萬科試水購租並舉的第一次民意測驗
不久之前，在家看獲得奧斯卡最佳男主角、最佳化妝獎的電影《至暗時刻》，覺得劇情、敘事遠沒有眾人評價的那麼出色。不過，劇中除了丘吉爾那地道的英語口音之外，給我留下最深刻印象的，就是當他在綏靖與開戰之間糾結，且承擔著反對派逼宮的壓力之時，他聽從了國王的建議，到人民中去，傾聽人民的聲音，於是，地鐵列車上的民眾聲音，終結了這位政治人物的所有糾結，讓他變得無比堅定。
一句話，作為一個政治人物，當你不知所措，不知如何抉擇之時，請傾聽人民的聲音，人民會給你力量。
攸克君看這部電影的時候，恰逢北京房地產市場的一次熱鬧的論戰，起因是萬科在北京永豐的全自持項目翡翠書院，計劃以高租金的方式，進入租賃市場。反對者說萬科趁火打劫，推高房租甚至會抬升CPI，支持者說這是房企自己的市場化行為，有需求就有供應，願打願挨隨它去吧。
攸克君起初也很困惑。看完《至暗時刻》後，覺得豁然開朗——為何不讓子彈飛一會兒？對錯是非，看看「人民的選擇」？於是，攸克君當時寫下了那篇《茶杯里的「房租風暴」》。
5月13日，關於「人民的選擇」似乎有了階段性的結果。攸克君看到報道說，翡翠書院項目首批72套房源， 80%（60套）實現了意向出租（預租）。
攸克君發現，與一個月前爆出天價租金引發爭議相比，萬科翡翠書院首批房源達成的意向出租，出現了兩點更明確的信息：
第一，租賃期限有了更多選擇。翡翠書院的租賃期限，從之前媒體報道的只有長租10年，進一步明確還有兩種選擇，即3年和5年期。達成租賃意向的60套房源，有55套是180平方米的大戶型，月租金3~4萬元，租戶均選擇了10年租期；其餘90平方米的5套戶型，客戶有選擇3年期也有選擇5年期的。
第二，租金支付方式有了變化。之前是一次性支付10年租金，現在是先交總租金的20%意向金，2年後房子正式交付使用時，再支付剩餘部分的租金。
一次性交齊10年租金，也是此前最受質疑的，即涉嫌以租代售。而把租期選項擴展為三種，應該是聽取了社會各界相關的意見。這是企業妥協的結果，雖然開發商為此要承受更大的資金壓力。
作為開發商全自持商品住房項目，萬科翡翠書院是第一個，政府主管部門和企業都沒有經驗，需要在市場機制下進行探索。
2017年4月14日北京市住建委、規劃國土委發布的《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》第五條提出，「企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。」
不管什麼的改革與探索，有爭議不怕，交給市場去檢驗好了。翡翠書院項目過去一個月，就是市場檢驗的過程。具體到租金、租期，就得看租賃雙方來協商。
此前「天價租金」引起一片嘩然後，新華社記者於今年4月22日專訪了北京市住建委相關負責人。據新華社報道，「該負責人表示，萬科翡翠書院屬於企業自持租賃住房方式。這一高品質、高租金產品能否獲得需求方認可，有待市場檢驗。」
跟多數人的反應一樣，攸克君曾經也不無疑慮：花300多萬租10年，有人租么？翡翠書院首批55套大戶型的意向租戶全部選擇10年租期，多少讓人有些驚訝。我們還是低估了周邊企業高管的需求和實力。
萬科北京顯然是做過市場調研的。翡翠書院所在的永豐地區，是基礎研發、互聯網科技公司高密度分布的地區。這些科技企業的員工尤其是公司管理層，對租賃住房有幾點共性，第一是有相對較強的支付能力；第二是對居住品質有比較高的要求；第三是對於穩定租賃關係，有比較強的訴求；第四，有住房補貼，高管的補貼還比較高。
萬科翡翠書院即使不是為他們定製的，至少從產品設計到目前運營模式等，都滿足了上述幾點共性需求。當然，現在還只是租賃意向，到正式交付還有兩年時間，理論上租賃雙方還存在根據變化繼續協商的可能。
但目前的這個結果，可以看作是第一次關於購租並舉、機構經營住房租賃市場的民意測驗。
從這個案例展開來，攸克君還有幾個粗淺的思考：
第一，通過機構經營的租賃住房，解決較長時間段內的居住問題，有較大的市場需求。有差別的可能是租金、租期等方面。
第二，萬科翡翠書院的租賃意向說明，並不是所有人（包括收入較高的科技企業高管），都將住房視為投資產品，居住功能是大部分人對於房子的首要需求。這與中央倡導的「房住不炒」精神是一致的。
第三，租賃商品住房，既要遵循市場規律，但又具有社會公共產品的屬性，如何監管，需要慎重，不宜過早下定論。不能只要求企業講社會責任，虧損，否則沒人願干，最終損害的還是市場；但一味講市場化，在供不應求的時候定價過高，甚至囤積居奇、哄抬租金，恐怕也不行。租賃市場的制度設計，需要前瞻性和創造性。
第四，商品住房租賃市場，可以承載更多信息內容。去年10月31日起，北京市住房租賃監管和服務平台上線運行。但這個平台的功能還有待完善。我們知道，新房有網簽系統，建立了信息查詢和公開機制，未來住房租賃市場的主要信息是否也可查詢？租購併舉，應該賦予租賃更豐富的內涵和附加值。
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