海南全域限購，誰會「掉到坑裡」？

隨著中央支持海南建設「自由貿易試驗區、自由貿易港」等一系列政策的公布，海南樓市限購政策不斷。4月22日，海南緊急發布通知，開始實施「全域限購」，隨後的執行細則中，甚至封死了「假結婚、假離婚」等各種騙購住房的口子。

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海南人口增長比想像中要弱

房地產「長期看人口、中期看土地、短期看金融」。

海南島是中國第二大島嶼，海南省是一個比較特殊的省份。2017年末，海南全省常住人口為925.8萬人，較上年增加8.8萬人，同比增長0.94%，呈平穩增長的趨勢。其中：省會海口常住人口 128.5萬人，建成區面積165.2平方公里，在全國各省會中算是人口最少的之一；第二大城市三亞常住人口只有66.8萬人，面積 51.6平方公里；其他市/縣人口則都在50萬以下。全省人力資源並不豐富。

僅靠省內人口的內生增長，不足以支撐海南的發展。

近5年海南常住人口及其增長

資料來源：綜合整理

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海南經濟發展原來低於全國平均水平

2017年，海南全省地區GDP為4,462.54億元，同比增長7.0%。在2017年全國31省市GDP排行榜上，海南排名第28位，僅高於寧夏、青海和西藏。全省人均GDP有4.8萬元，在全國各省市中排名中等偏下，遠低於鄰近的廣東省7.4萬元的人均水平；甚至也不如離得不遠的廣西濱海城市：北海市、防城港市，2017年該兩市人均GDP分別有7.3、8.0萬元。

不論經濟總量，還是發展水平，多年後的今天，海南在全國都沒有太多出彩之處。

1988年4月，海南從廣東省分離出去，從此成為了海南省，同時作為中國最大的經濟特區，至今已有30年，享受到了國家在產業、自貿區、稅收、旅遊方面多重政策的扶持。可惜的是，海南發展緩慢，和瓊州海峽對面、隔海相望的湛江市，互為「難兄難弟」。和東邊的「珠三角」相比，已是天壤之別。

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就區域發展而言，海南省東部地區的生產總值遠高於中、西部地區，東部僅海口一個城市的生產總值便超過中部地區和西部地區，差異相當明顯。

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海南經濟高度依賴房地產

海南省企業家協會在省政府有關主管部門支持下發布的2017海南省企業100強名單中，海航集團、海南華信國際控股有限公司、海南省建設集團、中石化海南公司、海馬汽車集團等上榜公司名列前茅，全年收入均在100億以上。此外，上榜知名企業還有上市公司新大洲控股（000571）、羅牛山集團（000735）、椰樹集團（尚未上市）。除了煙草、銀行、電力類大型國企外，海南在全國知名的企業，屈指可數。

從納稅情況來看，2017年海南百強企業納稅492.7億元，佔到全省稅收總額(不含海關代征)901.2億元的54.6%。公開資料顯示，該百強名單並無列示各家企業全年實際納稅額，只是簡單將2017年營業收入統計並進行了排名，近幾年基本都是如此。和其他地區相比，海南的企業納稅公開數據相當有限。

可供參考的企業納稅情況，要追溯到2012年。該年海南國地稅收總額(含海關代征)達715.9億元，其中百強企業納稅276.19億，佔到稅收總額(不含海關代征)的45%。百強企業中，房地產開發及相關公司就有42家、佔比42%，納稅金額達61.87億元、佔到百強企業納稅總額的22.4%。該納稅百強榜中沒有耀眼的「海航系」，而房地產業貢獻與日俱增。

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2012年至今的5年多時間裡，相信海南房地產市場又有了長足的發展。房地產相關產業，對稅收的貢獻是有增無減。如果考慮到土地出讓金、土地增值稅、交易環節發生的有關稅費，房地產對海南稅收的貢獻還會更高。

房地產相關財政收入，是支撐起整個國家財政的關鍵。統計顯示，2016年我國契稅4,300億，土地增值稅4,212億，房產稅2,221億，耕地佔用稅2,029億，城鎮土地使用稅2,256億，土地出讓金收入（可計入地方基金收入）更是達到37,457億、較上年增長15.1%。加上城市維護建設稅4,043億，粗略來看合計高達56,518億，佔到全年財政收入的27.4%。至於個人所得稅的高速增長，更是由於頻繁的二手房買賣交易所發生。房地產相關稅收，對整個財政的貢獻預計在三成以上。

依賴房地產的海南，應是有過之而無不及。2017年統計公報顯示，海南第一產業增加值為979.3億元，增長3.6%;第二產業增加值997.1億元，增長2.7%;以房地產為主的第三產業增加值達2,486.1億元，增長10.2%，佔比達55.7%。

值得注意的是，2017年海南固定資產投資(不含農戶)完成4,125.40億元，比上年增長10.1%，增長快於全國2.9個百分點。其中，第三產業投資3,788.9億元，增長10.9%，佔到總投資的91.8%；僅房地產開發完成投資就有2,053.1億元,增長14.9%，佔比49.8%，接近一半的水平。房地產在海南經濟中的分量，可見一斑。

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全域限購，哪些房企會在海南「陷進去」？

土地市場嚴重供不應求：2015年後，海南土地供應逐年減少，到2017年，全省新增土地供應8,496畝，而需求和成交高達62,780畝。

近十年海南商品房成交金額及走勢

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2017年商品房銷售面積2,293萬平米，同比增長52%；銷售金額2,714億元，同比增長82%。成交上看，均創下海南歷年最高記錄。

其中：海南東部的海口市、文昌市、瓊海市分別成交627、129、119億，仍為重點發展和交易區域；南部的三亞、陵水分別成交543、425億，情況和海口近似；西部的澄邁縣、臨高縣、儋州市分別成交206、55、196億，同比增幅達146%、140%、144%，是典型的房地產去庫存區域；中部地區因為本身經濟就不發達，各方面配套也不太成熟，沒有什麼房地產，也沒有什麼大額庫存，包括五指山市，表現都很黯淡。

2017年海南各市/縣成交金額及走勢

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數據上看，海南當前的房價走向也呈現出東部最高，西部次之，中部墊底的現狀。前三名為相連的三個東部地區，三亞市以3.75萬元/平米的均價遙遙領先；緊挨三亞的陵水（自治縣）次之，以2.58萬元/平米排名第2；陵水北邊的萬寧市為1.63萬元/平方米，位居第3。西部大熱的儋州市均價0.77萬元/平米，尚未破萬；中部屯昌縣均價0.66萬元/平米，全島最便宜。

2017年海南房企銷售額TOP10

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全面限購之後，哪些房企有「陷進去」？

2017年，恆大地產在海南以311億元的銷售額排名第1、市場份額佔比11.5%。即使是「領頭羊」，年初以來在海南的「整改」、「生態」等關鍵詞可能會仍讓恆大頭疼。同樣，當前在海南土地儲備上，恆大地產也是處於領先，項目分布於海口、三亞和儋州，尤其超大體量的「海花島」，受政策調控影響顯著。

碧桂園2017年在海南也有300億的銷售額，排名第2、市場份額11.1%，和恆大互為伯仲。2017年碧桂園合同銷售前十項目中，海南地區就貢獻有兩席。有土地的地方自然少不了碧桂園，其採用的也是全島布局的策略，現有18個海南項目，總可售建築面積達512萬平米。

此外：清水灣項目的大獲成功讓雅居樂嘗到了來自海島的甜頭，現有6個海南項目，總可建築面積超千萬平米；融創和富力儲備的土儲資源也相當可觀，分別為402、317萬平米的潛在貨值。

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