、風向、採光研究一大堆；過了幾年，大家發現有人可以拿著圖紙往海外推就能賣掉，但產品還是很重要，仍然會研究一大堆；到今天，只要售樓中心做得精緻，效果圖畫得好，給渠道傭金發到位，基本不再研究產品本身。這個過程的演變，僅僅經歷了7年而已。
最近幾個月來，幾乎天天有新來乍到的開發商來找我聊天，所以我擔負著幫人設身處地考慮長遠之計的重任。我發現，現在的情況是這樣：
假如我是一個新來的開發商，我的名字叫王叔叔，我從中國的鐵嶺市帶了400萬美金來金邊，買了1000平米地皮，花了200萬，我準備開發樓盤了。看著口袋裡剩下的200萬，我計劃怎麼樣才能一本萬利，從鐵嶺這樣的比較大的城市，一舉走向金邊這樣的國際化大都市，搖身一變成為一流的知名地產開發商。經過三天的市場調研，我發現金邊就是90年代的北京，大有可為，擺在我面前的路有兩條：
路線一是請又年輕又有知識的團隊，花半年時間將樓盤設計成為人人都想進去居住、辦公、活動的場所，然後按照原計劃請高效又成熟的施工團隊將圖紙做到位。光籌備期就需要一年。開發的主要策略是將資源與資本大量投入設計、籌備、施工；另一方面，嚴控對銷售、渠道、廣告、售樓處的投入，由於樓盤體量太小，為了節約成本，不建樣板房，直接在主體落成時於樓內裝修樣板間。樓盤真的落成時，會得到整個金邊市的承認，出租率長期居高不下，等待入住的客人名單已經排到8個月以後，未來十年內都是經典。但開發周期頭一年無法銷售，也就無法獲得收入，一年半之後開始嘗試銷售，渠道傭金最高只能給售價的5%，售價2500/平米。
路線二是花一個月時間先把工地的模樣做出來，給外界以施工的錯覺；然後花大成本請視覺設計團隊將效果圖與模擬動畫做得美輪美奐；再然後從國外調進來施工團隊做幾間極高標準的樣板房，要求連搬磚抹水泥的那個工人都需要是國外來的老師傅。樣板房落成後，進去一看，連自己都感動了。這時候離買地皮剛過去三個月，剩下的200萬也剛好花完，真正的工地是不可能施工的，但好消息是樓盤可以賣了。售價3000/平米，給渠道傭金20%，就這麼開始吧。
你要知道，王叔叔我是一個有情懷、講究腔調與品質的人，我要當國際大都市一流的開發商，所以，我當然選擇路線一，我怎麼能夠去跟路線二那類沒水平的一起混呢？
於是，我苦哈哈地撐過了第一年籌備期，到處借錢度日，雖然籌備工作都做到完美，地基也打好了，但連個像樣的接待中心都沒有。另外，市場上人情冷漠啊，我這5%的傭金完全沒有誘惑力，根本沒人幫我賣，我只能在樓盤裡坐等，時不時也能來個人買一套。來買的基本是金邊居民，因為我給不了大傭金，就做不了大營銷，上海、深圳、鐵嶺的人們從來沒聽說過金邊有我這麼一號樓盤。漸漸地，老婆跟著網路博彩的跑了，兒子原本讀的是2004路的Northbridge國際學校，現在沒錢了，要幫他轉學到BKK區的Golden Gate International School，再後來連Golden Gate也讀不起，直接送回寒冷的鐵嶺市成為留守兒童。銷售仍然沒有起色，平均每個月賣4套，按這個速度，我算了算，還要兩年才能賣完。我恐怕是撐不到那一天了。
我向天空禱告，如果時間可以倒轉，我不要情懷，我要用low的方式成功。這時候，平地一聲驚雷，上帝撥開雲霧對我說，孩子啊，你有什麼願望，說出來我幫你實現。於是我說，仁慈的主啊，請讓時光倒流，回到一年前。庫嚓一聲，我又回到起點可以重新選擇。
我選擇了路線二，200萬花完，形像工程做到完美之後，拿著20%的傭金與3000/平米的售價我找了幾個如狼似虎的渠道。這幫人真狠哪，說3000還太便宜，幫我將價格調高到了3500/平米，說我這個周邊儘是窩棚、金邊市2.5線地段的樓盤應該宣稱是「明日陸家嘴，5年後宇宙中心+CBD」，「陸家嘴20年前是不是窩棚，你服不服？」，於是我覺得也有道理，就順便幫他把傭金加到30%，大家都很開心。買房客們更開心，從上海、深圳、鐵嶺來到了90年代的北京，用3500美金/平米的白菜價買到了明日陸家嘴。6個月後，我就銷售完了70%，我可地基都還沒打好啊。說實話，這個樓要蓋成什麼樣子，我自己也還沒想好，當初那個圖紙是為了漂亮，真正蓋起來走一步算一步吧。我就這樣走向了人生巔峰，老婆沒跟人跑，兒子還從Northbridge國際學校轉學到了洪森大道更高級的ISPP。
我覺得，找對夠狠的銷售渠道，比什麼都強！
隔著一條街，我看到了還在研究水文、風向、採光、設計的苦哈哈的法國人、澳大利亞人，還在為了爭執衛生間馬桶應該用TOTO還是GROHE而吵得一年都沒開盤的日本人、德國人開發商。我瞟了一眼身後擺了一地的順德仿莆田TOTOO牌馬桶，臉上浮現了一絲成功者的笑容：你們這幫路線一的螻蟻們，你道我是小學沒畢業、中學沒穿過鞋的東方diao絲，卻不知我背靠強大祖國，已經快馬加鞭跑步進入共產主義了嗎？
同學們，如果你是王叔叔，你選路線幾？
PS.
@金邊土地局，會不會有可能，7年後的今天，已經是時候出台政策限制主體完工前不可預售？給青澀而有情懷的王叔叔一次公平的機會？
