這家市值不足200億的上市公司憑什麼能夠與國有四大銀行達成戰略合作？

「這對於上市公司來說是一個非常重要的里程碑，意味著公司發展戰略從傳統的商業零售業逐步向『發展城市綜合服務業』目標轉變，同時也標誌著我們初步完成從雲南省到全國性的擴張」，我愛我家董事長謝勇在談到上市公司更名時表示。

我愛我家董事長謝勇

4月末，昆百大A發布公告，公司完成工商註冊登記變更，中文名稱正式變更為「我愛我家控股集團股份有限公司」，同時公司證券簡稱也相應的由「昆百大A」變更為「我愛我家」。

5月2日是上市公司正式更名為「我愛我家」後的首個交易日，公司股價當日以9.47元收盤，漲幅3.84%。當日晚間，公司發布公告稱，公司與建設銀行於4月27日簽署《住房租賃業務戰略合作框架協議》，雙方將在資金結算、對公金融服務、個人金融服務和住房租賃服務平台等多方面開展合作。建設銀行也在其官方網站和微信公眾號發布了雙方達成戰略合作的通稿，建設銀行行長王祖繼、副行長張立林、董事郝愛群，我愛我家集團董事長兼CEO謝勇、集團副總裁何洋等出席簽約儀式。這無疑是一個總行級別的戰略合作，從此次簽約儀式的規格亦不難看出建設銀行對與我愛我家合作的重視。一個是市值1.8萬億的國有四大銀行，另一個則是市值180億的民營上市公司，雙方能夠達成戰略合作的背後折射出的是長租公寓這個賽道的價值以及我愛我家在這個賽道上的位置。

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長租公寓——萬億規模的賽道

「作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場將迎來『最好的時代』。」在戴德梁行發布的《長租公寓市場發展研究》報告中這樣形容目前的長租公寓市場。

目前中國房地產行業已經步入「存量房」時代，商品房銷售趨於平緩。而從需求上看，由於國內大中城市房價高企、購房價格和政策門檻雙高，疊加新入人口激增，租房需求呈爆炸式增長。根據華興資本旗下華菁證券的測算，通過中美對比，以及對住房自有率和租金開支占收入的比重分析，未來十年中國住房租賃市場空間超過5萬億元。

但與此同時，國內規模化住房租賃企業也就是品牌公寓的市場份額只有2%左右，出租屋數量、品質與管理，三個維度都存在提升空間。如果按照歐美成熟市場品牌公寓的佔有率來看，未來十年中國品牌公寓的空間有望超過萬億。

長租公寓賽道爆髮式增長的背後是政策利好的不斷加碼。

頂層設計方面，2016年國務院政府工作報告首次提出建立租購併舉的住房制度。

2017年10月18日，十九大報告將其深化為「多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。

培育市場主體方面，2016年6月國務院發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確提出發展住房租賃企業，同時提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，支持市場參與主體發展。

稅收方面，2017年5月20日，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》明確指出住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。

對於長租公寓最為關鍵的融資渠道方面，近期也出台了重磅文件。4月25日證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，這是中國首個住房租賃資產證券化文件，也是黨中央、國務院提出加快發展住房租賃市場後，兩部委聯合下發的第一個落地文件。《通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。

除了全國性的政策，各個省級地方政府也先後發布了關於培育和發展住房租賃市場的指導文件，主要涉及的關鍵政策包括允許商改住、鼓勵個人出租住房、提供金融支持等方面。

這一系列政策紅利加速開啟了長租公寓這一萬億級市場。

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房產中介布局長租公寓最具優勢？

在長租公寓賽道上，主要的參與者有四類：

一是以萬科、旭輝等房地產開發企業為代表的房地產開發商系；

二是以鏈家、我愛我家等為代表的房產中介系；

第三類是以華住、雅住等為代表的酒店管理系；

最後一類則是以魔方公寓、新派公寓等為代表的創業系。

四類參與者各自都有獨到的優勢，房地產開發商系具有物業資源優勢，酒店管理系運營能力強悍，創業系更具有互聯網思維，而房產中介系則勝在綜合能力突出。

房產中介系獨特的優勢主要體現在以下四個方面：

首先是房源獲取能力強。房產中介原本的主營業務使其能夠積累市場住房供需資源，可憑藉其多年的積累實現快速上量；

其次是長租公寓獲客成本低。房產中介系憑藉二手房交易、租賃等與長租公寓業務高度關聯的業務場景，在低成本獲取客戶的同時，最大程度上降低空置率，從而提升運營效率；

第三是服務能力比較優勢明顯。房產中介本身就是一個主要做服務的機構，服務的基因深入骨髓，在長租公寓這種主要靠服務加強客戶粘性的領域遊刃有餘；

最後一點則是運營能力。房產中介自身運營能力較強，無論是在人員管理、後台支撐、IT支持等方面都具有一定的比較優勢，這種背景對於長租公寓的運營具有極大的意義。

房產中介系之所以能夠出現我愛我家旗下相寓、鏈家旗下自如這些大「玩家」，除了政策紅利以外，以上這些優勢也是核心支撐因素。

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自如已成獨角獸，我愛我家市值會否重估？

2018年開年不久，鏈家旗下長租公寓品牌「自如」宣布完成了A輪融資，由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華興新經濟基金、GA資本、H Capital、源碼資本、融創等機構跟投。有媒體報道，自如該輪融資的估值約200億元。

而2017年鏈家自己也完成了C輪融資，引入了融創和萬科兩大龍頭開發商，整體估值超過400億。

簡單相加，鏈家系兩家公司估值之和超過600億。同樣在2017年，我愛我家連同旗下相寓整體作價不足70億被上市公司昆百大A併購。

如果說我愛我家總體規模還無法與鏈家相比，但在長租公寓領域相寓和自如基本屬於同等量級，甚至在規模上相寓還要略勝一籌。公開資料顯示，截至2017年底，相寓共擁有55萬間在管房屋套數；而據媒體報道，自如規模約在45萬間。

如果說自如已經成為長租公寓領域的獨角獸，那麼我愛我家則可被視為這條賽道上A股市場存量獨角獸。我愛我家系和鏈家系近10倍的巨大估值差距，從某種意義上來說，代表著一二級市場間的估值差異。二級市場更關注利潤和市盈率，而一級市場更看重一家企業是否是賽道上的No. 1。

對於我愛我家和相寓來說，儘管估值不高，但勝在領先於鏈家實現上市，融資渠道更加豐富。此外，上市所帶來的隱性影響也不容忽視，我愛我家能夠與建行達成戰略合作，其上市公司身份在其中所起到的作用應該不小。

此外，最近鏈家將儘快啟動上市的消息頻頻傳出，根據以往的經驗，當一個高景氣度行業的巨無霸IPO之時，也將是行業內其他上市公司價值重估的時間窗口，閱文集團和掌閱科技、葯明康德和泰格醫藥等都是經典案例。那麼，鏈家IPO能否引發我愛我家價值重估呢？我們拭目以待。

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