南京安徽產業新城，異地拓展超預期！

2017年3月我們組織調研嘉善產業新城（【海通地產塗說君】華夏幸福：嘉善產業新城，幸福新固安）。時隔一年，海通地產於2018年5月4日再次組織華夏幸福產業新城的調研，此次我們調研的兩個產業新城分別位於南京溧水和安徽來安。

本次調研回答了我們之前對華夏幸福產業新城的產業發展的核心邏輯，同時也更加增強了我們對華夏幸福異地拓展的信心。

1）產業新城異地拓展有標準和模板，細節決定成敗

華夏幸福產業園區簽約的委託管理時間在20-50年不等。發展節奏上，公司通常在前兩年對區域進行土地整理和基礎設施建設（華夏幸福的園區模式詳見我們前期發布的報告：【海通地產|華夏幸福】大國大城，模式再升級！重申看好！）。

我們認為土地整理和基礎設施投入非常重要，因為它奠定了後期產業園區的位置優質，包括交通通達性、環境和質量、以及水電等重要能源對該區域的支持。如果我們多去調研華夏幸福產業新城會發現華夏幸福產業新城的土地整理和基建的樣式和質量已在推廣標準化和可複製性。我覺的從政府和入園企業的角度來說，這實力代表了華夏幸福的執行力、可信度和核心優勢。長期來看就是華夏幸福的品牌價值。

華夏幸福產業新城貫穿中心區域的華夏幸福大道設計圖

華夏幸福產業新城中心區域產業規劃館旁綠化帶和塑膠跑道

2）落地產業依託當地產業的優勢、順勢而為突出重點

2017年華夏幸福的年報中我們看到產業發展服務佔總收入比重首次超過房地產結轉收入。目前市場前期對公司住宅業務傾入過多關注，在華夏幸福的產業發展服務方面關注太少。事實上，我們認為這是使得公司區別於普通開發商，且能夠在中長期保障公司成長並給予估值溢價核心優勢。同時，也是華夏幸福產業新城業務的核心價值鏈之一。

在調研前，我其實和很多其他人有相同的疑問：產業新城怎麼平地而起？憑什麼華夏幸福想引入就可以引入企業？什麼樣的企業可以入園？通過此次調研，我們發現我們對華夏幸福產業新城中產業集群具備自身特點（這也是其他公司很難複製幸福模式的原因）：

2.1）產業新城中的產業集群規劃重在順勢而為，重點突出：

公司大本營固安產業新城確實屬於從零開始，因此產業基礎發展歷時較長。公司經過近10年培育才有今天初步模型。

但是，公司2016年開始新拓展的產業園區，區內企業的聚集不完全是從零開始的，更多是結合區域現有產業和政府對城市未來產業規劃遠景，順勢而為。例如，我們此次參觀華夏幸福的南京溧水產業園區。溧水地區原本聚集了汽車配件工廠、普洛斯物流點、京東物流配送廠等，區域產業有一定規模。華夏幸福簽訂產業園區PPP合作框架後，在現有產業集群的基礎上進行規劃，將現有產業集群的基礎配套、產業工作人員的生活環境、產業集群進一步升級的發展方向等作進一步梳理和提升。

公司2016年開始布局的長三角和珠三角園區，在產業基礎上、基建配套等方面明顯好於固安。同時，公司經過十幾年積累，產業發展能力不斷升級和強化，這是華夏幸福2016年後新拓展園區能夠快速發展的重要原因。公司異地複製前景可期。

2.2）產業企業成功入駐園區是優質地段和招商人才合力的結果：

招商最終結果是要看到企業實際入園。一方面需要招商團隊積極接洽企業，另一方面則需要準備入園的地段要非常具備吸引力才可以。只有前者無後者是硬傷。地理位置不好的地方企業不願意去，再好的招商團隊也會面臨「巧婦難為無米之炊」的困境。只有後者也不行。即便是再好的地段，不為人知或產業集群規劃的不好，難免會因規劃不合理而白白浪費了好地段。所以能夠做到找到好的企業引入對的園區，既需要招商人才，也需要好地段。

人才方面：華夏幸福目前有具備明顯競爭力的產業發展團隊，提供全產業鏈服務，包括前期產業規劃、產業引入和後期產業服務。（我相信其他任何開發商都不具備以上人才儲備）其中超千人產業集群一線招商團隊，具備豐富的招商經驗和資源，具備尋找優質企業和說服企業入園的渠道和能力。

區位方面：大部分產業（尤其是二產）對地段和交通的要求比較高。我們在之前發布的報告中專門對比了華夏幸福全國80個產業園區和高鐵線路之間的區位關係。華夏幸福園區的選址有先考慮的是區位交通的優越性。好地段自然對好企業具有吸引力，因為企業自己也在尋找好地段。

2.3）園區內產業集群因地制宜：

因為華夏幸福產業新城的產業集群是順勢而為，所以華夏幸福不同區位的產業新城內產業集群不一樣。所以並不是華夏幸福之前合作的企業一定要入駐所有產業園，不同園區內的產業是動態變化的。

每次去調研華夏幸福的產業新城，對我最大的觸動是：華夏幸福是真實的在做以產業為核心的城市，將合適的企業引入園區，一步步達到對產業新城內產業部分的規劃。

3）落地投資額對華夏幸福來說是收入計算基礎，對入園企業來說是投入的生產資料

華夏幸福產業服務收入的一般結算方法是按照入園企業落地投資額的45%進行計算。公司每年年報公告的是新增簽約投資額。新增簽約投資額不等於當年落地投資額，入園企業投資落地後在第二年進行產服收入的結算，所以我們看到公司每年新增簽約投資額和產業服務收入之間有較大差異。由於產業服務收入涉及到核算全年實際投資額，所以第N年引入的新簽約投資額，在N+1年經過第三方審計後，由公司和地方政府進行結算，結轉成為產業發展服務收入。由於項目進展和引入產業不同，因此我們認為結算周期因項目而異。

其次，企業落地投資額不是稅收，支付對象不一定是政府，但是政府獲得的是整個區域價值提升帶來的財政收入上升，其中在稅收方面可以賺取區域發展帶來的企業稅收和土地增值帶來的土地增值稅。例如，固安縣公告的2017年財政收入預算各項佔比中可以看到，企業增值稅佔總收入9%、土地增值稅19%、契稅17%。

華夏幸福45%的落地投資額由政府財政部預算每年支出。涉及到地方財政收入預算，我們並不能100%肯定所有的落地投資額返還確切的時間期限。但是我們可以從公司財報中可以看到1）公司歷年應收賬款中一年以內產業服務收入部分都小於次年產業發展服務收入；2）除了2014、2015年，公司歷年產業服務發展收入高於應收賬款中產業服務收入部分（其中80-90%左右為一年以內）。公司第N年的一年以內產業服務收入應收部分大概率在第N+1年全部收回。產業服務收入應收結轉為收入的效率是不錯的。

固安縣2017年財政收入分項佔比

華夏幸福產業服務收入和應收賬款中產業服務收入部分

資料來源：華夏幸福2013-2017年年報

華夏幸福產業服務收入增速和新增簽約額增速

資料來源：華夏幸福2014-2017年年報

4）產業新城所在區位基本不在調控政策範圍內，銷售去化與產業引導、市場真實需求更相關

本次我們調研了來安產業新城中的孔雀城項目。由於在安徽和南京交界處，孔雀城項目不限購也不限價、交通便利（在建輕軌，開車從南京市到新城大概1小時車程）、戶型剛需總價低（略超100萬元一套），因此孔雀城受到了很多南京市區購房者的青睞。南京市區的購房者佔70%左右，認購比例約1:1。來安的孔雀城項目主力銷售戶型主要為85-105平方米，考慮到戶型內部可以改造的空間，得房率約90%左右。

來安孔雀城系列在2017年Q2開始已經開了四期，售價約在9000元，銷售去化情況很好，前四期基本去化完畢。2017年年底開始銷售五期孔雀城。2018年預計會開五期最後一部分並首開六期。六期預計推出200套房源，樓面均價約為6400元每平米，銷售均價預計會在1.2萬元到3萬元左右（別墅項目）。

5）產業新城與布局區域高效協同，助力整個區域核心產業集群打造

本次我們調研的溧水產業新城周邊已經布局銀隆新能源（前期由華夏幸福牽線引入）。整個生產基地總投資在100億上下，其中1期2018年10月計划進入生產。

目前現場整個生產基地規模巨大。現場施工屬於有序開展中。我們認為該核心龍頭企業入駐園區周邊，將對幸福園區引入配套產業產生積極拉動。園區產業與整體區域在產業打造上形成協同，共同助力區域產業集群發展。

6）華夏幸福產業園區最核心的經濟學理論基礎：資本會尋求最經濟的要素

關於這一段其實可以寫本書。我們在之前兩篇華夏幸福的深度報告中都有不同程度的描述。我們認為生產製造類企業是需要持續遷移N，需要持續尋找最經濟的要素資源。中國從建國至今，傳統的製造園區正在逐步被城市化，失去生產製造屬性轉為生活功能屬性。以上特徵使得華夏幸福在未來20年城鎮化中將持續享受產業轉移和升級紅利。

這是產業的選擇和社會發展的趨勢！

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