郭增利：讓社會服務功能成商業地產新標配

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 郭增利/文目前很多城市的商業地產都處於存量高啟而增量不減的狀態。之所以出現這種局面，源於政府和開發商對商業地產基本屬性的理解依然較為模糊，也或者雖有理性認知，但卻無可奈何。從行業發展反映出的實際情況看，或者地產、或者商業的簡單產品思維極為明顯。對商業地產乃至整個商業服務業而言，確實缺乏與社會協同發展的系統架構。商業地產在短時間內的集中投放、在有限地域的集中布局，使很多商業地產項目先天就面臨著生存的挑戰。脫離社會和產業支撐，忽視品質和結構要求，是造成商業地產產能過剩或者階段性產能過剩的重要原因。

中購聯對商業地產專業邏輯的闡述是：在地產開發基礎上，通過發揮商業經營和社會服務兩種功能，實現商業資產的長期保值和持續增值。社會服務功能對商業地產項目成敗有著重要意義。

中國商業地產在發展過程中，對商業經營功能極為依賴，甚至一直被開發商視為商業地產的全部。為招商而招商的現象極為普遍，很多購物中心忽略本地消費者特定偏好和區域生活特點，同時爭奪相同的商業品牌；有些開發商甚至完全模仿「成功」購物中心的品牌組合。在你無法帶走別人商圈和客流的情況下，卻採用相同的定位和組合方法，自然也就失去了迎合本地需求的應有粘性。

商業地產項目本身兼有的社會服務功能，一直以來並沒有得到開發商和運營商的應有重視，以致商品層面的同質化愈演愈烈。區域發展和商圈居民對商業設施有著很高的全生活期待。他們不僅需要商品服務，更需要擁有日常生活中離不開的社會連接窗口。購物中心理應承擔起推動社區成長和完善社會服務這份功能。

我們在國外考察購物中心時，經常可以看到，圖書館、社區活動中心、辦證中心、醫療診所等社會服務設施與購物中心商業店鋪的協同組合，而這種融合策略無疑將讓購物中心贏得極強的社區發展配套能力。

在我看來，解決當前商業地產庫存的根本出路在於回歸社會化服務的基礎設施本質，讓更多的商業設施與社會服務有機結合，實現商業地產向商業與社會服務功能體的轉型。這樣的解決方案，既可以化解品牌資源不足的矛盾，也能讓區域發展所需要的社會服務功能得到更好實現。更重要的一點是，能夠讓商業地產獲得足夠的消費黏性和社會黏性，讓商業資產更具保值和增值價值。

主要策略包括以下三點：強化區域居民生活的個性化服務、通過數字化手段精準預見社區需求、與社會發展周期相適應以增進商業地產的社區融合與社交服務能力。

具體而言，不同區域的居民生活本身就是多樣化的，有著鮮明的特點，所以每一個商業地產項目都應該儘可能抓住區域居民的核心需求，並延展相應的配套服務，實現與其他項目的有效錯位，讓商業地產在一個區域擁有儘可能強的不可替代性和不可複製性。不得不承認，直到現在，很多商業地產還停留於模仿階段，缺乏自己的標籤和性格。有活力的新型商業，必須儘快扭轉過去的做法，做自己的社會服務原創。

社會發展周期從語言時代到文字時代再到今天的數字時代，都極為強調人與人之間的交流，商業地產核心訴求之一就是讓社會交往方式遵從社會發展周期的客觀要求。只有更加註重商業地產的社會性，才能有效激活社區居民的交流方式。在數字時代，將不斷進步的新科技手段應用於商業地產的經營管理和社會服務，可以科學預測和深度掌握商圈居民的消費服務細節，形成更有吸引力的新消費和新服務形式，全方位、深層次地滿足屬地居民生活和服務所需。

中國商業地產已經從增量、存量時代，進入今天的質量時代，上升到用出色的項目品質服務社會發展的全新高度。作為新消費、新服務、新科技的重要載體，作為與美好生活關聯度最高的行業，購物中心只有進一步結合與導入社會服務功能，在提高生活質量和生命質量層面挖掘服務內涵，在內容和空間維度精準匹配各種美好生活需要，才能在未來發展中獲得更強的生命力和生存力。

（作者為中購聯購物中心發展委員會主任）

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