那些搶房搶瘋了的人，你們算過21年來建了多少房子嗎？

5月15日，統計局發布「2018年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況」，其中，商品住宅竣工面積17338萬平方米，下降13.8%。這個數據引起了我們的興趣。為什麼呢？因為在每年商品住宅竣工面積達數億平方米的火爆情況下，各地搶房的新聞還不斷刷屏，比如成都就曝出「7萬人搶房，隊伍綿延幾公里」的消息，嚴重刺激大眾的神經。我們想知道，21年來究竟建了多少房子，是否真的遍地剛需導致供不應求。

時間回溯到1998年，那時我國開始實行住房分配貨幣化，從此房地產開始擺脫低迷狀態，商品房大量上市，房價成為脫韁野馬，我們以此為起點計算二十一年來建造的商品住宅。為保證數據的權威準確，我們統一採用國家統計局發布的數據，所有推測的數據也以國家統計局正式發布的為基準。

由於國家統計局從2005年開始統計全國商品住宅竣工面積，因此對1998年至2005年的數據，以2006年的數據為基準，按年增長5%（一個低於高增長階段的數據）的假設，倒推得到。

2006年商品住宅竣工面積為42415萬㎡，由此倒推出1998年至2005年的商品住宅竣工總面積為262764萬㎡。綜合國家統計局2006年至2017年的數據，獲得這段時間商品住宅竣工總面積為788785萬㎡。2018年1月至4月的數據為17338萬㎡，假使全年的商品住宅面積都按這一速度竣工建成，全年的商品住宅竣工面積估計為52014萬㎡。我們由此可以得到，從1998年到2018年的二十一年來，全國的總竣工商品住宅面積將為1103563萬㎡，即大約110.4億㎡。

2017年我國總人口為13.9億人，當年城鎮化率為58.52%，即城鎮人口大約8.13億，這個數字基本就包括了生活在城鎮的人的數量。為什麼這麼說呢？因為2017年我國推行戶籍新政，大批在城市打工的農民工趁著改革，將戶口遷到城市，在農村基本是老人留守，以及一部分貧困家庭的留守兒童。

在2017的戶籍改革中，農民工也在城市買房了，8.13億基本就是中國城鎮人口的上限，或者說離上限不遠。8.13億人，110.4億㎡竣工商品住宅面積，平均每人大約13.58㎡。但如果算上保障性住房、工業用地建房（宿舍）、軍產權房等大量小產權房，國人的住房平均面積應該大大超過13.58㎡。而且，110.4億㎡是1998年至2018年間的估計數，1998年之前，中國還保有大量住宅，和1998年之後竣工的商品住宅合在一起，數字並不小。還是按國家統計局數據，2017年城鎮居民平均住房建築面積為36.6㎡，一個三口之家就是約110㎡。

我們先不論房地產是否有泡沫，僅從上面各個角度看供求關係，城鎮居民住宅的供給和需求已經接近飽和，而且房地產投資並不會就此歸零，商品住宅還會繼續建設下去，即供求端還會持續增長。

需求端呢？隨著人口老齡化的提前到來和生育高峰已成過去，國內的人口總數整體成下降趨勢。人口學者梁建章撰文表示，中國人口在2018年開始，將以每年30萬至80萬的速度減少。總的人口量是在減少的，沒有購房需求的老人越來越多，即商品房的需求在持續下降，商品房的供給卻還在持續上升。不知不覺間，市場的天平已經開始傾斜。

實際上，經過20年的住房貨幣化改革，該買房的人早已經買了，去年因戶籍新政而選擇買房落戶城鎮的農民工應該是最後一波購房者。社會的底層都已經入局，你還能再去哪裡尋找接盤俠？炒房自然變成擊鼓傳花的遊戲。很多人可能對此不屑，認為炒房仍然是目前最安全的投機行為，而且暴利到無敵。

106年前的1912年4月10日，號稱 「世界工業史上的奇蹟」的豪華客輪泰坦尼克號駛出英國南安普敦，這艘船配備足夠的安全硬體設施，號稱「永不沉沒」，所有的人都這麼認為，然而4天後它撞上冰山沉入海底，1503人喪生，成為人類史上最大的海難之一。

歷史證明，看起來堅不可摧的神話，最後往往逃避不了破滅的結局。

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