萬科-股價回調後出現機會

銷售增長放緩。今年前4個月，萬科合約銷售增長2.1%至1,962億，銷售面積1,306萬平，增長2.2%。萬科對於銷售增長放緩的解釋是由於年初的可售資源有限所致。因此今年首季度，萬科新開工113萬平，增長23.1%，完成今年開工任務3,545萬平的31.9%。同時，一季度竣工面積為155萬平，增長24.3%，完成今年竣工計劃2,631萬平的5.9%。截止到今年3月，萬科已售未結轉的金額為4,945億，未結轉面積3,563萬平，因此未來的盈利增長有很高的確定性。

總權益土儲8,801萬平。今年首季度，萬科收購了49個項目，新增權益土儲430萬平，同比下滑8.6%。截止到今年3月，萬科在建項目的權益面積達3,791萬平，持作未來開發土地的權益面積達5,010萬平。

凈負債率大幅上升。萬科在一季度完成了普洛斯的私有化並增加了項目投資，因此需要支付大筆的應付賬款，並在現金流量表中錄得278億的經營性流出及503億的投資流出。因此手上現金由去年底的1,741億減少至今年一季度的948億，凈負債率也由去年底的8.8%大幅上升至今年一季度的50.3%。我們認為目前凈負債率較高的情況是暫時的，隨著今年項目的銷售回款，該比例會有所改善。

股價回調後出現機會，上調評級。我們調整了凈負債率假設以期反映目前的財務狀況，因此我們輕微下調了FY18-20的盈利預測1.2-2.1%。此外，我們下調了18年底每股凈資產預測由每股HK$45.73降至HK$45.46，目標價也有HK$36.58下調至HK$36.37，相當於20%的折讓。公司股價在我們上次在3月更新報告後回調了10%，我們認為目前估值吸引，因此上調評級至買入。

財務資料

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