房企拿地熱情降溫 盈利空間持續受限

4月整體供求、出讓金和成交溢價率下行

房企拿地熱情降溫 盈利空間持續受限

繪圖:楊佳

中原地產研究中心日前發布的最新報告顯示,4月份全國50大城市土地收入2842.2億元。1—4月,50城市土地出讓金合計達到11882億元。報告分析稱,大部分城市土地成交溢價率明顯下行。

無獨有偶,中國指數研究院最近也發布了4月月度數據。2018年4月,全國300個城市土地成交量環比下降超三成,同比小幅增加,宅地成交量環比下滑近三成。值得注意的是,成交樓面均價環比增加19%,同比減少9%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價環比增加20%,同比減少11%。

業內分析稱,從前四個月的土地市場表現來看,一、二線城市土地市場保持低位運行。在房地產持續嚴控政策影響下,企業拿地熱情有所降溫。

重點城市高溢價拿地

得到抑制

中國指數研究院提供給南方日報的4月數據顯示,2018年4月,全國300個城市共推出土地2043宗,環比減少6%,同比增加19%;推出土地面積9399萬平方米,環比減少7%,同比增加33%。

從市場交易的總體情況來看,整體土地成交量環比降超三成,同比小幅增加,宅地成交量環比下滑近三成。出讓金方面,環比縮水近兩成,較去年同期上漲逾一成。整體均價則環比走高,同比下滑近一成,宅地均價環比增逾兩成。值得注意的是,平均溢價率環比持平,各線城市溢價同比均降,宅地溢價率同比下降25個百分點。這印證了中原地產研究中心同期發布的全國50大城市「大部分城市土地成交溢價率明顯下行」的結論。

從城市分類來看,中國指數研究院專家分析認為,一線城市供地節奏放緩,成交量及均價環比上揚,出讓金環比增幅明顯。二線城市供求環比下行,均價及出讓金環比走高。三、四線城市土地供應量較上月小幅走低,成交量同環比下滑,收金環比縮水四成。

數據還顯示,2018年1—4月,全國300城市土地出讓金總額為12591億元,同比增加約33%。4月成交量除一線城市增加外,其餘各線均有所降低。月度出讓金下滑近兩成,在前四個月總額中佔比為21%。「在北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、天津、南京、武漢10座重點城市當中,4月宅地整體供求是呈現環比均降趨勢的。」中國指數研究院研究專家指出,10座重點城市宅地整體平均溢價環比下降逾4個百分點。「隨著重點城市深化落實土拍調控政策,高溢價拿地現象得到抑制。」

多重因素影響下

房企盈利空間受限

前4個月房地產企業拿地情況在當前國內投資熱點變化中也有所反映。

中國指數研究院發布的1—4月全國房地產企業拿地排行榜顯示,2018年1—4月,龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首,拿地金額高企,勢頭猛進。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其後;保利以506億元躍居第三位,土地市場發力顯著。TOP10房企1—4月拿地總額3514億元,佔TOP50企業的50.7%,較1—3月佔比提升4.2個百分點,龍頭房企獲取土地資源優勢不斷凸顯。

中國指數研究院專家分析,品牌房企資源集聚效應日益加強,拿地規模分化不斷加劇。1—4月,拿地總額前25位房企拿地總金額已是26—50位房企拿地總金額近4倍,比1—3月提升近一成,拿地規模分化不斷加劇。而從各城市群拿地金額來看,長三角土地市場持續火熱,中西部成為開放新高地。從城市群拿地企業來看,龍頭房企布局更廣,中小房企布局集中於其深耕區域。一、二線城市仍為房企投資拿地的重心,三、四線重點城市持續火熱。

值得注意的是,4月份入榜住宅用地成交總價排行榜的地塊,也主要位於一、二線核心城市。入榜地塊中,杭州入榜2宗地塊,累計成交總額為68億元,佔2018年4月全國住宅用地成交總價TOP10總額的20%;其餘TOP10城市均入榜一塊,其中廣州增城區地塊以總價50億元佔據榜首,規劃建築面積40萬平方米。

克而瑞地產研究專家分析稱,2018年以來,一、二線城市地價保持未有下調,但市場房價現已行至階段性高點,房企盈利空間受限。而中指院的研究報告亦指出,限地價、限房價、竟自持、競配建已成為當前主流,成交總價最高的10宗地塊中,6宗帶有限地價政策,以及不同的竟自持、競配建、限房價、搖號等政策。(記者 馮善書)

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