穆迪：再融資需求推升中國房企境外發債熱情
整理：吳越/第一財經研究院研究員
導語
穆迪表示，由於再融資需求較大，今年內中國房地產開發商的境外債券發行量將保持強勁。穆迪評級的中國開發商在未來12個月將有約172億美元的到期或可回售境外債券，以及約431億美元的到期或可回售境內債券，這帶動了2018年內較高的再融資需求。
聯合資信表示，整體看，中國樓市銷售仍呈降溫狀態，土地市場火熱拉動地產投資回升，調控政策基調未變，房地產開發資金鏈承壓。受益於2018年以來資金面緊張緩解和監管邊際放鬆，2018年一季度房企銀行間和交易所債券融資規模同比、環比均大幅增長；AAA級別房企發債佔比增加；地產債券配置需求中短期化明顯。
主權評級調整方面，惠譽將阿根廷B評級的展望由正面調為穩定。上調方面，穆迪將法國Aa2評級的展望由穩定調為正面。
上周（5.1-5.6）國內債券主體評級下調家數3家，上調家數0家。
上周（5.1-5.6）國內債券1起違約，涉及企業為中安消股份有限公司。
一周經濟觀點
穆迪：再融資需求推升中國房地產開發商境外發債熱情。（2018.5.2）
穆迪表示，由於再融資需求較大，今年內中國房地產開發商的境外債券發行量將保持強勁。穆迪評級的中國開發商在未來12個月將有約172億美元的到期或可回售境外債券，以及約431億美元的到期或可回售境內債券，這帶動了2018年內較高的再融資需求。
境外債券發行強勁的部分原因是境內信貸環境趨緊，在此情況下，中國開發商轉向境外為業務發展提供資金並對其部分境內債務進行再融資。
根據彭博數據，2018年1月至4月，穆迪評級的中國開發商發行了251億美元境外債券，較2017年同期的105億美元增加一倍多。
由於銀行收緊房貸，穆迪預計2018全年受評開發商的合約銷售額增長將從2017年的高位下滑。中國全國房地產合約銷售額同比增長從2017年第一季度的20.2%降至2018年第一季度的11.4%，原因是按樓面總面積計算，房地產銷售量下降。同時，3月一線城市房價環比基本持平，二線及三四線城市房價小幅上漲。
圖1 穆迪跟蹤的開發商今年以來的銷售情況
中國房地產庫存水平小幅上升，但依然低於2015年3月的峰值。具體而言，3月一線城市住宅庫存水平較2月有所上升，樣本二線城市和三四線城市則基本持平。庫存將維持在較低水平，足以支持房價穩定。
圖2 中國房地產庫存水平小幅上升
中國一、二線城市地價和土地出讓下降。2018年3月每平方米平均地價以及地價/平均售價比率下降，反映了開發商增加在三四線城市購地。
圖3 中國土地價格有所下降
截止3月31日，穆迪評級的57家開發商中12家流動性狀況偏弱，佔比呈上升趨勢。較大的再融資需求和銷售放緩是他們流動性承壓是主要原因。境外融資將有助於緩解再融資風險。
圖4 3月流動性偏弱的公司佔比上升
聯合資信：2018年一季度房地產債券發行市場分析。（2018.5.4）
受益於2018年以來資金面緊張緩解和監管邊際放鬆，2018年一季度房企銀行間和交易所債券融資規模同比、環比均大幅增長；AAA級別房企發債佔比增加；地產債券配置需求中短期化明顯。
2018年一季度，中國商品房銷售面積同比增長3.6%，銷售額同比增長10.4%，同比增速繼續滑落，房價整體趨穩，部分三四線城市仍有較大程度漲幅。政策方面，樓市整體調控力度較2017年未有放鬆，調控手段更趨精細化，熱點城市信貸政策明顯收緊。2018年一季度，房地產開發資金同比僅增長3.10%，相較2017年一季度的11.50%大幅下滑。資金構成方面，國內貸款佔比有所上升，自籌資金、定金及預收金、個人按揭貸款以及利用外資佔比均有下降，除上述資金外的其他資金佔比有所上升。整體看，樓市銷售仍呈降溫狀態，土地市場火熱拉動地產投資回升（房地產開發投資完成額2.13萬億元，同比增長10.40%，同比增速為2年來新高，主要仍系土地購置投資拉動），調控政策基調未變，房地產開發資金鏈承壓。
2018年一季度，銀行間和交易所市場房地產債券發行規模合計875.5億元，同比、環比分別增長101.08%和97.32%。房企發債規模大幅增長一方面受債市資金面整體處於平衡且略有寬鬆狀態影響，另一方面與交易所對地產債券發行審批有所放鬆有關。
評級分布方面，2018年一季度，銀行間和交易所市場房地產債券的發行主體信用等級仍主要集中在AAA和AA+，發行級別上升。其中AAA級別企業發行規模最大，發行規模達548.00億元（佔比62.59%）；AA+級別企業發行規模達207.6億元（佔比23.71%）；AA級別企業發行規模119.90億元（佔比13.70%）。AAA級別房企發行規模環比上升幅度最大，發債規模佔比環比提升23.37個百分點，而AA+級別企業房企佔比環比下降17.29個百分點。
期限分布方面，2018年一季度地產債的發行3+2年期仍佔比最高，為34.56%，；3年及3+N期佔比25.27%；而期限5年和5+N年期的債券佔比4.68%；首次投資者回售權時間設置在第2年末的2+2和2+1年期債券佔比14.61%；1年以內（含1年）的短期地產債發行規模和佔比均顯著增長，發行佔比為19.78%。在目前債券市場利率波動頻繁，地產市場預期不確定性較大的背景下，中短期地產債和含回售權地產債的增多，也體現了投資者和房地產企業存在對目前債券市場利率波動以及地產市場景氣預期較大不確定性的擔憂。
受債市收益率下行和產業債利差上行綜合影響，2018年一季度地產信用債發行利率有所下降，利差走擴，高低級別地產債信用品質分化加劇。
主權評級
一周評級下調
惠譽將阿根廷長期本、外幣主體違約等級B的展望由正面調為穩定，確定其短期本、外幣主體違約等級為B，評級上限為B。依據為該國政策助力超過此前預期。（2018.5.4）
一周評級上調
穆迪將法國長期發行主體及高級無擔保債務評級Aa2的展望由穩定調為正面。依據為該國政府為改善經濟競爭力和中期增長前景提出了廣泛的具有雄心的改革計劃。（2018.5.4）
一周評級
惠譽確定澳大利亞長期本、外幣主體違約等級為AAA，展望穩定，短期本、外幣主體違約等級為F1+，評級上限為AAA。（2018.5.1）
標普確定喬治亞長、短期本外幣主權評級分別為BB-和B，展望穩定。（2018.5.4）
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