炒房團轉戰廠房 肆虐處一年廠租暴漲4成
漫畫/蔡文強
一直為中山、順德交界處105國道沿線的中國家電產業黃金走廊驕傲，不僅因為它是中國製造的家電業代表，還因為許多鄉親在這裡圓了產業夢，成為世界工廠家電鏈條上的一環。
因為社會調查，跟家電業走廊聯繫緊密，知道行業的脈動，最自豪的是，中國家電打敗了日本家電，背後是家電業走廊完整的產業鏈，這裡方圓幾十公里範圍內，能配齊家電製造所需的所有配件。
五一剛過，家電走廊傳來凶訊，廠房5年租期屆滿的企業，被合作10年的一手房東一次漲租4成以上，這是前所未有的。轉而尋找新的廠房，能接觸到的全是「二房東」，一群據稱來自深圳、東莞的「炒房團」。
世人對中國式炒房並不陌生，許多人對「炒房團」恨之入骨。這一次，人們對「炒房團」不只是恨，更多的是恐慌。當一個國家的炒作之手伸向實業，對實體經濟進行最後的圍獵，以趕盡殺絕的方式竭澤而漁，演繹的也許是最後的瘋狂，政府不可能袖手旁觀。
於是，與記者黃啟艷一道，循著家電業走廊的呼救聲走近炒房團，尋找寄生在實業軀體上的寄生蟲，試圖揭示壟斷後的暴利，駭然發現，這是一種簡單粗暴得無理無恥的商業模式，將市場上可以租賃的廠房通吃，對企業主雁過拔毛，只要企業有租廠需求，就只能接受「二房東」定價，一手房東順勢跟進，赤裸裸地向實體企業抽血。
調查之後不免憂懼，政府如果不能有效遏制「二房東」伸向實業的手，待炒風掠過，實體經濟將留下一地雞毛，於是有了下文。
「二房東」剪羊毛 中小微企業傷不起
「家電產業黃金走廊」部分廠房租金一年內推高4成以上，業界呼籲有關方面出手遏制
中山、順德交界處的105國道沿線，雲集了美的、格蘭仕、萬家樂、華帝、長青、奧馬等家電巨頭，被譽為「中國家電產業黃金走廊」。去年下半年以來，當地廠房租期屆滿的部分企業被房東漲租4成以上，猶豫之際廠房就被「二房東」搶走;空置廠房乃至在建廠房多被「二房東」搶租，隨後高價轉租給工廠。種種跡象表明，資本藉機炒作推高了廠房租金，不少中小微企業在高租金擠壓下面臨生存考驗。
●現象廠租陡漲逼走「老房客」
在南頭鎮開了10年廚電廠的波記（化名），租用了7000多平方米廠房，一直沒有挪過窩。今年3月底，廠房第二個5年租期屆滿，房東要求將每個月廠租從10.8萬元上漲到15.3萬元，漲幅超過40%。算下來，一年租金就上漲54萬元。
波記的工廠承受不了這樣的租金，不得不搬遷廠房。他將廠房規模壓縮近一半，使用面積約4000平方米，其中包括租金相對便宜的二樓廠房，基本滿足了工廠生產和辦公需要。以廠房實際面積計算，每平方米月租金和管理費超過20元（不含稅）。
五一假期完成搬遷，波記說起搬遷前後的遭遇，既無奈又擔憂。當初，波記還在猶豫要不要放棄原廠房，一家房地產中介公司就與房東談妥，以每個月16萬元的價格租下該處廠房，意味著主動加價4.6%搶走了房源。
尋找新廠房的過程中，波記發現他接觸的都是中介，根本找不到一手房東，而且價格都已上漲，議價空間不大。最終，為了企業儘快正常運轉，波記接受了「二房東」報價。在「二房東」面前，波記沒有一點主動權。在面積計算上，原房東按照垂直投影面積計算，但「二房東」要額外增加面積，虛增面積在10%以上。此外，「二房東」每平方米每月額外增收1元服務費，水電費也通過「二房東」收取，價格比原來高出不少。
陡漲的廠租在當地中小微企業老闆中引起了不安。同樣做整機的老闆潤記（化名）的工廠租期只剩下一年多，他說，像他這樣一兩年內租期屆滿的工廠，更擔心廠租繼續上漲，許多人為此憂心忡忡。他坦言，廠租如此非理性上漲，對於實體經濟來說無異於毀滅性打擊。
「家電產業黃金走廊」雲集了數百個品種的配件廠商，產業鏈條完整，眾多中小微家電企業只能就近設廠，廠房成為剛需，但絕大多數企業沒有自己的廠房。潤記說，自己家鄉城市的老闆在這一帶開辦了100多家工廠，僅有幾家企業擁有自己的廠房，絕大多數企業將不得不承受廠租大漲帶來的沉重負擔。
●揭秘「二房東」控制房源大幅拉高廠租
走在「家電產業黃金走廊」，「廠房出租」的大幅廣告不時映入眼帘。在南頭鎮滘心社區一處「便民小廣告張貼欄」，廠房出租的小廣告不少。見記者駐足觀看，旁邊一輛電動車上兩位男子湊過來，問記者是不是要租廠房。不久，一位房產中介公司工作人員停下車來，熱情地給記者遞名片，表示他們公司也有廠房出租。
在當地從事工業用房、商業營業用房出租業務的一家公司負責人證實了企業主說法。自去年以來，來自深圳、東莞的投資者，發現中山、順德交界處的廠房與深莞存在一定價格差，於是帶著資本進入，大舉租賃閑置和即將到期的廠房，經過簡單處理，分隔成面積不等的空間，然後高價分租給企業，既租給已在本地辦廠的企業，也吸引深莞企業到此辦廠。
不同於一般中介公司只收取中介費的模式，這類企業成立物業管理公司，對廠房進行管理並收取服務費，成為名副其實的「二房東」。外來資本的進入，推高廠房租金，本地中介也紛紛跟進，導致廠租應聲上漲。
按照「××達園區廠房招租，可分租」廣告指引，記者找到中山市××達投資實業有限公司，以客戶名義探問行情。該公司一位負責人稱，可以提供周邊鎮區廠房。記者在其提供的一張廠房示意圖上看到，位於黃圃鎮的雅樂爾工業園一處空置廠房，一樓每平方米月租報價17元，額外增加15%空地分攤面積，收取每月每平方米管理費1元，即每平方米月租和管理費超過20元。公司還收取每月500元衛生費。該公司的工商登記顯示，與深圳××達投資實業有限公司是同一個大股東。另一家被企業主提到較多的中介公司鑫×，經查詢，於2017年8月註冊，註冊資本10萬元，經營範圍為物業管理和工業用房、商業營業用房出租。
●各界聲音莫讓廠租暴漲消解政府減負效應
在各級政府努力為實體經濟減負的當下，「二房東」攜資本強勢介入廠房租賃市場，引來一片「狼來了」的驚呼。
記者接觸的部分老闆稱，近年來不斷有競爭落敗的企業關門，部分企業收縮規模，當地廠房存在局部過剩，但「二房東」趁低租賃廠房再高價出租，以一年來的漲幅計算，即使閑置三分之一廠房，「二房東」仍有一定利潤。
記者與當地一些企業主交流時，他們認為，「二房東」控制房源剪中小微企業羊毛，嚴重侵蝕實體企業利潤，助長廠房租賃市場炒作之風，令中小微企業生存環境惡化，希望有關方面出手遏制。
滘心社區一位負責人告訴記者，對屬於集體物業的廠房，有著嚴格的「三資」管理程序，均通過公開透明的方式招租、續租，並報鎮相關部門審批。今年社區廠租根據市場行情正常上漲，每平方米月租漲1元多，目前約為每平方米月租15元。社區不會額外收取服務費、衛生費等。不過，該負責人表示，村集體廠房只有約1.8萬平方米，占滘心社區範圍內出租廠房面積比例非常小，不足以影響市場。
記者就此諮詢我市價格主管部門，市發改局有關人士認為，廠房租賃是市場行為，廠房租金屬於市場調節價。廣東德疆律師事務所專職律師莫國棟接受記者採訪時表示，從法律上來說，「二房東」的行為有收益也面臨經營風險。如果二房東在物業租賃和物業管理中出現了不合理因素，甚至出現違法違規現象，應該具體問題具體處理。他認為應該客觀看待這一現象，分析資本進入廠房投資的目的，是在醞釀一種新的商業模式，還是單純的投資炒作。不過，不管是出於哪種目的，政府這隻「無形的手」應該發揮作用，積極回應中小微企業的焦慮和不安，一方面要打擊惡意虛抬價格的行為，一方面要引導企業轉型升級，增強企業抵抗風險的能力。
電子科技大學中山學院管理學院副院長、副教授佘時飛認為，由於通脹預期長期存在，包括廠房租金在內的商品價格上漲乃必然結果，但是，如果廠房租金快速攀升源於遊資推波助瀾，則表明廠房租賃出現了一定的市場失靈，這將對中小微企業發展產生深遠影響。因此，相關部門應該在深入調研的基礎上，發揮「無形的手」的作用，以矯正市場失靈現象。
本報記者 黃啟艷 程明盛
（原載2018年5月10日 中山日報）
新聞鏈接：
http://epaper.zsnews.cn/epaper/zsrb/html/2018-05/10/content_8_2.htm
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