丹東炒房五大警示

圖片來源：視覺中國

4月21日那天，鴨綠江對岸傳來要放棄核試驗、集中力量發展經濟的消息後，遼寧省丹東市躁動了。

來自全國各地的投資客紛紛湧進丹東，他們沒有在丹東老城區駐足，而是直接奔向一手房較多的丹東新城，匯聚在鴨綠江畔的幾個「江景房」樓盤。

八百多公里以外，躍躍欲試的人們坐了將近7個小時的高鐵從北京趕來。更多從南方來的投資客要轉機才能來到這座邊境城市。

丹東與朝鮮僅隔著一條鴨綠江，江對岸的朝鮮新義州清晰可見。

在短短不到20天的時間裡，位於丹東新城鴨綠江畔的樓盤價格從四千元左右上漲至六七千元，最高逼近八千元。新城城區內的樓盤漲幅也超過了千元，反而是丹東老城區的房價沒有出現上漲現象。

這座中朝邊境的「橋頭堡」城市，去年的地區生產總值（GDP）只有793億元，排全遼寧第九。根據韓國央行數據，朝鮮2016年國內生產總值（GDP）增長3.9%，至32萬億韓元（約合285億美元），約等於一個貴州省遵義市。

如果這片土地真能迎來如同當年深圳那樣的改革力度，到丹東投資就真的是提前押注了價值窪地。

但是天上真能掉餡餅？

界面新聞記者來到了這片熱土，帶您看看這個「地球表面最後一個發財機會」，是餡餅還是陷阱。

一.難成下一個深圳

「如果朝鮮真實行改革開放，丹東就是下一個深圳。」————這幾天聽到投資客、置業顧問說的最多的一句話。

深圳本來是一個小漁村，在中國宣布進行改革開放後，深圳被開闢為經濟特區，實現了經濟的騰飛。

對房價上漲的預期這次來自於鴨綠江另一側，炒房團認為朝鮮的改革開放會帶動丹東經濟的發展，房價自然會上漲。

一位投資客望著新加坡城項目附近的中朝鴨綠江大橋，說出了自己的顧慮：大橋至今沒有通車，即使通車了，到底能給丹東帶來什麼呢？

財經評論員葉檀認為，在海南全面限購之後，閑置資金無處可去，丹東的房價上漲更像是一種短期炒作行為。

在世界範圍內，尚無法找到像丹東這樣基礎薄弱，但在短期利好刺激下就能實現持續增長的先例。濟州島在崛起之前已經配套有完善的自由島政策，在中國東北，丹東以及周邊並不具有這樣的市場環境。

與深圳相比，當年深圳的獨特優勢是近鄰市場經濟發達的香港、澳門，其輻射範圍較廣，而丹東的背後並沒有市場經濟發達的城市作為倚靠。

東三省曾有過榮光，在建國初期依靠豐富的自然資源領跑全國。現在，經濟結構固化的東三省已經在經濟發展上疲態畢露。

2017年，中國31省GDP排名中，遼寧省以GDP總量2.39萬億元排名第14位，增速只有4.3%，排名全國倒數第三。排名第一的廣東省GDP總量是遼寧省的近4倍。東三省中的黑龍江和吉林的GDP總量排名則更為靠後，分列21、23名。

經濟活力減弱帶來人口流失。2017年末，遼寧省的常住人口為4368.9萬人， 2010年，這一數據為4374.6萬人。7年間，遼寧省人口不但沒有增長，反而流失了近6萬人。

具體到丹東市，去年，丹東GDP總量為793億元，總量居全省第9位。全年固定資產投資240.6億元，比上年下降14.1%，增速位居全省第12位。房地產開發投資86.7億元，增長8.2%。房地產是拉動丹東市經濟增長的重要動力。

在產業方面，界面新聞記者問及多個丹東本地人，得到一致的回答是，丹東沒有成一定規模的大型企業。

鴨綠江對岸，朝鮮仍是計劃經濟體制，目前難以獲取公開的經濟數據。葉檀認為，朝鮮產業基礎薄弱，與上個世紀七八十年代的中國類似，朝鮮佔有優勢的是人口，其低廉的勞動力成本適合發展低端製造業，但這不足以促使丹東的經濟騰飛。

在新一輪的城市競爭中，佔據優勢並有可能脫穎而出的城市已經顯現出來，武漢、鄭州、成都等熱點二線城市都在拚命搶資源搶人才，在東北這片土地，各種要素都很缺乏。

二.政策不靠譜

目前，尚無朝鮮將實行改革開放的確切消息。這意味著，到丹東投資房產可能是一次賭博。

丹東本地人對外地人紛紛到丹東新城買房表不十分理解，在這裡生活的人對朝鮮政策的時常變動已經習以為常。一位二手房中介本人也對丹東未來的房價走勢感到迷惑，雖然房價上漲讓已經置業的人受益，但如果外地人不能持續地湧入，本地人是不願去接手鴨綠江畔的樓盤的。

中朝鴨綠江大橋橫跨中朝兩岸，有投資客發問，大橋何時通車？通車之後能給丹東帶來什麼？

（中朝鴨綠江大橋）

2016年2月12日，在韓國為抗議朝鮮核試驗和發射火箭而宣布全面中斷開城工業園區的運營後，朝鮮突然下令永久關閉開城工業園區，並將園區劃為「軍事管制區」，並凍結當地的所有設備資本與貨物。

朝鮮明令開城工業園區的所有韓國人必須在當地時間5時30分之前撤離，撤離時不能攜帶自身財產以外的物品出境，被凍結的設備、物資等資產將由開城市人民委員會管理。

關閉開城工業園區的影響不容小覷。園區內共有約5萬5000名朝鮮工人受雇於124家韓國企業，其中多為中小企業。這些朝鮮人及其家屬的生計將會受到衝擊。對韓國來說，此後園區內韓企向韓國政府上報的損失達到1.6萬億韓元。

在2013年4月時，朝鮮曾因為抗議美韓聯合軍演中斷開城工業園區的運營，5個月後恢復。朝鮮在2016年將開城工業園劃為軍事管制區的行為讓朝韓僅存的經濟碩果付諸流水。

朝鮮在政策上的變動性也曾讓中國與朝鮮之間的羅先經濟貿易區和黃金坪、威化島經濟區中途夭折。

現在無法確定朝鮮要實行改革開放的決心有多大，即使這一天真的來臨，政策的延續性也值得顧慮。此外，按照生產要素流動後形成的實際效果看，經濟地位處於劣勢的一方房地產反而會得到發展。

一位龍頭房企的高管在聽說丹東房價上漲後，向界面新聞記者表示：「如果朝鮮改革開放，那深圳應該出現在丹東對岸。」關於朝鮮要改革開放，他表示目前沒有獲知任何可信消息。

（這是美國與墨西哥邊境，建滿房屋的一方是墨西哥。）

（這是深圳與香港的分界線，建滿房屋的一方是深圳。）

三.樓市基礎薄弱、持續上漲堪憂

健康的房地產市場需要人口的不斷凈流入，以及一定的產業基礎。丹東房價率先起飛，從相關數據來看，是一次動力不足的起飛。

丹東2017年年末的總人口為235.2萬人，其中城鎮人口107萬人。全年遷入人口0.78萬人，遷出人口1.22萬人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增長率-9.28‰。這是一個人口在不斷減少的城市。

全國性的房企並沒有對丹東表示出足夠的興趣，雖然丹東老城區坐落有萬達廣場，但2017年丹東市房企銷售額排名中，前30強房企中，只有丹東保利天賜房地產開發有限公司這一家全國知名房企的參股公司入圍。

同時，健康的房地產市場應該有著活躍的二手房交易。丹東新城總佔地面積61.8平方公里，一位從事二手房交易的中介表示，在丹東新城城區內，一共不到5家房地產中介機構。江景房樓盤林立的的鴨綠江江畔，也是投資客最聚集的地方，一共三家房地產中介門店，其中一家只有兩個工作人員，一家尚未開業。

（類似這樣的房地產中介門店在新城城區內不足5家）

在4月份之前，丹東新城二手房交易非常平淡，中介門店每個月不到10單的成交量。4月22日後，大量投資客湧來，二手房交易驟然多了起來，一周的時間就超過了以往一個月才能達到的成交量。

但一時的火爆沒有讓二手房中介人士對接下來的業績有好的預期，在中介的眼中，投資客馬上就會離去，他們砸重金買下的眾多樓房將來還需要本地人接盤，但他們清楚，這裡的二手房交易並不活躍。

四.泡沫已經吹起

丹東新城預計容納的人口是40萬，不過，丹東城市區的總人口只有69.7萬人，在丹東新城居住的實際人數遠遠達不到40萬。

人口較少反映在房地產上是較高的房屋空置率。按照本地人的生活習慣，江景房樓盤在夏天比較潮濕，不適合居住，因此本地人並不喜歡購買江邊的樓房，這與外地投資客的喜好截然不同。同時，這些樓盤附近的生活配套也很少，投資客們只能在江邊的石凳上吃自帶的食物。

在新城城區內，綠城紫金園、學子園、金和溫州城屬於學區房，近鄰重點中學丹東二中。在外地投資客湧來之前，這幾個樓盤的銷售狀況一直好於江邊的樓盤。

界面新聞記者晚間走訪發現，上述三個學區房樓盤的亮燈率情況相對較高，人流量也是丹東新城最多的一片區域，但仍透露出几絲冷清。在鴨綠江邊的樓盤，晚上的亮燈率明顯較低。

溫州城是學區房，入住率相對較高：

入夜時分，華燈初上，綠城紫金園與溫州城緊鄰，這片區域已經是丹東新城人流量最大的地方，卻仍能看出存在一定程度的空置情況：

這是鴨綠江畔一處建成時間較早的小區：

熱銷的江畔樓盤————新加坡城：

在丹東新城的房地產市場發展過程中，經歷過三次房價上漲時期。2006年丹東市開始建設新城區後，政府決定將市政府搬遷到新城，政府綜合樓於2010年10月底奠基,2011年初開工建設。

政府綜合樓動工的2010年，中朝同時宣布了將修建新的鴨綠江大橋，選址丹東新城，雙重利好之下，還是一片不毛之地的丹東新城迎來了第一波房價上漲，均價在2600元左右，之後便陷入沉寂。

2013年，鴨綠江大橋推進順利，體外觀工程進度達到66%。這時，押注新鴨綠江大橋帶來的經濟繁榮的投資客開始大量湧入丹東新城，此前低迷的房地產市場再次活躍，房價達到三四千元，最高點達到五千六百元。

令人意想不到的是，新鴨綠江大橋在2014年10月竣工後，由於兩國關係出現新的變化，大橋至今沒有投入使用。這波炒房團無奈地陷入等待中。

朝鮮要集中力量發展經濟的消息傳來，炒房團再次匯聚丹東新城，有些投資客沒有想到的是，他們已經是第三波客人了，無形中幫助2013年湧進的上一批投資客成功解套。

丹東本地人對江景房並無多大興趣，這批投資客要寄希望於朝鮮一方推動經濟發展的決心。如果波瀾再起，他們只能期待若干年後下批投資客的到來。

五.投資回報期長

來到丹東新城炒房的投資客的普遍心態是，房子會在短期內迅速上漲，房價翻倍甚至幾倍後脫手，這種預判的建立基礎並不牢固。

目前，丹東除了一些對朝的邊境貿易，並沒有其他優勢產業，朝鮮更加缺乏產業基礎。中朝經濟關係將會從低端製造業開始，然後逐漸升級，這會是一個長期的過程。

雖然深圳與丹東難有可比性，但從深圳的房價演變可以看出，丹東的房價未來並不一定在短期內迅速走高。

深圳在1980年成為經濟特區，早期毫無資金進行經濟建設的情況下，深圳轉而依賴房地產開發，整個80年代是房地產創新大量出現的時期，10年的時間，深圳的房價維持在1000元-2000元之間。

1992年深圳經濟開始起飛，房價也一飛衝天至6700多元，但在亞洲經濟危機後回落至5000多元。新世紀的前十年，深圳房價從5000多元上漲至2009年的14000元左右，在新世紀前十年的最後一年進入2萬元時代。

不能忽視的是，深圳房價的上漲伴隨的是深圳經濟的高速發展，1990年至1999年，深圳的GDP從171.6億元增長至1804億元，2000年至2009年，GDP從2187.45億元增長至8201.32億元。

丹東的經濟總量能否實現這樣的騰飛是很大的疑問。

海南也曾在剛剛建省後經歷了房地產的發展熱潮，1989年時的土地價格為每畝十幾萬元、幾十萬元，1992年時飆升到三百萬元甚至更高。泡沫破滅後，海南留下的是600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金。事後反思這場房地產劫難，當時的海南缺乏工業基礎是重要原因。

海南房地產在此後經歷了長期的低迷時期，以三亞為例，直到2001大規模處置爛尾樓，房價才開始有所起色。當年的商品房均價為1400元，2002年為2300元，2004年則為4210元。

海南用將近8年時間處置了過往留下的爛尾樓，2007年開始，海南房地產進入下半場。2009年12月，海南國際旅遊島獲批，所有人都認為海南迎來了新的歷史機遇。

2010-2012年，三亞的房價長期盤踞在全國主要城市房價排行榜前5位，甚至在2012年2月，三亞當月成交均價甚至一度突破27000元/平，僅次於當年的上海、北京房價。

但國際旅遊島的概念沒有讓海南的經濟騰飛，房價也失去支撐，2016年時，三亞房價跌至14000元左右。最近兩年，對新的海南開放政策的預期一度讓海南房地產市場再次火熱，只是沒想到的是，當開放政策落地，更嚴厲的全面限購政策也隨之出台。

海南與目前的東北存在某種相似，都需要注入更加鮮活的動力。海南的坎坷經歷說明，沒有產業基礎，炒房就是大膽的賭博，是一次回報周期漫長的投資，整個過程充滿不確定性。

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