解讀樓市：13億人口和土地財政，推動房價永遠上漲！

房價作為全國人民都非常關心的社會熱點問題，每天房地產市場變化都牽動全國人民的心。2018年房地產市場逐漸明朗，一二線城市樓市受調控政策影響房價在高位小幅上漲，三四線城市房價仍在大幅上漲。2018年，第一季度全國房地產市場銷售供求兩旺，房地產開發商大舉購買土地有增無減，土地市場價格大幅飆升再創新高。劉全分析認為，房地產行業為國民經濟快速增長，城市化發展建設等貢獻功不可沒。房地產行業是基礎性產業在特定時期對社會經濟發展，民眾財富積累作用無法替代。房地產市場也是社會財富蓄水池，利用房地產市場吸取社會財富是最高效快捷的途徑。如果過度依賴房地產市場吸取社會財富資本，將蛻變成低級鋼筋水泥經濟發展模式必然走向惡性系統循環。

據最新統計調查數據顯示：2018年第一季度，中國房地產企業銷售業績100強出爐。從房地產市場銷售數據分析，房企銷售業績持續大幅攀升，市場銷售破百億房企54家。2018年1-3月份，市場銷售額超百億的企業均值323.9億元；龍頭實力房企領先優勢全面擴大，碧桂園、恆大、萬科三家房企一季度銷售額均超1500億元，均值達1711.6億元；其中，碧桂園銷售額1878.4億元；保利、融創、中海銷售額500億元位列第二陣營。100億-500億、50億-100億、50億以下房企分別是48家、32家、13家。劉全分析認為，房地產市場調控政策不斷收緊，上市房地產企業銷售業績卻大幅增長，調控並沒有抑制住上漲的高房價，反而變相推動房價大幅上漲。

劉全分析認為，房地產市場調控是利用行政手段和金融信貸等措施控制市場交易。房地產市場調控只是暫時控制市場需求，並沒有消除真實市場需求，在一定程度上導致市場供求關係扭曲。房地產市場調控長期收緊，購買需求積累加劇恐慌心理陡增，推動市場出現報復性反彈或逆市搶購。三月份開始，全國大部分城市房價大幅上漲，多地城市推出新調控有搖號買房、限價銷售、三價合一等調控政策。房地產金融去槓桿大幅提高房貸利率，表面上是規避金融風險實質上等同於銀行巧取豪奪購房者。房地產市場調控陸續實施15年時間，房價越調越高並沒有根本改變。

劉全分析認為，中國城市化快速推進，農村日趨落漠凋敝。未來農村將有3億人口遷居城市生活，導致房地產市場需求量大增。全國房價大幅上漲，民眾也會根據自身經濟條件及未來事業發展等選擇不同城市定居置業。高房價快速推動社會貧富差距，有錢人將會選擇大城市買房，普通民眾只能選擇市或縣等房價比較低的中小城市安家。未來貨幣持續貶值，促進物價普遍上漲必然推動房價持續升高。房地產市場調控政策是在維持房價穩定上漲基礎之上開展，地方土地財政依然是房價上漲的根本動力支撐。13億人口和土地財政，推動房價永遠上漲！

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.5.6

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