年輕人都往郊區逃，你在多倫多買得起房子嗎？

在苛刻的房貸壓力測試標準下，有多少年輕人，能夠憑一己之力搖身變成 「房主」 呢？

新房貸壓力測試

不久前，加拿大地產開發公司Royal LePage發布了一份報告，報告中顯示越來越多的Peak Millennials(一般指1987年～1998年出生的人)在郊區安家。而讓年輕人無法在市中心安家置業的原因之一，就是在今年年初推出的New Mortgage Stress Test(房貸壓力測試)。

簡單來說，有購房意願的人需要按照新的測試標準對他們的購買力進行評估，通過了測試的人才可以順利獲得向銀行貸款的資格。

新壓力測試還規定，所有未購買保險的房貸，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率（benchmark rate，目前約為4.89%），或是以銀行實際批出的貸款利率（contract mortgage rate）再加上2%，兩者之中數值較大的一個為標準，來計算貸款申請者的收入是否符合貸款資格。

舉個簡單的例子，如果一個買家原來有資格購買貸款利率為3.09%的房產，在新的測試標準下，需要以5.14%的利率重新計算其購買力。如果這位買家原來有資格購買價格為48萬6千加元左右的房產，在新標準下可負擔的價格便下降到了約40萬6千加元。

報告顯示，按照新房貸壓力測試的標準來看，多倫多青年一代的購買力下降了16.5%，或約4萬加元。

多倫多房價遙遙領先

據上圖所示，多倫多的平均房價約為81萬加元，比全國的平均房價高出了約20萬加元，更是遠遠高出其它小城市。想要在多倫多購房，以20%的首付來計算，買家的年薪需要達到14萬5千加元才可能通過壓力測試。

而以上所述的計算標準，是在買家完全沒有任何債務的假設下進行的。這個假設往往是不成立的：因為54%的加拿大居民都背有非房貸型債務，例如信用卡欠款。這些債務都會在壓力測試中降低買家的通過率。

舉例來說，如果買家需要每月償還450加元的債務，那麼他可以購買的房屋的價值就下降了10萬之多。

在如此高昂的房價下，即使一位買家順利購房，之後還需要考慮到管理費，地產稅等等支出。對於正處於創業階段的年輕人來說，實在並非易事。

據統計，加拿大的Peak Millennial平均年薪僅僅為3萬8千加元，一對都在工作的年輕夫妻，在不藉助雙方父母幫助的情況下，可以負擔約為40萬加元，856尺左右的公寓。而市中心即使是很狹小的一室一廳，一般房價也遠遠超過了這個價格。

但即便如此，大部分的年輕人仍然選擇留在市中心工作，住在GTA較外圍的地方。雖然這意味著他們每天要花費1到3小時在上下班路上。除非拿到令人非常心動的Offer，否則他們不會考慮移居到其它小城市。

租房，買房，何去何從？

（左圖為位於Halifax的2，600尺，三室四衛的Townhouse；叫價42萬加元。右圖為位於多倫多Lakeshore Blvd地區，一室一衛的公寓，叫價41加元。）

據CIBC近期發表的調研報告顯示，多倫多35%的Peak Millennials已經擁有了一處房產，94%正在租房或與父母同住的人已經有購房的打算，但67%的年輕人還未開始存錢或理財。

報告還顯示租房的人開支要比這些已擁有房產的人高出許多。租客的平均個人積蓄為2萬6千加元左右，而「有房一族」的平均積蓄有6萬加元之多。這樣看來，買房仍然要比租房划算許多。但話說回來，在這樣的房市大環境下，在苛刻的房貸壓力測試標準下，有多少剛剛步入社會，或是事業剛剛起步的年輕人，能夠憑一己之力搖身變成「房主」呢？

你，在多倫多買的起房子嗎？

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