收割最後一波韭菜？上市房企加快中西部布局
隨著上市公司2017年年報披露完畢，上市房企區域布局戰略逐漸明晰，中西部城市逐漸成為各家上市房企布局的重點。Wind數據顯示，有多達56家上市房企2017年在中西部區域實現銷售面積和銷售額雙增長。
中西部區域業績良好
萬科A年報顯示，2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽、烏魯木齊、玉溪等中西部區域實現銷售面積986.49萬平方米，較上年同期增長27.44%，銷售金額996.76億元，較上年同期增長18.81%。在深耕現有城市的基礎上，萬科A2017年新進入城市基本集中在石家莊、蘭州、西昌、宜昌等中西部城市。
另一房企龍頭保利地產在2017年中西部區域銷售業績也十分亮眼。武漢、成都、重慶、合肥等中西部城市單城銷售破百億元，中部區域成為保利地產營收增長的主力區域。
一些中小房企在中西部地區也加強布局。以陽光城為例。4月以來，公司共斥資24.98億元相繼在重慶市巴南區、陝西省延安市以及四川省西昌市等地以併購形式獲得土地。相較於去年，今年陽光城在中西部的布局更加明晰。
而上市房企進軍中西部區域的路徑也呈現多元化。除傳統一級土地開發、土地招拍掛等方式，併購當地房企成為房企開拓中西部區域的主流模式。
以融創中國為例，2017年融信通過招拍掛、收併購等方式新進入26個城市，共新增78宗地塊，規劃建築面積1482萬平方米。其中，28．97億元受讓寧波海亮和安徽海亮55％的股權，通過此次股權收購，融信獲得海亮地產位於中西部特別是省會及周邊地區共17個城市的35個項目，超過500萬平方米的土地儲備。
信達地產也於此前公告，擬向中國信達發行股份購買其擬持有的淮礦地產60%股權，擬向淮礦集團發行股份購買其持有的淮礦地產40%股權。多年以來，淮礦地產在安徽省內和周邊區域形成了較為成熟的業務流程和開發模式。
中西部房地產投資漸增
2017年及2018年以來，一些中西部省份及相關城市房地產投資呈現上升態勢。
河南省統計局數據顯示，河南2017年房地產開發投資7090.25億元，同比增長14.7%；商品房銷售額7129.40億元，同比增長27.0%，其中住宅銷售額增長21.9%；而商品房銷售面積則達13313.89萬平方米，同比增長17.8%。
重慶市2018年以來房地產投資緩步上升。2018年前三月，重慶房地產開發投資798.12億元，同比增長7.8%，增速比1-2月提高2.5個百分點。其中，住宅投資543.50億元，同比增長14.5%，增速比1-2月提高7.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%。
相較於省會城市，一些中西部地級市成為房地產投資增長快速的地區。四川省涼山州統計局數據顯示，一季度房地產開發投資51.31億元，較上年同期增長62%。住宅竣工面積305萬平方米，同比增長58.3%。
2018年以來，包括涼山州在內的許多中西部地級市、縣級市的土地市場都有上市房企甚至龍頭房企的影子。4月27日陽光城集團股份有限公司發布公告，子公司成都盛德輝置業有限公司以合計人民幣9.14億元競得四川省西昌市西部城區B1-24、西部城區B1-26地塊。5月5日，萬科A公告稱，在四川省眉山市仁壽縣獲得63畝土地。該土地溢價率為30.65%，總計2.43億元，這是萬科半年內在仁壽縣獲得的第二宗地塊。
4月多城土地出讓金額創新高
本報記者 江鈺鈴
4月地方國土部門官方網站土地出讓數據顯示，一線城市方面，北京無新增土地供應，上海則首次掛牌出讓外環以內的宅地。與此同時，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金額突破百億元，創同期土地出讓紀錄。
北京上海土地市場交易清淡
相較於杭州等多個城市土地出讓的火熱狀況不同，北京、上海等城市4月土拍趨冷。
上海方面，4月上海土地市場共成交4幅經營性用地(工業用地和動遷安置房用地除外)。總成交面積為24.57萬平方米，環比下跌31.95%，總成交額達54.83億元。
北京土地供應方面，北京市國土局官網數據顯示，4月北京無新增土地供應，包括居住類用地、商服金融類用地、工業用地、綜合用地等土地類型在內。
北京土地出讓方面，4月北京僅交易1宗延慶區涉宅用地，出讓金額為33.2億元。同月，北京市流拍兩宗分別位於房山和門頭溝的限價住宅用地。
經統計，2018年以來北京市已流標6宗地塊。
市場分析人士認為，北京等地「逢拍必限」的土地出讓模式及圍繞自持比例展開的競爭，令不少開發商拿地動力不足，所以產生流拍。
7城市表現突出
4月，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金額突破百億元，創造同期土地出讓新紀錄。
其中杭州市為179億元，同比上漲237%。截至目前，杭州市區今年成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。
由於土地出讓市場火熱，一定程度推高杭州的土地出讓價格，使得部分土地出現流拍現象。臨安區域近日出讓五宗土地，其中有兩宗在當天出讓中流拍，這也是杭州今年首次出現土地流拍。相關土拍人士表示，由於臨安地處偏遠，土地較主城區來說較為冷清。同時，商品預售價格監管嚴厲，土地價格趨高使得房企利潤趨薄，也是重要原因之一。
除杭州外，4月，上海、寧波、西安、徐州和紹興等城市土地出讓也較上年增長100%。
溢價率方面，熱點城市土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。
企業方面，龍湖地產、碧桂園、保利地產位列拿地金額前三。2018年1-4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢頭猛進。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其後；保利以506億元躍居第三位，土地市場發力顯著。
保利地產一季報顯示，一季度保利國內新拓展項目33個，新增容積率面積717萬平方米，總獲取成本488.63億元，其中一二線城市拓展金額佔比71.5%，國外新拓展倫敦項目。
「可以說，2017年是西安樓市的拐點，除長期深耕本地的萬科、龍湖之外，華夏幸福、綠城、遠洋等不下十幾家一二線房企也進來了。」上述房企負責人表示。
新政引來落戶人口
倪帥是一位IT工程師，半個月前從深圳辭職回到西安，目前在西安某大學科技園工作。五一假期，他忙著了解西安樓盤的開盤信息，儘早提交購房資料進行搖號。「正在搖，能否搖上號還不一定。」倪帥表示，「回來的首要任務是買個房，這樣找對象時腰板才硬，所以前幾天就去派出所落了戶，也就一兩分鐘的事。」
而來自吉林通化的苗女士則感嘆自己在2016年底的決策十分英明。苗女士在北京從事布藝生意多年，一家三口戶口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借讀。「戶口一直是困擾我們的心病，想讓孩子有個良好的教育環境，又能順順噹噹地參加高考。」2016年底，經人介紹，苗女士殺入西安樓市，在灞橋區購置了兩套房產。「當時周圍朋友都流行買環京區域和海南的房子，朋友聚會的時候，大家納悶怎麼選了個西部城市投資。現在朋友們佩服我上車及時，過了這村肯定沒這店了。」
借這輪戶籍新政，苗女士把一家戶口遷到西安。「我們打算讓孩子今後在西安上高中，畢竟是省會城市，教育質量會好些。」
2017年3月1日落地的西安市戶籍准入新政策對部分戶籍准入條件作出重大調整，可概括為「三放四降」。「三放」即放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對「用人單位」的概念界定；「四降」即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長期在西安市區就業並具有合法固定住所人員的社保繳費年限。
2月西安戶籍門檻再度放寬。個人落戶一站式全辦結，通過學歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入。
兩次放寬戶籍所產生的效果十分明顯。西安市公安局統計數據顯示，一季度西安遷入戶籍24.49萬人，其中博士392人、碩士研究生6689人、本專科生12.5萬人，另有9851人以人才引進方式落戶。「我們所里的戶籍科這一年是最忙的，基本無休，還需要從其他職能科室調派人員。」未央區某派出所人士對中國證券報記者表示。
除了出台戶籍新政外，西安市相關部門也主動作為，到北京、上海、武漢等高校集中的城市招才引智。
北京某高校碩士畢業生、湖北人小許近日收到西安高新區某企業的offer，專業為機械設計的他，不僅可以快速落戶西安，高新區和企業還能夠提供人才公寓。小許表示，「當年父母是從東北來到湖北。父母對自己能夠讓所學專業得到發揮十分支持。」現在小許正在研究當地的區域規劃以制定買房計劃。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，引入人才的政策對樓市交易有積極作用。
轉載自:中國證券報
