美元再次舉起金融屠刀，全球哪些城市房價泡沫可能最先開始破滅？

過去幾年，從舊金山開始，經過倫敦到澳大利亞的悉尼，一個個大城市的房價都在上漲。近期，近三分之二美國城市的房價也在去年第四季度達到歷史最高水平，難以負擔的房價使得許多潛在美國購房者望房興嘆；甚至連一向投資保守的德國城市（慕尼黑、法蘭克福、柏林等城市）近年來房價的瘋漲也達到了令人望而生畏，特別是柏林已經超越倫敦、巴黎、中國香港等全球高房價城市，成為2017年全球150個城市中的漲價冠軍，遠遠超出了德國工薪階層的支付能力範圍，伴隨而來的是，現在，很多國家都對高房價無比頭痛，也開始紛紛向高房價「宣戰」。

圖片來源TIME

利率是資產價格的核心，在一位曾成功預測量化寬鬆政策和貨幣歷史波動的埃格馮格雷耶斯（Egon von Greyerz）剛剛警告當今世界存在重大經濟和金融風險，且大多數資產類別（股票、債券、房地產等）中都存在泡沫後，緊接著，美聯儲也在近期暗示隨著經濟增強將採取更強硬立場。（下面這張圖展示了以美國經濟為縮影的全球資產市場泡沫無處不在的「盛景」）

1998年至2016年房屋價格，標普500指數，恐慌指數，納斯達克指數以及債券的標註分數走勢圖

在今後三年內，加息預期從去年的6次，出人意料的變為加息8次，要知道，這8次加息的同時，美聯儲還在進行縮表，和現在的美國經濟優先保護政策等多因素重疊，我們此前多次強調，一些國家或即將出現融資成本高（美元荒），並導致市場流動性嚴重失衡的情況。

這就意味著，「兇猛」的美元再次對高估值資產舉起「金融屠刀」。

圖片來源Friday Newsletter

事實上，隨著近期美債收益率急速躥升、美元再次強勢反彈，非美元貨幣貶值、海外美元荒導致融資和負債成本上升的壓力開始席捲一些新興經濟體。

除了利率和貨幣政策，我們更要關注逆全球化，為什麼？因為，逆全球化意味著資本流動、勞動力、技術流動的門檻築高了，這就意味著一些最受益於經濟全球化的城市，未來的經濟增長將受到的衝擊最大，而其高房價為代表的資產價格很可能將最先開始遭遇長期的低迷或泡沫的破裂。

要知道，不管是新興市場，還是在歐洲，全球利率上升的趨勢已經不可逆轉，現階段，美元已經進入美元荒（融資借貸成本上升）時代，不再廉價易得，而歐元已經宣布將如期結束量化寬鬆，再加上全球商貿爭端不斷加劇，這就意味著，逆全球化和錢將變貴將長期籠罩在世界上房地產泡沫最嚴重的國家和地區，籠罩在很多人的身上，並為全球央行近十年來的亂印鈔票而買單。

圖片來源Dreamstime WEB

接下去發生的事，我們發現過去所有對這些高房價城市有利的因素都正在消失，這是一個瘋狂時代的結束，溫哥華和多倫多是先行者，不僅與此，目前，全世界的這些城市的房價泡沫也最有可能開始先破滅，

加拿大央行發布的加拿大房地產市場與美國房地產市場的同期比較圖

我們認為，這些城市的房價結合本國經濟現狀和財政收入增長等綜合因素，現在已經有五個城市進入候選名單：

英國的倫敦，我們在上周提及，該地區房價近期更是以2009年來最快的速度在下跌，據美國金融網站Zerohedge近日分析指出，倫敦的房價目前就像一顆石頭一樣在下墜並且面臨崩盤的風險，倫敦房價瘋漲使得身處懸崖邊上的「龐氏騙局」最終還是迎來了崩塌的一刻。

倫敦房價大跌

美國的西雅圖，根據S&P／Case-Shiller最新房價指數的統計數據，西雅圖房價不斷升溫，已經連續9個月成為全美國最熱門的房屋市場。

澳大利亞的悉尼，據RAI的數據分析顯示，在悉尼，年收入十四萬澳幣的中產階級家庭都已經接近租不起房子了。

澳大利亞最大的兩大城市——墨爾本和悉尼的房價漲幅

紐西蘭的奧克蘭，國際貨幣基金組織警告這個城市的房價已經上升至泡沫的階段。此前高盛也表示，奧克蘭的房市有40%的機會在2年內泡沫破裂。

瑞典的斯德哥爾摩，瑞典央行對於當地的房價和大量的抵押貸款債務皆相當頭疼。法媒報道稱，房價高企致使瑞典家庭成為歐洲壓力最大的「房奴」之一，瑞典樓市遊走泡沫邊緣。

事情並沒有結束，要知道，全球央行長期低利率，房地產所造成的綜合後果才剛剛開始顯現

一位長期獨立觀察樓市的經濟學家警告稱，「不要希望在這些城市投機買房，也不要希望做這些城市的租房婆，這樣做的前景極為不秒。」，事實上，我們也多次提醒投資者，包括澳大利亞在內的全球許多國家當局已經感受到了當地中產階級的對高房價的情緒，開始徵收更多的稅收來打擊海外買家，如果當情況變得更糟糕時，甚至將海外買家的空置房屋強制徵用為廉租房的情況都有可能發生，換句話說，這也就意味著你的房子事實上已經被"沒收"了。（完）

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