普通人的買房套路

普通人是如何買房的

萬邦君周末和一位中介朋友聊天，原以為這位老哥會和我吐苦水說最近生意很差，畢竟現在貸款收緊，市場熱度也下降了。他和我擺了擺手說沒有這回事，我問此話怎講，他答只要摸清楚普通人買房的套路，你不愁沒生意做。我說老哥你先別告訴我套路，咱倆各自寫在一張紙上，看看是否英雄所見略同。果不然，老哥和我各自寫了幾條，其中就有四條是重合的，這四條就是我今天要和讀者朋友您分享的，不知您是否同意。

01

買好區

隨著我在貸款這個行業時間乾的越久，我越發現，大家對好區的定義都是非常主觀的，真是有一千個觀眾就一千個人們心中的哈姆雷特。尤其是我們第一代華人，我們心中的好區都不是本地人定義的好區，本地人心中的好區我們要不沒聽過，例如 Bronte， Cremorne point，fairlight， seaforth 這些區您熟悉嗎？要不您乾脆買不起，例如Chatswood，Killara，Manly。我們有時候會主觀認為靠近CBD就是好區，能看水就是好區，只要當地House貴的你買不起，對有些人來說那也是好區。這些認知的結果是，只要房產中介一打幾個關鍵字，東區，富人區，看海，水景，市中心，第二大市中心等關鍵名詞，屌絲那根神經馬上就被生來堅信的好區情節弄到高潮而失去理智，他們自己的情感已經幫他們做了衝動消費的決定，至於買房最重要的價格與供需沒人會去關心。

我更不理解的是那些犧牲一切也要在好區買一房一衛的人，我認為那是一種自卑情結，希望能有一種身份的認同感和自我價值實現的滿足感。我知道有人會提學校和治安等因素，說富人也不可能住窮人區等等。我真正要表達的是富人坐飛機不會坐豪華經濟艙，買賓士，也不會開C200。從自住角度，想住好區，就買好區的標配，否則放著工薪區house不住，委屈自己住在黃金狗窩裡，那多沒意思，你圖啥呢？活得不累嗎？ 從投資角度來講，你如果不懂得怎麼買好區，那會很危險，不信我給你舉一個例子

請看以下兩圖

從使用價值，美感和用料上兩個帆布購物袋不應該有價格上130倍的差距，因為用起來都差不多，你所額外多支付的7000刀實際上是給了包上那行字，「愛馬仕」。說白了就是買了IP（名氣），頂上圖片那個包其實只要放相同的商標，質量不變但價格絕對暴漲。Strathfield以前是悉尼政要精英所居住的地方，如今已經快變成亞洲城了，Dundas10年前是一個不折不扣的爛區，很多公屋在那裡，請問那裡還有100萬以下的house嗎？名氣不是一成不變的，用曹孟德的話來說，人不可貌相，誰知道坐在那裡的平凡的你不是將來意氣風發的我呢？

02

便宜高租金

如果好區這個概念沒把你裝進去，辦法還是有的。拿一個低於悉尼中價位的項目，保證高租金回報，保證一批人和你買，什麼意思呢？悉尼公寓中價位65萬，找兩房兩衛55萬出頭的，給5%的租金回報。

普通人不關心房市，基本上對各個區域的價格一無所知，他/她對悉尼地產的價格，少部分來自附近鄰居的拍賣結果，大部分來自微信朋友圈，話說悉尼的華人誰還沒有幾個做地產的朋友呢？而地產中介發朋友圈的房屋銷售價格，他找的一定是當地銷售價格最高，來看的人最多，所在區域也一定您所熟知的範圍，黑壓壓看房人群的圖片配上一段話

「一個破的不能再破的某區爛房子，盡然有近一百多人來參加拍賣，最終在激烈的爭奪下，高出底價180萬售出，這就是悉尼，你不買將來就會買不起，在預計央行保持利息不變的情況下，專家預計房子會繼續以8%-9%的速度增長，沒買房的要抓緊了」。

短短的一段話，宏觀經濟，市場概況，未來預測，專家站台和最後的營銷都概括了。這種朋友圈你看久了，又不經常去市場實地看房，在地產中介為您構築的悉尼房屋裡價格體系，你的認知就是CBD方圓十公里所有的House都破200萬了，100萬以下的House只能去Riverstone， Marsden Park 等等這些50公里以外的地方了，而且那裡都要80，90萬了。

看多那種黑壓壓的拍賣人群的朋友圈圖片你急了，再看幾個中介朋友圈轉發的悉尼大基建，銀行政策放鬆，人生在於行動等等微信軟文你慌了。這時候誰給你帶來一套價格55萬，租金回報5%的公寓，你絕對感激他/她。不管客戶有什麼樣猶豫和不安，中介朋友只要來一句悉尼哪還能買到55萬房子，這話絕對能唬住很多人，不過這套對哥哥不好使，哥哥能找到悉尼8公里範圍價格58萬的公寓。

這裡面真正的問題還是在於價格。普通人不知道便宜是相對的，跟海邊的別墅比55萬是很便宜，這是價格。從價值角度講，如果當地或附近House的價格只比公寓貴十幾萬，甚至一樣的價格，那就不是便宜而是貴了，千萬不要搞混價格和價值。從租金的角度講，邊遠地區的租金回報率是高，但是您有考慮到租金的以下幾點嗎？

租金穩定性：一個租客付500一周，但換下一個租客租金降到了470一周，平均下來，租金回報率還是3.5%-4%。

租金成長性：您的房屋是可以今年租500一周，明年540一周，這樣穩步增加，還是一提加價就很難租？能放到Airbnb做短租嗎？

租金相關費用：當地垃圾租客是否很多，會損壞房屋。物業管理費和中介管理費是否比別的地方高。

所謂沒有比較就沒有傷害。攀比之心不應該在買包包上，而是在買房子上。

03

買自己居住的區

我記得某地產公司在Campsie賣一個98套的公寓項目，最後統計結果是98套都賣給了本身就住在Campsie的人。像我一位客戶，本身住在Hurstville，買的四套投資物業都在Hurstville，我苦口婆心勸他，要分散在不同區域來買，這樣你更可能拿到超額回報，但是他就是覺得這裡方便，這裡好，在他眼裡北區是個什麼鬼，到處都是樹卻沒有人，他喜歡熱鬧，喜歡人多。我告訴他買自住房買哪都可以，你喜歡就好，但買投資房是買給別人的，準確說是買個未來那些接盤的人，你的喜好不重要，你所說的方便和熱鬧是因為你熟悉這裡的環境，對我一個外來人來說，我覺得這裡一點都不方便。

對於上來就說我只看這個區的房子，非此區不買的人來說，他們失去的是很多拿到市場超額回報的機會。因為超額回報往往源於使用更高階的地產投資策略，而每個策略都有區域限制。例如想拿到6%以上的租金回報，您不需要用破壞房屋結構的方式隔十個房間，您可以買在市區周邊10公里的房子做Airbnb。如果想馬上提升房屋的價值，您需要去西區一帶找被低價售出的房屋，學會用裝修增加價值。你也可以在北區買能建聯排別墅的地塊，拿到開發許可。

越沒有安全感的人越會在一個區買房，他/她心裡的固執和安全感的渴望蓋過可能的利潤。您買房子是跟著錢走還是跟著自己固執走，跟著自己的comfort zone 走呢？

04

感情用事

我一個做電腦朋友和我講，很多不懂電腦的人買電腦都看內存有多少，硬碟有多大。其實那些東西都不值錢，成本很低，但普通人不懂，幾十塊把硬碟和內存擴大的電腦，賣價可以貴幾百刀。我不太懂電腦，所以不知道他講的對不對，但是我理解他所說的意思。我還記得有一次看一套二手房，房子剛裝修過，裝修的非常漂亮，實木地板，德國廚具，一個來看房的女客人喜歡的不得了，沒過幾天就買下了這套房子。唯一的問題是這套房子比臨街普通裝修的房子貴了將近30多萬，在我看來你花個十幾萬可以裝比這個更好，但沒辦法，你喜歡了，覺得值就買了。可是你覺得值錢的東西，在我看來並不值錢，我在想這位女主人在10年後想賣房，請問還會有人像她這樣迫不及待，哪怕比普通房子貴30萬也要買嗎？

我另一個客人事業一直無法突破，所以決定一個人搞開發，但是他目標很不明確，他不想馬上開發，但他想找塊地囤著。我說你搞混了，開發是開發，囤地是囤地，我說我家對面就有一片地曾經是R3（中密度用地），現在政府新出的規劃把這裡降到R2（低密度用地），而如今我們家在北區當年囤了一個門寬20米可以蓋Duplex（聯排）的地，結果今年政府放開政策說連門寬12米的地都可以建，我們的地貶值了。囤地簡單但不容易。你覺得值錢的其實都不值錢，因為你不懂。

以上兩人都是感情用事，一個是情感上太喜歡結果被宰了一刀，多付了好多錢，就像有些人拿信用卡買了好多東西，買的時候很爽，清醒後發現買貴了而且好像還還不起。另一個人事業無法突破，有病亂投醫，想一把賺個大，哪怕自己不懂，這種情況更常見。股市，賭場，彩票和被神秘閃電擊中，是每個人都幻想的解決人生難題和突破財富階級的最佳方案，但實在不好意思，跳樓不但要比爬樓梯快，比電梯都快，沒點耐心和努力，你的快速解決方案往往是步向死亡。

文章的結尾我的忠告是不懂就多學習別TM 瞎買，澳洲政府不發傻瓜獎狀的

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