上海環線房價邁入「3-8-10」時代 樓市天花板在哪裡？

有多少人還記得，早期關於上海環線房價的那句俗話，「外環均價1萬/平方米，中環均價2萬/平方米，內環均價3萬/平方米，俗稱『1-2-3』時代」，當時有不少人覺得這是句笑話。

然而如今的上海房價，早已跨越了「1-2-3」時代，突破了「2-4-6」時代，走過了「3-6-9」時代，如今，「3-8-10」的樓市格局正在形成。

今天，大盧就和大家聊聊，上海房價的歷史軌跡，以及很多人都關心的問題「上海房價到頂了嗎？」

2008年的一條帖子，有人認為「內環3萬，中環2萬，外環1萬」是合理的房價，再高就要調控了。

房價歷史軌跡，中環最具爆發力

上海的幾個環線正好劃分地域，而地段決定價格。2001年，伴隨著申奧成功、中國正式加入WTO，如雷貫耳的「溫州炒房團」，在上海樓市中掀起了投資投機狂潮。儘管2003年SARS風波一度讓樓市交易增速放慢，但2004年的投資補倉把全年成交量推到了3234萬方的驚人高度。伴隨成交量快速回升，價格也有顯著上漲，就在這時候有聲音說上海未來將形成「1-2-3」格局，這也是最早提出環線和房價關係。

2007年「1-2-3」房價格局正式定型。此時市場就有上海房價「2-3-5」的預測，甚至還有人揚言上海房價要很快進入「3-6-9」時代。到了2011年「2-3-5」格局形成，雖然2015、2016年房價上漲速度較快，但離開 「3-6-9」有一段差距。而今年則全面突破，並實現「3-8-10」格局。

上海環線房價走勢有哪些特點？

從房價發展速度來看有2個特點，首先07年格局初步形成到房價幾乎翻倍用了4年，而再次翻倍則需要花7年時間，一方面基數低，容易漲，二來隨著房價過快上漲，而相應的收入水平並沒有和房價增速相匹配。

其次，以2007年為基數來算的話，外環和內環都漲了3倍，而中環則可以漲4倍，成為最有潛力的區域。原因在於中環聚集一批「新貴」，比如大寧、徐匯濱江、世博、長風等等。這些板塊在新一輪建設中不斷完善提高區域內成熟度，藉助高品質產品拉升區域整體價格。再藉助一些外部環境，比如徐匯濱江藉助黃浦江景觀資源等房價向10萬元/平方米看齊。

房價頂在哪裡？ 機會挖掘點在哪裡？

有人不禁要問，上海房價有沒有天花板？長期房價總要上漲的，城市基建配套完善，經濟發展種種因素在支撐房價，通過制度將樓市泡沫擠壓掉一部分後，樓市仍會進入一個更加穩固更加紮實、與經濟發展節奏更為吻合的上行期。

但是短期房價天花板已經出現了。目前的政策側重於控制風險、保持穩定。未來2-3年里，政策尺度不僅僅是眼下不會有鬆動空間，包括限購限貸限售限價限商等5限還會延續。因為限價關係，內環內價格反而受到抑制，既然最核心、最貴的地方價格既定，那麼其他地方再要有大幅突破的可能性就不高了。

當前新房市場出現兩極分化，偏中心區域新盤雖然價格不便宜但是去化不錯，甚至有幾個人定一套房的現象。相反外圍區域房價便宜反而有的項目認籌還不到30%。市場對中心區域的價值認同度比較高。而且從房價上漲歷史來看，中心區域和外圍區域的價格絕對值在擴大，2007年內環和外環差2萬元/平方米，而當前外環和內環之間的絕對落差為6萬元/平方米，誰更保值有潛力，大家可以自行判斷！

來源：大盧侃樓市

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