海南高院：案外人以物抵債協議與生效調解書以物抵債之間判斷何種債權優先，以考察實際佔有標的物判斷是否排除強制執行

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提示：生效調解書以物抵債不具有物權變動，案外人以物抵債協議請求排除強制，如何審查。

裁判要旨：

案外人以物抵債協議與生效調解書以物抵債之間判斷何種債權優先，以考察實際佔有標的物判斷是否排除強制執行。

標籤：執行異議丨執行異議之訴丨物權期待權丨以物抵債丨佔有

實務要點：

第一、案外人期待物權的法律規定，即《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條案外人物權期待權的審查標準，該條文實際是對《查封扣押凍結規定》第十七條的細化，第十七條沒有明確是何種債權的執行。

第三、案外人主張物權期待權，基於以買賣為基礎關係，這是第二十八條規定的應有之義。當案外人以物抵債為消滅債務形成的基礎關係，不符合該規定。本案即演變為案外人以物抵債能否對抗生效調解書的以物抵債，形成兩個債權之間優先的比較，類似一房二賣效果，因此，首要考慮債權人對標的物的佔有優先。海南高院評價「在湯希安未就案涉房產辦理不動產登記之前，其對案涉房產享有的權益仍為普通債權，與星禾公司享有的債權相比不具有優先性。」

第四、本案沒有單一依據《物權法》第九條的規定，重點評價兩個請求權的優先，說理較為充分。另外，以房產為中心，案外人分類及理由的角度提出執行異議之訴，歸納如下：

（四）以買房人基於物權期待權提出的執行異議之訴，參見案例一；

（六）以生效裁判文書為由提出的執行異議之訴，參見案例一。

案情介紹：

一、2014年12月，星禾公司與駿高公司達成以涉案項目的37套房產抵付部分工程款的協議，案涉房產包括在上述37套房產中，並由駿高公司就該案涉房產與星禾公司指定的受讓人羅彩英簽訂了《商品房認購協議書》。

後因工程款結算問題發生爭議，2015年12月，星禾公司提起訴訟，查封了駿高公司名下珍珠大廈價值6274萬元的房產（包括案涉房產）。2016年5月8日達成調解協議，並簽訂了《協議書》，確認雙方工程款結算總額及以房抵債具體條款、違約條款，該《協議書》所附三個附件明確羅列了以房抵債的具體房號清單及房屋價款，其中包括案涉房產。法院於2016年5月24日作出（2016）瓊96民初5號《民事調解書》，對當事人的調解事項作了確認。其中包括：一、確認雙方工程款結算總額為79877315.87元；二、駿高公司已以貨幣支付4270.3萬元，剩餘37174315.87元用海南中州國際酒店（原珍珠大廈）的合法商品房抵付，駿高公司通過銷售形式將抵償工程款的房屋出讓給星禾公司或星禾公司指定的受讓人，駿高公司於約定的履約日期前為受讓人辦理網簽備案登記，交付房屋並按房號分別開具全部商品房的銷售發票，即視為駿高公司完成全部工程款的支付義務，雙方互不追究各方的違約責任；......七、星禾公司同意以生效的民事調解書向一審法院申請解除查封駿高公司的房產（以法院最終裁定查封的房產為準）。

該調解書生效後，法院根據星禾公司的申請，於2016年5月31日裁定解除了對駿高公司名下珍珠大廈價值6274萬元房產的查封，其中所載解除查封的房產中包括案涉房產。此後，駿高公司並未按照調解書第二項履行與星禾公司簽訂合同、辦理備案的確定義務，而是於2016年7月5日簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房產出售給了湯希安。湯希安與駿高公司簽訂買賣合同後，未曾實際控制、使用案涉房產。

二、偉業公司與駿高公司2016年6月10日進行結算簽訂《房款抵工程款協議》、《房款抵工程款補充協議》中約定房款抵工程款經結算，偉業公司湯希安是經辦人和法定代表人。2016年7月4日駿高公司出具了收到湯希安案涉房產購房款781173元的《收據》。2016年7月5日，駿高公司與湯希安簽訂案涉房產的《商品房買賣合同》，並於同日網上備案。偉業公司於2016年12月5日出具《情況說明》，稱湯希安向駿高公司購買案涉房產的781173元購房款，系偉業公司以駿高公司欠付的到期工程款抵付。

三、星禾公司以（2016）瓊96民初5號《民事調解書》申請強制執行。法院責令被執行人駿高公司協助星禾公司辦理案涉房產的網簽備案登記手續。湯希安提出執行異議。

裁判要點與理由：

海南高院認為,本案系案外人執行異議之訴。爭議焦點為：湯希安對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。

判斷是否享有足以排除強制執行的民事權益，主要應分析案外人對案涉房產享有的民事權益與申請執行人對被執行人享有的債權相比是否具有優先性，也即分析案外人對案涉房產是否享有所有權或者物權期待權。又因為根據《物權法》第九條關於」不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的規定，不動產物權的變更只有經依法登記才發生物權變動的效力。本案中，駿高公司並未將案涉房產過戶登記至湯希安名下，故案涉房產的所有權未發生變動，湯希安未取得所有權，因此，本案應重點分析上訴人湯希安對案涉房產是否享有足以排除強制執行的物權期待權。

物權期待權從性質上雖仍屬債權範疇，但該債權不同於一般的債權，案外人既已依照合同履行完畢支付取得物權之對價等義務，預期物權將確定無疑地變動到其名下，在與申請執行人一般債權的實現發生衝突時，法律選擇了優先保護案外人的物權期待權。至於物權期待權的保護條件，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條對此進行了規定。依據前述規定，案外人對被執行的財產享有的物權期待權如欲產生排除強制執行的效力，應當符合以下要件：（一）和被執行人即登記名義人，簽訂以變動執行標的物所有權為目的的合同；（二）已經履行買賣合同的全部價款支付義務；（三）對執行標的物的物權期待權已經以一定的方式對外公示；（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責於案外人。四個要件同時具備，缺一不可。根據物權期待權的保護要件可知，物權期待權作為一種被物權化的債權，其被物權化的具體表現為案外人與被執行人簽訂買賣合同的首要目的是獲得特定標的物的所有權，並且為獲得所有權積極履行自己的合同義務，如積極支付全部價款，並通過佔有的方式對外公示，之所以沒有變更登記，不是自己的原因造成的。

具體到本案，上訴人湯希安雖然於2016年7月5日與被上訴人駿高公司就案涉房產簽訂了《商品房買賣合同》，但實際上該《商品房買賣合同》是對偉業公司與駿高公司簽訂的以房抵債協議的具體履行。故，湯希安與駿高公司簽訂的《商品房買賣合同》的首要目的是消滅金錢債務，並非是獲得案涉房產的所有權。此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所規定的基於買賣而產生的物權期待權具有基礎性的區別。並且本案中，案涉房產最初是於2014年12月由駿高公司用於抵償星禾公司的工程款，並由駿高公司就該案涉房產與星禾公司指定的受讓人簽訂了《商品房認購協議書》，後雙方因工程款糾紛於2016年5月24日在一審法院的主持下達成調解協議，約定由駿高公司以合法商品房抵償星禾公司的債務，並為星禾公司指定的受讓人辦理備案手續，開具購房發票，一審法院也出具了民事調解書。在該民事調解書履行期間及駿高公司與星禾公司指定的受讓人簽訂的有關案涉房產的《商品房認購協議書》未被解除的情況下，2016年7月5日，駿高公司私自將案涉房產再次抵債給湯希安，造成一房兩次抵債的局面。因此，根據上述事實可知，在湯希安未就案涉房產辦理不動產登記之前，其對案涉房產享有的權益仍為普通債權，與星禾公司享有的債權相比不具有優先性。不僅如此，無論是通過本院的現場勘查還是現有證據都不足以證明湯希安在法院查封前已佔有案涉房產，不能產生對外公示物權的效力。因此，上訴人湯希安對案涉房產不具備能夠排除強制執行的物權期待權的四個要件，故其不享有物權期待權。判決駁回上訴，維持原判。

案例索引：海南省高級人民法院（2017）瓊民終259號「海南星禾裝飾工程有限公司、陵水駿高實業發展有限公司案外人執行異議之訴二審民事判決書」（審長夏偉偉審判員汪忠學審判員林秋婷），載《中國裁判文書網》（20170824）。

法律依據：

《物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

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一、執行管轄

二、執行依據與執行內容

三、當事人變更與追加

四、金錢動產執行與賬戶排除執行

1.金錢動產執行

2.到期債權與債權轉讓

3.優先權

4.賬戶排除執行

五、不動產執行

1.評估拍賣

2.排除執行

六、執行擔保與執行和解

1.執行擔保

2.執行和解

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