按揭被排擠，眾籌全款買房成風，但要注意這些坑！
「全款的買房往裡走，按揭的不要堵在門口，公積金的請把小黃車挪走！」
雖是段子，卻也真實的反映了如今的重慶樓市現狀。
當你在躺在舒適的大床上時，土豪們已經連夜排隊買房，而且不少還是全款。
買房，當然是一個有錢人才能參與的遊戲。
但是，在目前重慶的調控之下，一批恐慌購房者出現了，他們想方設法怎樣也要再買一套房。
一人難挑千斤擔，眾人能移萬座山。於是「眾籌買房」重出江湖。
首付至少五成、貸款利率上浮、5人搶1套房……購房門檻越來越高提高，他們的購房的信念卻越來越堅強：來來來，眾籌，一人出30萬，全款拿下！
我們就來看看這種聯合炒房——俗稱「湊份子買房」。
2015年眾籌一套小高層
2017年狂賺60萬
渝州樓市記者一前同事曉薇（化名），可謂眾籌買房的元老級人物。
2015年，重慶樓市有些不溫不火。抵款房大多都拿出來「賤賣」，有價格優勢的抵款房基本都要求全款。那個時候，市場上全款買房的畢竟還是少數。
曉薇看中了照母山一套高層，需要全款約55萬元。於是，她便和朋友A一起出資，各湊27.5萬，把這套房子拿了下來，各佔50%的股份。
期間，重慶的房價也出現了幾個拐點。在每個拐點的時候，朋友A都提出「房子可以出手了！」，但曉薇總是認為「還可以再等等！」
出現分歧怎麼處置？她們約定了若其中一人想提前賣房，可將自己的股份以市場價轉賣給對方。好在朋友A還是比較相信曉薇對市場的把控力和專業能力，最終還是選擇默默跟隨她的腳步。
於是，這套房子從55萬逐漸漲到60萬、85萬、100萬、120萬（二手房掛牌價）。最終，她們協商一致以115萬元售出了這套房子。每人拿出27.5萬，落入荷包57.5萬，這是翻了一番啊！
相比這個例子，房產證上只需寫兩個名字。曉薇還參與過一次眾籌買商鋪，房產證上密密麻麻地寫了十來個人的名字，每當回憶起總讓她哭笑不得。
人越多產生的分歧自然越多，每當有一人提出要處置商鋪時，總要召開「股東大會」，這種事情多了，總會有些煩心，並頗費周折。中途也有股東將自己的股份以市場價出售給其他小夥伴，賺點小錢就收手。
總的來說，這是眾籌買房比較成功的例子。
2018年「眾籌買房」
重出江湖 北區最明顯
「如果找不到什麼特別大的關係，就不要考慮我們項目了，免得浪費大家的時間。你如果可以全款購買的話，還能有一點小機會。」
「我們項目目前是根據客戶的付款比例進行排序選房，全款客戶優先！」
……
你如果正在看房，這樣的話語，你應該聽得足夠多了。
目前，重慶樓市光碟行動越演越烈，通宵排隊、悄悄開盤不在少數，基本出現了5人搶一套房的現狀，北區比例差距甚至更大。
現在買房需要拜託關係，且級別越來越高。「我真想發個朋友圈，告訴那些找我買房的人：媒體關係已成塑料花，根本沒用！」記者的同事經常調侃。
既然託人找不到關係，那就只有考慮全款了。
重慶資深地產媒體人程先生表示：「確實，據我所知，現在已經有了一批人在眾籌買房了。特別是北區的熱門樓盤，中小戶型，適合投資的高層，很多都要求全款，一個人出資比較困難，但是他們手上還有點余錢，於是就幾個人一起湊個全款買了。」
眾籌主要是投資行為，針對目前催生出眾籌炒房的情況，重慶美域地產機構董事長謝斐妍認為：「從房地產的角度來說，老百姓手裡有了積蓄，但是沒有合適的投資渠道，房地產的穩定優勢就體現出來了。正如水皮近期演講所說，買房是抵禦通貨膨脹最保值的方式。」
從投資者的角度來說，在多人搶一套房的情況下，一些恐慌購買者為了儘早上車，無所不用其極，以獲取投資標的的房產增值及租金收入的投資理財收益等；從房企的角度來說，眾籌的催生，可以為項目開發建設環節籌集資金，解決開發商的融資難題，促進項目營銷去化。
眾籌買房合法嗎？
有踩政策紅線嗎？
首先，我們先來了解一下什麼是眾籌買房。
它是指以投資或投機為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名或多名出資人名義購房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例或其他方式分成，以降低投資或規避政府限購、貸款政策。
眾籌買房是否會涉及集資呢？有沒有踩到政策紅線呢？對此，記者諮詢了重慶合縱律師事務所合伙人安寧律師。
「從法律的角度來說，眾籌買房目前是符合國家合同法以及物權法規定的，實際上就是一種內部協議，」安寧指出，「目前市場上出現的眾籌炒房。實際上，這不過是「溫州炒房團」十幾年前玩剩下的，以低價買入高價賣出。唯一的區別是，參與的主角不同而已。」
眾籌買房雖然合法，但有一定的法律風險。若是特定的一個人向不特定的多個人發送吸收資金的要求或訴求，就涉及到非法集資。如果是向親朋好友的話，雖不認定為非法集資，但也有一些風險。
警惕！眾籌買房那些隱藏的風險
眾籌買房運用類似於集資建房的方式，有組織地進行眾籌，從而降低大家買房的成本。表面上看很美好，集眾人之力，以低價買入高價賣出，獲取投資收益。
但是細細想來，卻暗藏了很多風險，特別是在「房子是用來住的不是用來炒的」總基調下，調控政策也是一波比一波嚴苛。
眾籌買房，房產證上寫上自己的名字當然是最好的。對於已經擁有三四套房子的人來說，全款眾籌買房，那房產證上怎麼也得加上自己名字。
但是如果你名下還沒有房產，在首套房名額如此關鍵的時候，你大概不會選擇將名額浪費在眾籌買房上，那麼房產證上沒有你的名字，將來會不會出現分歧？即便有內部協議在，但如果房產證上的人私自將房屋出售給第三方，又或者他自己本身存在一些債務問題，導致房產被法院強制查封、拍賣的話，其他出資的朋友都無法控制。
若是按揭買房，由誰來做按揭，出現分歧後，按揭還款這個人自然會分得較多房產。但若是出資人出現資金緊張「斷供」的問題，卻會影響的是該貸款人的徵信記錄。
此外，在眾籌買房中，決定買哪套房子，決定什麼時候出手，決定以多少價格出手，這些或許都需要一個決策人，而每一次決策都必須徵得大多數人同意，也需要大費周折。
在眾籌過程中，發生分歧，也只能依據「出資協議」或「合夥協議」來進行處理。安寧律師提醒購房者：理論上，從大環境來說，目前投資房產不太可能虧，但是也不排除政策的限制，可能造成投資的不穩定性。
（部分圖片來源於網路，如有不妥，請原作者與我們聯繫處理。）
【原創聲明】
本條稿件文字和圖片為
重慶商報渝州樓市微信：cqshangbaofc原創作品，
轉載需與平台方留言聯繫，否則將追究法律責任。
原文刊登，須支付涉及知識產權的所有費用。
TAG:重慶商報渝州樓市 |