歐洲租賃房屋能效改造投資盈利能力調查
來源：Joseph-Alexander Zeitler, (2018) "H2020 – RentalCal – European rental housing framework for the profitability calculation of energy efficiency retrofitting investments", Journal of Property Investment & Finance, Vol. 36 Issue: 1, pp.125-131
翻譯：田哲
審核：夏靖怡
同濟大學設施管理研究中心
目的
大部分歐洲公寓樓都是租賃房屋，其中大部分需要在未來幾年進行重大翻新以實現氣候目標。 另一方面，業主仍然難以評估能效改造投資的盈利能力。本文的目的是通過形成一個標準化的框架和工具來計算整個歐洲的能效投資收益率，從而為解決上述問題做出貢獻。
設計/方法/辦法
從歐洲的角度來看，已經篩選了幾個不同的利益領域（技術，法律，機構和財務），以制定廣泛的綱要。這已經通過文獻研究和幾個國家的實際調查而展開了。
調查結果
本文簡要概述了德國的主要投資障礙。發現市場條件和信息赤字都會損害能效投資。 通常，由於欠靈活的規定和缺乏知識，決策過程是非常艱難的。這大大減少了已經存在的市場激勵。大多數情況下，投資者用戶困境被視為主要的投資障礙。在這種情況下，透明度和可靠性被認為會觸發節能投資。
1.專註於建築行業 — 數量和成本效益有望實現節約
根據歐洲建築性能研究所的統計，歐盟97％的建築需要升級，以使建築材料脫碳。建築物占歐洲整個能源消耗的40％。住宅建築占該建築庫存的75％。德國房地產部門負責所有國家溫室氣體排放的三分之一，因此在氣候保護政策中發揮重要作用。目標是到2020年實現氣候中和建築，到2050年實現全部住房存量的中和。現有建築物的翻新率為2％。 儘管德國在開拓方面發揮了先鋒作用，但為實現建築行業的減碳政策目標，能源效率現代化率低於必要水平。歐洲整體改造率每年約為1％。
為了將上述歐洲目標納入德國的情況，根據節能條例的規定（最近在2014年），截止2020年，熱能需求將減少20％（基準年，2008年）。而到了2015年，熱能需求僅下降了11.1％。
圖1顯示，德國的出租房市場佔有55％左右的份額，是歐盟絕對數量最大的之一，這些出租房極大地影響碳平衡。德國約40％的出租房屋是個人私人房東的財產，另外有四分之一是由公寓協會持有。因此，需要吸引這些目標群體來增加改造活動（圖1）。
圖1.歐盟出租住宅單元份額（住房總存量）
2.有限的市場透明度和投資者知識局限妨礙能效改造活動
有幾個制約因素阻礙了能源效率翻新過程。總的來說，可以通過兩種方式實現低能耗住房：通過削減能源消耗和提高效率（需求方）或通過清潔能源（供應方）來減少能源消耗。實際上，為了實現雄心勃勃的碳減排目標應該將兩種方法結合使用。歐盟預計，到2020年，相當於義大利年能源消耗的年度節能量可交付使用。這可以轉化為每個單獨能源賬單每年最多節省500歐元，這隻有通過節約生活成本才能實現。
這種能量的減少與先進的技術設備的使用同步進行。 在過去的十年中，一些減少溫室氣體排放的技術解決方案進入市場。方案包括新的加熱系統，如熱泵，屋頂和立面保溫，三層玻璃等。但德國對這些改進的接受和接受程度仍然很低，主要是因為內在缺乏知識和透明度。圖2顯示了與建築相關的投資障礙。由於大量的財產轉移給年輕一代，這在德國可能會迅速發生變化。儘管如此，能源效率差距仍然是需要解決的主要問題之一，它代表了計劃的、確定的能源消耗與實際消耗之間的差異。
圖2 與建築相關的投資障礙
這與消費和能源支付之間的不匹配直接相關。除了被認為是複雜的翻新工藝以及專業知識的要求之外，這也會影響能源效率的改進。另外，歐盟市場上可觀察到建築材料供應緩慢以及建築業缺乏能力，特別是在西班牙和英國。關於這種服務提供商之間缺乏競爭的有限供應，因此供應商沒有降低價格的動機。節能量取決於氣候條件，建築類型和翻新方案的組合。
圖3說明了節能的可能性，並將其與整體翻新成本聯繫起來。圖表中顯示的數據是收集的示範性建築物數據。可以看出，像西班牙這樣的一些國家在兼顧整修成本的情況下節能的可能性很小。所提及的國家的投資成本和相應的節能量差異很大。從歐盟的角度來看，在投資成本較低的國家推行節能改造是最有利的。
圖3 每單位節約能源的平均翻新成本（標準翻新）
3.能源投資的主要障礙—投資者用戶困境
儘管分析發現這些國家的決策制定和投資者動機機構框架條件非常不同，但盈利能力仍然是實施的主要動力。因此，向投資者表示這種投資能夠產生積極的成本收益比率是最令人感興趣的。
大多數投資者害怕投資於能源效率，因為他們擔心可能沒有足夠的回報。假設分割激勵壁壘是實施能源效率的重要障礙已經成為傳統觀點。房東通常不會支付租客空間的能源費用，因此沒有直接的經濟動機來安裝更昂貴的節能措施。儘管如此，投資者必須承擔全部投資成本，而租戶則以較低的總租金形式獲得收益。
在這個領域仍然需要進一步的研究。儘管私人租賃行業實現更高能源效率的障礙已得到充分理解，但目前很難提供一套明確的新政策建議。對現有計劃的持續評估對於為未來政策考慮建立框架至關重要。
文章來源：FMGate網站
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