大舉擴張文旅項目 華僑城現金流凈額同比減少275％

華夏時報網

華夏時報（公眾號：chinatimes）記者於玉金

特約記者 王瞬 北京報道

4月27日，華僑城A（000069.SZ）的年報姍姍來遲。根據其年報顯示，2017年全年華僑城共實現營業收入423億元，同比增長19%；歸屬於上市公司股東的凈利潤86億元，同比增長25%。受益2017年全國樓市升溫，華僑城的業績表現可謂亮眼。儘管如此，在全國範圍拿地的大手筆之後，華僑城2017年的經營活動現金流呈現出負值，同比下降近3倍，也不禁令人咋舌。在「文化+旅遊+城鎮化」的戰略布局下，華僑城這一路走得並不輕鬆。

全國大手筆拿地

「文化+旅遊+城鎮化」，這一華僑城的核心發展模式，在其2017年年報中被反覆提及。

經歷了內部經營和人事調整，在全新發展戰略下，近兩年華僑城發展再次走上快車道。根據年報顯示，2017年華僑城相繼在深圳、北京、天津、武漢、重慶、成都、西安、昆明等城市獲取16個新增項目，且其中10幅地塊為商業或綜合用地，共新增土地面積269萬平米，新增規劃建築面積580萬平米。

明確的拿地數字反映了華僑城在規模擴張方面的決心。而其在雲南和西安的大手筆投資，更是為企業戰略布局帶來了免費宣傳效應。

2017年6月，華僑城宣布西安投入2000億元打造大型文旅項目。而早在去年4月間，華僑城已宣布擬將集團第二總部落地雲南，並在未來五年內投資2000億元對雲南旅遊文化產業進行資源整合和全面提升。

而自去年底至今，華僑城文旅項目依舊保持高頻率擴張。僅今年4月，深圳蛇口漁人碼頭舊改項目中，華僑城將投資205億元，建設集濱海休閑、精品酒店、特色商業、辦公、公寓於一體約17.7萬平米濱海商業綜合體。

資金承壓頻發債

大規模擴張的同時，華僑城的資金壓力陡然突顯。根據其年報顯示，2017年公司經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比減少275%；投資活動產生的現金流量同比減少26%。

眾所周知，現金流量表是對上市公司的「終極」考驗。

對於多項現金流量凈額的負增長，華僑城方面表示，出現這一狀況，主要是因為公司通過土地招拍掛程序獲取了大量的土地，支付了300多億的土地價款；且公司進入快速發展階段，加快新項目投資所致。

同樣的情況，也出現在2015年。彼時，華僑城全年經營活動產生的現金流量凈額為-18.7億元。而翻閱年報不難發現，2014年華僑城這一數額則為-25.9億元。而另一方面，2017年華僑城的存貨佔到總資產的48.49%，接近總資產一半比重。

有分析師表示，去化不利、地產銷售結轉遲緩，或有大筆新項目購置，均會造成房企現金流下降。這一現象不能簡單解讀為虧損，但確實反映了企業資金吃緊的現狀。

實際上，在華僑城2015年年報中就顯示，要推動扶植自身業務上市收購兼并，參與資本運作等多種手段，實施公司參控股上市公司數量「倍增計劃」，系統規劃本公司與各所屬上市公司的發展功能定位，連通國內、國際兩個資本市場。

今年以來，華僑城對於資金的渴求更表現在公司債上。根據《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者不完全統計，截止到今年前4月，華僑城已公開發行公司債超5筆，總額達200億元。

房地產銷售輸血

儘管華僑城對外宣稱，將持續推進「文化+旅遊+城鎮化」發展模式，但觀察其年報不難發現，其經營收入中，房地產銷售仍佔據過半份額。數據顯示，2017年，在華僑城整體營銷收入中，房地產業務營收為234億元，佔比達55%，相比2016年增加了23%，且明顯高於旅遊綜合業務營收42%的佔比。

有業內人士介紹，一直以來，華僑城的毛利率均處於行業較高水平。這很大程度上源於華僑城通過文旅產業獲取價格相對低廉的優質土地，再以房地產開發快速回籠資金，以此拉高利潤水平。

有接近華僑城人士（備註：華僑城西安供應方）表示，大型旅遊項目建設便於獲取低成本土地，而文旅項目建設則將進一步拉升周邊住宅價值，華僑城以自己的優勢和擅長的方式，獲得了更大利潤。

剔除房地產銷售中的「硬骨頭」項目，加速布局二線熱點城市，從去年以來華僑城在房地產銷售方面的打法清晰可見。例如在北京，華僑城通過兩次股權轉讓，將位於丰台豪宅混戰區的「地王」項目出讓給泰禾。前後兩次交易，華僑城轉讓丰台項目的總價格為108.6億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，華僑城近期投資的重點在於文旅地產方面，尤其是包括特色小鎮以及一些中西部的文旅產業項目等投資比重較大。類似北京地塊項目進行股權轉讓，很大程度上和其回籠資金的概念有關。通過此類項目拋售，能夠為其回籠較多資金，也有可能將此類資金運用於其他地產項目的收購上。

文旅項目內外承壓

儘管如此，華僑城在堅持「文化+旅遊+城鎮化」發展這條路上，因為擁有多年來經營成熟的歡樂谷等文旅品牌，也表現的頗為自信。

根據世界主題公園權威研究機構美國主題娛樂協會發布的《2016年全球主題公園調查報告》顯示，華僑城主題公園遊客量達到3227萬人次,繼續蟬聯世界主題公園集團四強位置,並位居亞洲首位。華強方特和長隆集團以微弱的差距分列第五位和第七位。

在業內看來，隨著近些年迪士尼、環球影城等全球知名主題樂園進軍國內，再加之本土主題樂園品牌崛起，華僑城的主題樂園正面臨著內外承壓的態勢。

有業內人士指出，文旅項目投資規模大、成本回收周期長，儘管歡樂谷重點布局全國一二線城市，但尚未形成具備資金凝聚力和創新盈利模式的IP優勢。從華僑城A簽約「餅乾警長」等國產原創動漫IP，也可以看出華僑城試圖通過IP的引入，彌補旅遊產品短板，實現多元創收。

華泰證券表示，作為中國主題公園的知名品牌，歡樂谷項目全國布局穩步推進，2017重慶歡樂谷順利開業，南京歡樂谷開工建設，西安歡樂谷正式啟動，優質資產規模持續擴大。但國內文旅項目面臨全球主題公園品牌的競爭，文旅項目投資確定性低，可謂風險猶存。

責任編輯 袁曉瀾

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！