三亞一小區車位費要一次付清租70年？住建局回應

三亞一小區被業主投訴變相以租代售停車位

車位費要一次付清租70年?

三亞市住建局：合同條款不符合法律規定，已責令修改

君和君泰小區地下車庫記者李業濱攝

「我租的車位被人看上了，除非我也交13.5萬元跟對方一樣長租，否則我就無處停車。」日前，三亞市君和君泰小區業主趙先生向記者反映，小區開發商三亞椰林書苑海墾地產有限責任公司突然改變地下停車位租賃協議，優先為長租的業主留車位，而這長租的期限竟然要與建築物合理使用年限一樣。趙先生為此納悶，房子使用年限是70年，那不是要租70年?《合同法》規定租賃最高期限不是20年?

業主：租停車位租期70年?

趙先生2016年4月入住三亞市君和君泰小區，當時，他以每半年付一次款、每月220元的價格租賃了地下停車場的一個車位，兩年多來一直這樣停放車輛。然而今年4月12日，趙先生去物業繳納下一個租期的費用時卻被告知，開發商即將出台新的車位租賃協議，趙先生目前只能租一個月。

在趙先生拿到的一份協議書上，記者看到，開發商三亞椰林書苑海墾地產有限責任公司以13.5萬元的價格出租一個車位給業主，業主需要一次性付清錢款，同時明確，協議書使用期限與建築物使用年限一樣。

在趙先生提供的一份與物業的電話錄音中，物業坦承，目前趙先生只能選擇租一個月，如果有人看上了趙先生的車位，趙先生便不能繼續租用，但如果趙先生願意以13.5萬元的價格長租70年，物業就會全力協調一個地下停車位供趙先生租用。

這份協議讓趙先生和多名業主產生疑惑。「一般民用住宅建築權屬年限為70年，但合同法規定租賃年限只有20年，開發商這是要我們簽70年合同?」「一次性付款、長租70年，開發商這不是變相以租代售嗎?」……

趙先生說，君和君泰小區一期地下停車位僅有500個，但一期共有業主1900多戶，即使加上為數不多的地面停車位，也很難滿足全體業主的停車需求。「如果新的租賃協議實施，我原先租的車位被別人長租，那麼我的車該停在哪裡?」趙先生很擔憂。

住建局：已責令企業修改條款

5月1日，記者在三亞市君和君泰小區的物業處拿到了一份未簽名的協議，其內容與趙先生拿到的協議一樣。物業方面透露，500個地下停車位中，約有一半車位已被長租。但關於協議中的疑問，物業稱這是開發商制定，他們只是負責執行，並不清楚具體情況。

隨後，記者來到了三亞椰林書苑海墾地產有限責任公司，一名盛姓負責人稱，開發商不會沒有依據、更不會違反法律法規。

帶著業主們的疑問，記者來到三亞市住建局。三亞市住建局回復稱，根據《物權法》有關規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。鑒於此，君和君泰小區項目地下車庫(人防工程部分除外)產權屬開發企業所有。經向企業確認，該項目地下車位只租不售。

三亞市住建局表示，經過核實，三亞椰林書苑海墾地產有限責任公司的確制定了上述協議，「租賃車位使用年限與建築物合理使用年限同期」的條款確實存在，因不符合法律規定，該局已責令企業修改該條款，並與購房人(承租人)重新簽訂租賃合同或補充協議，最長租賃年限不得超出20年。

有關車位配建問題，由開發企業按照規劃文件建設，不屬於三亞市住建局管理範圍。經該局了解，該項目規劃總車位數配比為1:1，但項目仍在開發中，部分車位仍在建設中，待項目整體完工後，將由規劃部門進行驗收。

律師：停車位權屬不能一概而論

針對君和君泰小區停車位問題，海南建亞律師事務所律師韓永認為，開發商是否有權出售或長期固定出租地下停車位不能一概而論，我國《物權法》第74條對車位的歸屬只作了原則性的規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」此法條對於沒有約定或約定不明的情況及地下車位是否屬於業主共有的其他場所，均沒有作出明確的規定。

韓永表示，如果開發商在計算公攤面積時已把地下車位的建築面積計算在內的，或者根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的，即小區在規劃時已經明確了車位作為公共配套設施的功能，將建車位作為開發商的法定義務的，開發商就無權長期固定出租、出售該車位。如果沒有上述情況，那麼開發商應當對此享有專有使用權，有權長期固定出租、出售該車位，但是開發商在長期固定租給業主使用時，雙方都應當注意法律規定的20年最長租賃期，超出法定最長租賃期的則超出部分不受法律保護。

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