昨晚，樓市政策大調整！又一炒房之路被堵死了

鳳凰網房產綜合 來源： 樓兔子（LTZ107）、趙秀池（zhaoxiuchi168）、 好評與差評（ihaoping）、大山房產俱樂部（dsfcjlb） 、齊俊傑看財經（qijunjie82）等

去年「930」樓市調控新政中，北京推出了「限房價、競地價」的土地出讓方式，這種政策之下開發出來的房子，被俗稱為「限競房」。但限房價項目的銷售辦法何時出台？哪些人可以購買？

昨天，答案來了。

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政府賣地收入暴漲83.4%！

就在昨天（5月8日）晚上，北京出台了樓市調控的新政策，發布的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》公開徵求意見中，包含了「限競房」怎麼賣、賣給誰。

徵求意見中擬規定，

限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比低於15%，將直接作為商品房，由開發商自行銷售；

如果限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比不低於15%，將收購轉化為共有產權住房，具備共有產權住房購房資格的家庭均可申購。

至於評估價，則由北京市兩個國有背景的部門或公司聯合制定，參考依據是周邊市場價格。

簡單而言，未來「限價房」將從本質上分成兩類，一類視為商品房，但有一定的交易限制；另一類則劃入共有產權房，交易和產權都將有所限制。

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北京範本的全國意義：限價房的未來

我們先來看看一下北京住建委文件的幾個核心問題究竟是怎麼表述的。

1、限價房上市，要和評估價結合來賣

限價房是2016年樓市大調控的時候，政府拍賣推出的一批「限地價、限房價」地塊。在當時土地拍賣的時候，就已經規劃鎖定了未來可以銷售的最高房價。目的是為了抑制房價過快上漲。

今天，這批限價房要上市了。怎麼賣？這個問題很現實，很糾結。因為很多限價房，2年前就鎖定的房價，今天很可能已經偏低到足以造成被爆搶。

舉個例子，

兩年前廣州一項目，土地拍賣的時候，政府給出的最高限價是每平米3.06萬元。當時，可能很多人會認為這個房價定的太高了。但今天，3.06萬感覺一定會被爆搶。

怎麼辦？北京住建委肯定也遭遇了類似的問題。他們給出的答案是：最高限價和評估價要結合一起來參考評估，最終確定銷售方式。

2、限售價和評估價價差，15%是臨界線。

細則是這樣的：對於每一個即將上市的限價房項目，北京市住建委都會和市保障房集團一起參考周邊項目價格，給出一個最終的評估價。那當初設定的最高限價除以今天的評估價，85%比值就是一個分界線。

在85%以上的，按最初設定的限價房價格正常銷售，前提是銷售出去的新房，購房者必須鎖定5年，才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例，那就由市保障房集團收購這個項目，作為共有產權住房。然後在出售，購房者得到一部分比例的產權，但更多產權歸市保障房中心代持。

舉個例子，

假設一個限價房項目，當初土地拍賣的時候已經設定最高可銷售單價是每平米5萬元，現在周邊同類產品市場評估價已經是5.5萬元。那麼，5萬元除以5.5萬元，比值是90.1%。這個比值是高於85%的。說明這個限價房，和今天房價相比，實際漲幅不算太大。那麼這個項目就可以按照商品房來銷售。但是，畢竟這個項目還是比市場價便宜了每平米5000元，為了防止過度炒作，購房者買房後，必須至少持有5年，才可以在二手房放盤交易。

假設這個限價房項目，當初設定是每平米最高5萬元，但今天周邊同類產品市場評估價已經是7萬元了。那麼，5萬元除以7萬元，比值就是71.4%。這已經明顯低於85%了。這說明土地從拍賣之日起，到今天新房上市，這個區域的房價已經非常迅猛的上漲了接近30%。房價漲幅已經很大了。如果不加以限制購買，那麼買到房的人就賺大發了。

所以，這個限價房全部由市保障房集團收購，轉為共有產權住房。然後再上市銷售。那麼，這個時候購房者買房就只能得到這套房子28.6%的產權了，剩餘71.4%的產權歸市保障房集團代持。

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對購房者、樓市有什麼影響？

對購房者影響

對於申請共有產權房的家庭而言，多以無房或收入偏低家庭為主，對於有一定收入又無房，想要一步到位置業的家庭，在梯隊中也是靠前的。制度上更多的是優先保障無房家庭，對於無房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。

對樓市的影響

有人提出，85%比值的規定，是否意味著政府認為將來房價還會繼續上漲，從而會造成限房價項目與周邊商品房的價差？

談到對樓市的影響，業內人士認為，政策落地後，經由政府收購的共有產權房，大大壓縮了限價房的牟利空間。也將打壓很多購房者「買到就是賺到」的「非住」動機。使得限房價項目真正回歸「房住不炒」的目的。

共有產權房可流轉，但投資屬性非常弱，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低。

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樓市專家怎麼看？

首都經貿大學土地資源與房地產系主任趙秀池：

該《通知》增加了共有產權房的供給，有利於落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，使置業者有更多的獲得感……對於房企而言，房價倒掛比例超過15%由政府收購，10個月付清房款，加速了資金回籠速度。房價倒掛比例低於15%，仍然為商品房，5年不許上市，減少了住房的流動性，將最大限度的打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

值得注意的是，徵求意見稿中，並沒有提及限價房項目中房企自持部分將何去何從，沒給出具體執行細則，此外，對於限價房轉化為共有產權房後涉及的產權歸屬問題也有待明確。

自媒體人「大山老師」：

北京限價房依然堅持商品房化的道路，這其實也代表著北京市政府的矛盾心態：一個方面又想控制房價，預防首都房價失控，而另外一個方面隨著近期土地的不斷流標，財政壓力隱患凸顯。

財經專欄作家齊俊傑：

在此次樓市大調控中，北京的表現一直是全國的風向標，而北京的二手房價格相比於去年的高點也已經下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調控力度不放鬆，相信北京的樓市會進一步降溫，而且降溫可能會比去年更加明顯。但這僅限於北京，在調控並不堅決的廣大二三線地區，甚至出現大量搖號買房的地區，樓市調控並不樂觀。

地產自媒體「好評語差評」：

限價房轉性為共有產權房，可以預期的直接後果、也是最嚴重的後果，就是向市場上拋出了一個明確無誤的信號：純商品房供應減少，房價上漲。

同時還表示，假如限價房變形為共有產權房，大概率會發生一個可以預期的後果：開發商為了保證自己的利潤率，肯定會在各種環節上進行成本的節約，並且降低房屋開發的投入與質量，也就是說，付出的房價差不多，而我們將不得不因此收到一個檔次更低、配置更小的共有產權性質的房子。

這不是推論，這是已經發生的現實。

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