為什麼阿爾及利亞青睞中國房企？
為什麼阿爾及利亞青睞中國房企？
文/紫氣東來
一
租房是每一位及爾北漂的必修課。
Khaled新婚燕爾，如今和妻子租住在Sidi M』hamed一棟老舊樓房頂層的一套房子里。從2004年來及爾租房至今，他已經搬過10多次家了，每次都像一場丟盔卸甲狼狽不堪的潰敗。
在他看來，如今及爾的租房市場盛行叢林法則，而房主和房屋中介高居食物鏈頂端，聯手盤剝房客。按說房租是不能超過月薪三分之一的，但在及爾，基本不可能找得到35000第納爾以下的房子了。房租總是不合理地瘋漲，甚至超過全國最低保障工資好幾倍，這還怎麼活呢？
Sma?l來自M』sila省，在一家私企打工，和他的朋友們一起在市中心合租，租住的小區里多是外地來及爾的「北漂」一族。起初，他住在Belouizdad區一個由浴室改造的小房間，潮濕陰暗，衛生極差，房租很高。
他說，有錢人拿出幾套房來出租，坐等收租就可以優哉游哉。有些人甚至把自家車庫、殖民時期單身小閣樓或者危房也拿出來出租。房租合同一年一簽，租金要年付，可是就算按照3萬5千第來算，一年下來也要40多萬第，誰能無壓力地一次性交這麼多租金呢？關鍵是這租房合同有效期只有一年，大多數房主是不會同意自動續約的，也就是說，你東拼西湊交了40多萬，也無法保證明年還能繼續租到這房子，鬧不好還要重新找房。他感慨到，政府靠不住，租金設施什麼的什麼都不管，就這麼放任租房市場野蠻生長。
二
相比於Khaled和Sma?l，及爾的單身女性北漂一族在租房上更加舉步維艱。
合租由來已久，但二次轉租以及由此發展而來的群租則是近些年出現的新現象。事實上市面上也有不少出租房，然而剛畢業獨自來及爾打拚的新人，單靠自己微薄的薪水，有幾個人能承受得起及爾的房租呢？這時候群租以及二次轉租就應運而生。
及爾有這樣一個特殊的「包租婆」群體。她們租下市面上大量出租房屋，在造成出租屋資源緊缺之後，再大肆加價轉租床位尤其是群租床位給其他單身女性，每個床位收費8000到25000第不等，每個房間最多能擠下6個人，往往越是市中心，越是高房租，房間越是擁擠。目標客戶的選擇邏輯清晰：弱勢的年輕的單身女性往往逆來順受，容易管理。而且，目標客戶是從來不缺的，市場剛需無比強烈：這些租客要花三分之一的薪水來群租，根本無力承受正規租房市場預付一年房租的經濟壓力，但群租可以放寬到預付一季度或者半年，這就有了足夠的誘惑力。
25歲的Nadia是一家國企的公職人員，從一名40多歲的中年女人那裡租了及爾市中心一間兩居室……的一個床位，每月1萬第納爾。事實上兩居室里共住了八個人，都是像她一樣的單身女性。「不能鎖房間門，不能鎖行李箱，不能鎖自己的衣櫃。除周末外，白天不能在房間里，工作日晚8點前不能回來，晚上9點熄燈。不能每天洗澡，不能接待訪客。」這就是同樣身為租客但轉租並群租給她們的那位40多歲的中年女人為這個兩居室的所有成員立下的規矩。
27歲的Hanane是一名主持人，她同樣選擇群租。二房東也是一位女租客，她同時租了2套房子。光是Hanane所在的那套三居室里，就住了18位女生，每人向二房東交15000第。Hanane說，她比Nadia幸運的是，二房東並不限制她們回家的時間，不必等到晚上8點才能回來。
30多歲的Nawel顯然運氣更差。她跟另外3位女生擠在一個房間，二房東是一位50多歲的女租客，各種規矩花樣繁多，比如必須打掃所有房間，所有物品包括食物必須放在房間里但不許放貴重物品，房間不能鎖門，不允許進出廚房，不提供房門鑰匙，白天不能在家裡逗留。Nawel印象最深的是一次重感冒發高燒，哀求二房東允許自己留在房間休息，哪怕反鎖房門都可以，然而二房東依舊冷漠拒絕。
不止如此，二房東們往往會臨時安排陌生人入住一兩個晚上，只為收取兩三千第一晚的房費。想像一下房間里有三個女孩，深夜臨時再安排入住一人的場景吧。原因只有一個：利益驅動。
到底是怎樣的利益驅動？做個簡單的計算，假設二房東以45000第的價格租下一個三居室，我們再更加人性化一些，假設她只轉租給另外8名女孩，4人一個房間，每人收費15000第，扣除自己承擔的45000第的月租，二房東每月凈收入75000第，一年靠轉租凈收入90萬第。如果再稍微不人性化一點，比如漲點租金或者多租一兩個女孩，妥妥地年入百萬。如果以Hanane為例，18個女孩群租一個三居室，每人15000第，月租合計27萬，扣除二房東承擔的4.5萬第，二房東月入22.5萬第，年入270萬第。關鍵是人家租了2套房，所以這個收益還得翻番，年入540萬第。
什麼概念呢？按照官方匯率，二房東只靠轉租，年入3.75萬歐元。
「資本逃避動亂和紛爭，它的本性是膽怯的。這是真的，但還不是全部真理。資本害怕沒有利潤或利潤太少，就象自然界害怕真空一樣。一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。如果動亂和紛爭能帶來利潤，它就會鼓勵動亂和紛爭。走私和販賣奴隸就是證明。」（托·約·登寧《工聯和罷工》1860年倫敦版第35、36頁）
下面是Hydra某房產中介的租售小廣告，價位比較十分不親民。
為什麼不親民呢？這就需要考慮到及爾的人均收入，對比這個數據，再看看上面的房租價格，就能比較容易理解為什麼Nadia她們明知個中苦楚卻還是硬著頭皮選擇群租了。
在3.75萬歐元遠超300%的利潤驅動下，轉租群租瘋狂蔓延，野蠻生長。
然而對於群租的女孩們來說，這就是噩夢。Nadia說，群租的女孩們往往都相互提防，丟東西吵架甚至撕扯時有發生，在這種毫無權利保障甚至暗無天日的生活里，每個女孩都很焦慮，常年的焦慮。而我們國內的群租「蟻族」，基本焦慮卻主要是未來發展而不在住房條件本身，這同阿國形成鮮明對比。
三
那麼，在及爾租房的房客到底應該享有哪些法定的權利和義務呢？
lkeria.com網站上說的比較詳細，具體鏈接可以參照文後。有一點很重要，必須要簽訂租房合同，必須要在公證處簽租房合同。正規的房屋中介，一定會要求租客簽署在公證處簽署正規合同的，未經公證的合同是無效的。合同里會寫明房租數額、支付方式、租期、押金、違約條款等等。
關鍵是，按照阿國法律規定，租客是不允許轉租房屋的。
所以，像Nadia這樣只有義務而享受不到相應的權利的群租房客，中介和房東要負很大責任。
四
但實際上，中介也有中介的苦惱。
一方面，「劣幣驅逐良幣」，正規中介被非正規中介逼迫得左支右絀。
全國房地產中介聯盟成員、康斯坦丁的房屋中介Menaceri Noureddine認為，正規中介還是可靠的，但那些不正規的中介公司和不專業的兼職中介嚴重擾亂了租房市場的秩序。他們隨意提價，拿走中間大量差價，房主本身其實可能只收到房客的一部分租金，其餘部分都被這些兼職中介裝進了腰包。他們本身就不專業，自然沒法讓房主和房客簽下正規的合同；房主擔心房客跑單，乾脆要求一次性年付房租，但沒有正規合同，房主其實無法鑒定房客有可能造成的房間損失，尤其是租房者往往居無定所，不再續租之後很難再見面。
及爾Larbi-Ben-M』hidi大街上一家老字號房地產中介，始建於1963年。有40多年從業經驗的老闆帶著緬懷的神色表示，當年父親開這家店的時候，整個及爾也不過就五六家而已，那時候這行就是個高精尖的小眾行業；如今，及爾的房產中介如過江之鯽，然而多數不夠專業的中介公司活不過半年就關門大吉。
而1987年成立的La Residence公司是Hydra房產中介的業界翹楚，老闆Samira 女士認為，如今房產中介這行門檻太低，本來需要專業從業人員，但事實上很多人隨便弄個公司註冊，拉一筆資金就開張了：及爾房地產中介名錄上，已經有834家，單是Hydra就有80家。然而這確實是需要專業技能的，非專業中介往往很快就會被淘汰出局。不單是中介公司有濫竽充數的現象，很多中介人員也良莠不齊，大多數房產中介人員缺乏專業培訓，不具備專業資質。
另一方面，部分低素質的租客也令中介頭疼不已。
La Residence公司老闆Samira女士認為，部分租客要麼十分粗魯，要麼十分雞賊，最後一刻變卦、毀約不履行合同、不支付中介酬勞等等行為十分常見。至於轉租群租，更是二房東繞過中介公司的私人行為，中介公司往往也無能為力，「有心殺賊，無力回天」。
Samira女士曾經發起成立過全國房地產中介聯合會，希望通過聯合會對房地產中介亂象進行某種程度的治理，至少可以對中介人員進行專業培訓和輪訓，提高職業素養，為客戶提供更專業的服務。然而政府並未批准聯合會成立，這讓Samira女士十分失望。
五
房客不滿意，中介也不開心，那麼及爾的專家們又怎麼看呢？
房地產專家、Lkeria.com網站創始人Lotfi Ramdani表示，在及爾，租房是絕對剛需，但房源遠遠不夠，這就造成賣方市場。及爾眼下已經找不到月租3萬第以下的房子了，而且往往需要年付，這就迫使很大一部分收入不高的租房者被動選擇群租。
社會學家、律師Kamel Bouguessa認為，轉租和由此衍生的群租是非法商業投機行為，房東和二房東處於強勢地位，事實上採訪到的所有女性群租房客都根本沒有簽署租房合同。全國房地產中介聯盟成員、康斯坦丁的房屋中介Menaceri Noureddine則認為，部分租客非法轉租和群租的現象時有發生，這給社會安全帶來很大隱患。
金融專家Ferhat A?t Ali認為，政府應當及時介入租房市場，規範秩序，增加房源。當前租房市場極不規範，產生高額的地下交易，脫離政府監管。目前，阿爾及利亞全國4000多萬人口，900多萬套住房，平均5人擁有一套住房；但實際上住房擁有率是不規則的，事實上一部分住房處於閑置狀態，而另外的住房可能一戶住了十幾個人。
及爾消協主席Mustapha Zebdi表示，及爾的房租已經躋身全球最貴之列，最便宜的房租都得是最低法定工資的兩倍，而且十多年來一直不斷攀升。有的房屋中介明目張胆地向租客收取2個月房租作為傭金，但法律條文明確規定傭金不能超過1個月房租。政府建了大量保障性住房，但卻沒有建造足量的公租房，用以解決低收入人群的租房剛需。
最終，政府還是被千呼萬喚，寄予厚望。
六
然而政府也很委屈：在住房領域，我是做了大量工作的；你們只看到租房，怎麼沒看到我建房？
比如人人期盼的租售房AADL，就是政府推出的一種政策性保障房，目標群體是收入介於24000第和6倍最低法定工資的人群，是阿國民眾喜聞樂見的一款政府公共產品，一經推出就始終處於供不應求的狀態。沒辦法，住房剛需實在過於強勁。
強勁到什麼程度呢？2001年報名的人民群眾，很多到現在還在繼續排隊。截取兩張媒體報道的畫面，看看這款保障房的性價比。
上面這個是2001-2002年的AADL項目價格。F3戶型210萬第，分四期支付25%：報名購買首付10%，項目動工時再付5%，房型分配時交付5%，入住時交付5%，剩餘的75%款項分20年月付6562.5第。
上面這個是2013年的AADL項目價格。F3戶型261.5萬第，同樣分四期支付25%，剩餘75%款項分25年月付6537.3第。
七
政府的委屈是有道理的，畢竟政府的大量轉移支付，都用在了保障房建設上，負責住建的部長塔布納，去年還曾短暫成功上位，擔任了三個月的政府總理。按照政府的說法，政府近年來共建造了幾百萬套政策性保障住房，這也是總統執政的豐功偉績。
這豐功偉績，軍功章有阿國政府的一半，也有中國房企的一半。
這幾天，有家阿國媒體就拿中國房企說事，面對一堆自己看不懂的合同條款和自己不知道的國際工程慣例做法以及自己知道卻不說的阿國各種暗黑操作，覺得中國公司簡直是在欺負阿國政府和阿國市場，最終覺得不值當地把這麼多房建大單雙手奉上。
這名記者是多麼無知就暫且不說了，阿國政府絕對是懂事明理的：中國房企實力最強，信譽最好，技術最牛，經驗最多，效率最高。
沒錯，確認過眼神，中國房企最靠譜，你辦事，我放心。放眼望去，阿國主要基建項目都青睞中國公司，又何止是住房項目！
安居，方能樂業。誠如古人所說，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！這正是阿國總統治國親民平天下的長遠考慮，這正是阿國政府毫不吝嗇大力建房的原因之所在。
這也正是中國房企在阿爾及利亞的價值之所在，意義之所在，驕傲之所在。
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