中商產業研究院：生命地產掘金 風口將至

21世紀是生命科學的時代，生命科學技術在發達國家已經成為一個新的經濟增長點，其年複合增長在30%以上，全球每年將產生30-50萬億美元的經濟效益。醫學技術發展到今天，已經經過了傳統醫學、實驗醫學，正在向現代系統醫學全面邁進。改變人類未來生活的生命科學技術，包括但不限於：合成生物、抗體藥物、細胞免疫治療、幹細胞及再生醫學、生物編輯技術等。

延年益壽是人類的終極需求。隨著人類科技領域的開拓，人在生命上的投資消費預算將越來越多。生命地產是承載人類從出生、成長、成熟到衰老的全生命周期的地產，理應在地產業態中佔據最重要的位置。據健康產業地產策劃顧問機構中商產業研究院院長袁建教授認為，生命地產在我國剛剛處於萌芽期，還是一片藍海。

一、房地產企業轉型生命地產的探索

我國房地產業需要去庫存，這是供給端。在需求端，「健康中國2030」升級為國家戰略，我國人均GDP突破8000美元以及老齡化加速，生命產業將高速發展。自2009年新醫改方案發布以來，社會辦醫的政策思路逐步明晰，為傳統地產轉型成為生命地產提供良好的支撐與發展動力。

中商產業研究院高級顧問譚裕華博士認為，醫療產業初始投入巨大但回報率高而且穩定，這符合現金流充沛的房地產開發商的投資偏好。開發商卡位生命產業，除了生命產業能與社區物業協同外，還方便融資。這些生命產業很多和金融機構掛鉤，比如保險業，由此可以融到長周期的資金。生命產業很多還是國家扶持的行業，在一定程度上可以降低拿地的難度和價格。生命地產領域已經雲集了中國最具實力的開發商和保險公司，其中不乏萬達、保利、恆大、遠洋等品牌房地產企業。

生命地產的核心不是地產，而是醫療資源。房地產企業轉型醫療健康當前主要有兩種類型，一是藉助入股各類民營醫院、收購醫療企業股份等方式直接引入醫療核心，建立醫療機構。另一種是藉助原有業務，對地產項目進行升級，對後續養老地產等項目進行鋪路。其主要邏輯是在傳統地產的設施基礎上引入社區健康管理，採用信息化技術實現全生命周期健康跟蹤，輔以社區醫療、運動健身、居家養老等服務，建成滿足全齡醫療需求的綜合性社區健康地產項目。

二、地產商通常主導生命地產的開發

生命地產有三種產品類型，一個是健康綜合體，一個是醫療產業園，一個是健康特色小鎮，分別位於城市中心、近郊和遠郊。健康綜合體從商業地產演變而來，稱為MedicalMall，以健康服務業為主。城裡看病擁堵，非急症病的一些科室轉移到郊區去，在郊區就形成了醫療服務產業園。譬如，上海安亭精準醫學園。未來城市近郊會出現大量的醫療產業園。近郊也可以布局以二產為主的健康產業園，如中關村生命科學園等，形成二三產聯動的大健康產業鏈。健康特色小鎮是健康度假的特色小鎮，有醫療資源驅動的，也有生態資源依託的。小鎮非常適合康養。

生命產業與地產產業聯姻發展生命地產，通常是地產商話語權更大。譬如，美方健康集團專門做健康地產，收租金、做服務收益、做土地溢價。新虹橋醫學中心集中做健康平台，招了很多醫療服務機構進來經營。但是，也有生命產業主導引入地產商合作開發的。如果生命產業鏈足夠強大，可以抱團生命企業向政府要土地做生命地產開發。譬如，萬科與華大基因合作，華大基因有很多產業鏈，有8個事業部，產業上下游聯動。華大基因在做一個生命健康小鎮，找萬科來主要是開發房子的，前期的土地、房屋的投資都是地產商來投。

三、數字化健康社區是未來發展趨勢

中商產業研究院高級顧問吳超國認為，分級診療是我國醫療改革的一大重點，也是推動社區醫療發展的主要推動力。很多藥品因為分級診療可以進社區醫院、對醫生職業的開放、醫生多點執業、政府購買社區醫療服務等等。隨著分級診療推進，患者就醫入口越來越向下傾斜，未來5-10年，這個趨勢會越來越強，而社區入口是互聯網醫療變現的重要途徑。目前已有很多企業瞄準了「互聯網+社區醫療」的蛋糕，如恆大、遠洋等企業打造互聯網+社區健康管理中心，形成線上線下一體社區醫療服務平台；如微醫集團與地方政府合作，把服務網路下沉到縣級以下，構建全國性轉診會診的協作平台。互聯網醫療將成為未來健康地產發展的重點，地產開發商可著力建設社區醫療網路，應用惠及全民的智能化移動醫療設備和遠程醫療技術，打造高效協作的數字化健康社區。

未來醫院會解體，藥房、手術室、醫生、檢測等分成各種獨立的企業。這是基本的趨勢。醫院各個環節都將變成獨立企業，有搞藥品流通的，搞檢測的，搞手術的，搞後勤服務的等等。這個變革非常大，並且會影響生命地產的業態與空間布局。

中商產業研究院長期致力於生命科學產業的研究、與大健康產業園區規劃、生命地產的策劃與定位，歡迎對此領域感興趣的專家、學者與投資商交流溝通。

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