樓市現4大利空信號，新一輪降價即將來襲？

很多人說國家不允許房價下跌，政府不允許房價下跌，所以房價永遠也跌不了；也有人說，土地越拍越高，麵粉比麵包貴，房價也永遠不可能跌。奇哥想說，這只是看到了問題的表面，當房地產泡沫越吹越大的時候，當危機一觸即發的時候，房價不是不能降，是不能再繼續漲下去了，否則觸發系統性金融風險，則有可能一招走錯，滿盤皆輸。

舉個最簡單的例子，燕郊從2萬漲到4萬的時候所有人都覺得房價還得漲，不可能跌的，京城的財主們不惜一切代價進入。熱炒之後，燕郊的泡沫越吹越大。於是我們看到，調控烏雲壓城，燕郊房價眨眼間暴跌了4成。之後呢？一切不還是照常運轉，開發商、地方政府都一切如舊，唯獨炒房投機客和跟風而來的中介們成了最大的犧牲品，被房價暴跌打得鼻青臉腫，傷痕纍纍。

所以，請別再說房價不能下跌這樣的幼稚言論了，持這種觀點者遲早是要繳智商稅的。中國房地產雖然不是純粹的市場經濟，但房子價格再高也是商品，是商品價格就不能長到天上去，終究有潮水退去的那一天，房價下跌帶來的苦果只會降臨到炒房投機套利者們的頭上。

調控至此，一年又大半有餘了，早已記不起政策宣發了多少次，但說起「樓市降溫」很多人還是會反駁。還會拿出央行降准、搶房潮四起等現象，渲染房價又要逆勢崛起的情緒。但奇哥始終堅持自己的觀點，國家宏觀收緊信貸這個大環境沒變，房價中長期下跌的趨勢就變不了。且最近樓市4大徵兆釋放了房價不僅沒有上漲的可能，新一輪降價潮即將開啟。

1，住建部出手約談12城，調控或密集來臨，直指高房價

短短十幾天時間，住建部出手約談了12個城市，儼然是最近一段時間房地產的頭條新聞，一時間網路上充斥著各種聲音，有人覺得這是國家要下狠手要給「逆勢火熱」的城市進行問責，還以顏色，因為調控伊始就明確對於中央下發的命令執行不徹底的城市都要問責；也有人說，這是調控升級的前兆，被約談大概率是市場發展不符合中央預期，這些添亂的城市接下來都會乖乖履行調控穩樓市的職責。

2，打擊炒房大招頻出，炒房客逐漸離場，房價回歸理性

從調控伊始至今，打擊投機炒房從來都是重中之重的工作，無論是政策的嚴厲程度還是政策出台的密集程度都堪稱史上之最。

就在住建部約談12個房價上漲突傳城市的時候，堅持「房住不炒」定位再一次被重申，其中更明確指出要矢志不渝地堅持「滿足首套剛需，遏制頭將炒房」。不僅如此，最近四部委又聯合下發通知要求，重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用於炒房投機。

眾所周知，更狠的是半個月之前，海南施行全省限購、限售大招，大棒砸下，投機炒房客四散逃竄，大有「痛打落水狗」之意味。

很多人反駁炒房客並不是高房價的始作俑者，但奇哥想說的是，炒房客即便不承擔主要責任，也難辭其咎，縱觀歷史上房價火速上漲的城市，哪裡沒有炒房投機客的身影，從一二線到三四五六線城市，他們如同電影里的「專業殺手」，給一座座城市帶來恐慌。所到之處，房價被不斷推高，樓市亂象叢生，一地雞毛。

慶幸的是，時至今日調控依然沒有放鬆，國家對於回歸住房居住屬性的初衷依然未改，打擊投機炒房的決心更是不減反增，大招狠招更是密集宣發。行至此時，無論是一二線城市還是三四線城市，炒房投機的空間都所剩無幾，風險和利益的漸行漸遠使得很多炒房投機客已經清醒，正在逐漸離場，房價日漸趨於回歸理性。

3，開發商步履維艱，「斷臂」求生主動降價成最後的選擇

調控重壓之下，誰也別大言不慚地說自己日子好過，這一點開發商尤是。調控伊始，中央就打出了收緊信貸的牌，開發商融資渠道被不斷堵死，後來還爆料深圳等地甚至叫停了開發貸等業務，一時間，開發商資金來源成了最大的生死考驗。

半個月之前，任志強也說到，現在開發商兜里沒錢，他們很難過，這也是基金大肆收購的好時機。奇哥查詢資料顯示確實如此，今年以來很多開發商企業為了找錢，不惜以高昂成本的海外發債的形式融資，截至今年4月底，房地產企業海外市場融資金額達233.2億美元，較去年同期的112.35億美元增長107%。其中僅4月份的融資額便高達 88億美元。

在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，尤其是在監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場後。

但從目前各方面釋放的信號來看，這種情況很長一段時間不會有所改觀，畢竟舊的問題沒解決，新的問題又接踵而至了：開發商面臨償債高峰期。

所以，有二線城市開發商高管直言不諱，現在能撐的在苦撐，撐不住了也就只能通過降價促銷的方式換資金了，畢竟好死不如賴活著。同為開發商的旭輝總裁林峰卻看得更開：調控不會短期叫停，能換現金的趕緊換，捂著只會讓事態更嚴峻。

4，利率不斷上浮，購房需求得到抑制，炒房客難覓接盤俠

2018年新年之後，北京、上海、深圳、合肥、鄭州等幾十個大中城市，首套房二套房房貸利率無一例外全部上浮，只是幅度略有不同，比如鄭州現在首套房已經高達5.96，同樣一套房一個月之差可能要多付近10萬元。

房貸利率上浮，這是大勢所趨，說明未來還會進一步提高，買房人的成本還要增加！顯然，一旦利率太高，那麼買房需求銳減，樓市必然會受到重創！很多人說首套房貸款利率上浮對於打擊炒房作用甚微，但是卻是對剛需購房者不打折的「誤傷」。奇哥並不這麼認為，購房成本的增加，對任何購房者都是暴擊，尤其是高槓桿的炒房投機客，隨著政策一步步緊逼，炒房客本身利潤就被極度壓縮，可用槓桿也是少之又少，如果利率不斷上浮，相信炒房投機更加會被束縛住，再加上購房需求銳減，炒房客現在很難尋覓到接盤俠的身影，對於他們心理的打擊同等重要。

融360認為，當前房貸及房產市場入口門檻提高，加大了部分剛需的購房壓力，對小部分剛需影響較大，但從長遠看，利大於弊。由於違規資金無法獲得房產投資准入資格，將會流入其他金融投資領域，所以未來存在房產變現資金流出的可能性。房產市場驅除投資行為之後，供需矛盾會趨於緩和，有利於解決房屋居住需求，回歸房屋居住屬性。

有人說，到今天房價依然沒有暴跌，國家調控房地產就是走過場而已，我堅決不買房。持有這種言論的是真傻，你以為房價暴跌你就買的起了？日本的房產泡沫破滅第二天就是貨幣急劇貶值，實際購買力還是一樣的。

但無論是剛需購房者還是投資客，房價不會因你個人的意志而轉移，未來暴漲不可能，所有的城市都「燕郊」式腰斬下跌同樣不可能。更多的徵兆顯示的是房地產正趨於回歸理性，房價也在一次次的樓市調控之後逐漸降溫，雖然沒有暴跌，但微跌或溫度對於剛需購房者已經算是房價「中場休息」時「上車」的天賜良機了。

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