後來的我們：不後悔！金邊房產從2015年才開始……
先要提一個經濟概念：人均GDP。在經濟學界，人們更多地拿人均GDP作為劃分經濟發展階段的重要指標。
按照國際的經驗，人均GDP超過1000美元，消費結構向發展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉化為居民的必需品。
中國是在2003年達到這一水平。從那年後，中國人開始買房、買車,開始享受生活...而柬埔寨直到2015年才達到這一水平。
試想一下：後來的金邊是不是已經在今天的中國發生過了？
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1、公寓-對金邊當地人算什麼房子呢
房子有兩重屬性：一種投資、一種自住。不過金邊的房子給人的感覺是自住太奢侈了，按投資屬性相對當地人也太貴。
物依稀為貴，通常貴的東西都是滿足少部分人的需求的，比如LV包包。金邊房子貴的不是房屋質量，貴的是消費的地段和人群。
地段，作為柬埔寨首都，就那麼巴掌大的地方，卻是全球第三大的人口凈增加城市。人多地少，房價很容易漲起來的。
大家疑惑可能還是誰會是接盤俠？按當地人的消費水平，這麼高房價是他們似乎永遠都買不起的。
首先要搞清楚當地人是住什麼樣的房子呢？
排屋。作為在柬埔寨屹立多年的土著式建築，排屋是曾是很多柬埔寨人理想的住宅。
排屋的單間面積其實非常的小，雖然看外表很大，但由於他的構造為前後細長型的獨棟，進深長，寬度窄，所以單間面積並不大，但是由於它有多層，加起來總面積也就大了。
這種結構非常適合一家幾代、家有多個孩子生活在一起，空間小，但裡面有很多獨立的空間。
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金邊排屋
在2011年前，這種排屋才是柬埔寨人的首選。當時的公寓很少，就是外國人常住金邊也只能和柬埔寨人一樣生活。
來柬埔寨的外國人也是做小本生意居多，他們來柬埔寨都是開餐廳，開建材店，開潔具，做傢具，買瓷磚，很多生意人都需要租沿街的排屋做自己的店面。
但在2011年後，公寓開始興起了。
2、公寓-對金邊當地人算什麼房子呢
2011年後柬埔寨開始有了高端投資客了。
柬埔寨經濟傳統的三駕馬車（農業、輕紡、旅遊）慢慢地加入建築業。直到2015年，柬埔寨房地產和建築業成為國民的支柱產業之一。
為什麼會這樣？柬埔寨人均GDP破了1000美金了。
2014年柬埔寨人家GDP破1000美金，2015年柬埔寨房地產開始起飛，本地人也開始建公寓。這時的公寓不僅有自住的概念，更有了投資的屬性。
柬埔寨主要經濟指標
2003年中國人人均GDP破1000美金，開始買車、買房，但當時的消費水平也就那樣，有車有房已經很引人側目了。
而今天的金邊的街景可能會讓你覺得更誇張。
怎麼這麼窮的國家，包括勞斯萊斯等豪車會這麼多！而且，明顯缺少中低端轎車的過渡，就像金邊市在低矮的排屋旁，總是伴著高聳入雲的大廈一樣，中高層建設比較少。
這就是金邊的現狀，貧富差距巨大，都統一在柬埔寨的蒼穹之下。
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3、誰是消費公寓的主角？
我們常識判斷當地公寓的消費主力自然是當地人。
作為首都，有一些類似山西的土豪進京買房也是正常的。可是，在金邊，外國人扮演了山西土豪的角色，其中最多的是中國人。
依據官方統計數據，單單中國人2009年是3萬，2014年是8萬，2016年已經達到10萬，還不包括歐美國家，日本、韓國、泰國、越南等外國人長期居住在柬埔寨的人。
據統計金邊的外國人有30萬，其中常住人口至少6萬多。
這麼多外國人，你不可能想像他們（包括中國人）再住老式排屋吧！而到2018年底，金邊將建成的公寓數量大約在1.5到1.8萬套。預計，到2020年，總的公寓數量將超過30000套。
（藍色為公寓存量 灰綠色為增長量）
現在公寓的數量連老外都不能完全滿足，何況當地精英和有錢人他們也要消費和投資...
關鍵是當地人已經達到了要開始買房的級別了（人均年收入1000美元），而且這些年金邊的房價的漲幅也是有目共睹的，自然會吸引更多當地人提前消費買房。
即便是排屋，當地的土豪也不會放過。
在金邊，世通海外有個朋友開發了一個小區的排屋，大概是300套。開盤那天一下子就賣掉了將近50多套。本地有錢人是一排一排的買排屋，結果，那天只來了 8個客戶，帶著現金買走了50多套。
而且，當地有有錢人很精明，排屋是只租不賣，哪怕是空著，他們也明白金邊的土地會越來越值錢。
世通君（WX ID：shitonghk002）總結：
整體說來，金邊公寓是供不應求的。好地段的好公寓往往是被秒殺的。消費的主力主要是外國人。
排屋，是沒有任何的配套設施和安保措施的，基本是當地人主要購買和出租的對象。相信隨著柬埔寨經濟的發展，當地人也會慢慢轉向以公寓為主的消費結構。
對於投資金邊房產，建議還是投資配套設施齊全的公寓，特別是核心區的公寓。根據國內的經驗證明，越是核心區的、越是貴的房產漲幅都比便宜的房產更大。
2018年，離金邊房產消費才3年而已，而柬埔寨GDP每年還在以7%左右速度增長，未來的柬埔寨還有很長的路要走，而，今天的你應該可以想像未來金邊房地產市場的繁榮。
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