一夜變天！海南樓市大逆轉，誰來叫醒裝睡的中國樓市？

居民槓桿已經加無可加、「六個錢包」已被透支，人口老齡化程度正在加深、接盤人數迅速遞減。油門已然踩到底、燃油卻已耗盡，失控的列車還能奔跑多久呢？

作者：蜜姐

五月的天，說變就變！海南的風，說轉就轉！

20天前，還在言之鑿鑿「要與房地產一刀兩斷」的海南，現在又要「百萬人才進海南」！

海南省委七屆四次全會通過《百萬人才進海南行動計劃（2018—2025年）》，為建設海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港「招攬」國內外人才，到2020年引進20萬各類人才，到2025年實現「百萬人才進海南」目標。

人才來了總得先讓人才有個安身立命的場所，回顧此前二線城市搶人大戰對房地產市場的影響，大家就知道這意味著什麼！

全日制大專以上學歷、中級以上職稱等人才，可在海南省工作地或實際居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業生、「雙一流」高校和留學歸國本科畢業生以及相關創新、創業人才可在海南任一城鎮落戶。自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇。

看明白了嗎？

只要你擁有「全日制大專以上學歷、中級以上職稱」，再有一家當地企業聘用你，你就可以在海南羅湖了。如果你的學歷、職稱更高，可以選擇「海南任一城鎮落戶」！

再看看20天前號稱史上最嚴的調控政策，真是有種恍然若夢的感覺。

4月22新規的限制——

五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；

海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；

在上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；

自本通知發布後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

原來ZF變心的時間，只需要20天！

那麼，為啥海南的風說變就變呢？

作為「中國樓市泡沫第一誕生地」的海南，明明擁有豐富的海景資源，然而卻依賴的資源卻變成了房地產。

我們知道，衡量城市對房地產的依賴度有兩個重要指標：

一是房地產開發投資佔GDP的比重，該數字能體現城市對房地產的依賴程度。

數據顯示：2017年，海南全省房地產投資佔GDP的比重高達46%，其中，房地產依賴程度最高的城市——三亞的比重竟高達105%！

這說明，海南省、尤其是三亞市的經濟發展嚴重依賴房地產，一旦脫離房地產而存在，該地區的經濟不僅會停滯不前甚至會倒退。

二是房地產開發投資占固定資產投資的比重，該數字能體現樓市泡沫的累積程度。

2017年，海南省的固定資產投資里，50%是房地產投資，而三亞則達到了63%。

要知道，正常城市每年房地產開發投資不應超過社會固定資產投資的 25%。然而海南卻達到了50%，而三亞更是有63%之高，如此懸殊的比例，由此可見海南經濟結構之畸形、樓市「中毒」之深！

若是真的與「房地產一刀兩斷」，短時間內自貿區建設八字還沒一撇、其他產業還發展不起來，政府收入從何而來？GDP數據怎麼給大家交代？

於是，「百萬人才進海南」應時而出，源源不斷流入的人口，將成為海南樓市新的支撐力量，取代之前的外地投資客。

海南推出的「人才引進」這項政策，在其他城市已經屢屢上演，可謂是今年樓市風暴中畫風最為清奇的一道「風景線」。

這些二三線城市，簡直是拿命在歡迎大學生！

據不完全統計，最高的租房和生活補貼出現在南昌，高端次人才甚至都給出了500萬元的獎勵補貼。而如果是創業的話，珠海給出了團隊最高1億元的資助。

不是我們以小人之心度君子之腹，只是鐵一樣的數據告訴我們——

人才引進唱的最歡的城市，土地財政的依賴度也越高，賣地收入也越高。

杭州、鄭州、西安、成都、南京…….這些城市的名字均列於榜前。

以杭州為例，據中原地產的統計，截至5月9日，今年杭州市出讓的土地規劃建築面積為1005萬平方米，同比增長75%。土地出讓金規模達1127億元，同比上漲了279%。

敞開懷抱吸引人才，人才可撬動「六個錢包」來買房，房價自然也是一路上漲。

既能落得一個愛人才的美名，又能給土地市場鬆鬆土。人才到位了，房價有支撐了，收入有保障了，真真是一舉多得的美事！

嘴上說著不要，身體卻很誠實。已經成為這一輪樓市風暴之中的常態。一邊高唱著「與地產做切割」，一邊卻還在靠著賣地發財。

2017 年，從地方政府的收入角度來看，地方本級財政收入和政府性基金收入分別為9.1 萬億元和5.8萬億元。其中，估算房地產相關收入佔比達到45%，國有土地使用權出讓收入佔比35%，房地產相關稅收佔比10%。

「上有政策、下有對策」除了悶聲發大財之外，更要響應「房住不炒」，還要給上面有所交代，還要完成「房價不上漲」的重要任務，於是就出現了兩個套路：

一是行政限價，確保房價「不許漲」！

比如不惜動用行政手段對於高價房源不發證、不備案、不準銷售...雖然看上去能限制住了房價，其實反而為二手房市場提供了機會，形成了一二手房價倒掛的現象。如此巨大的套利空間，自然引發了轟動一時的搶人大戰。

二是在統計方法上做做手腳，確保數據上的好看！

在統計房價時，把郊區一些低價房統計在內，從而拉低整體房價。比如蘇州房價暴漲之後把價格偏低的吳江房價統計進去，造成了「蘇州房價4天暴跌9000元」的笑話。

對房價的操控能精確到下降小數點0.01%，每個月便宜6塊錢這種意思意思的程度，你就知道限價政策下的房價數據到底有多麼精（xi）准（jing）。

真想知道如何在虛構中尋找真實，誰又能叫醒「裝睡」的中國樓市！

兩年多來，全國已經陸陸續續有將近110個城市發布了270多次調控政策，每一次都被稱作「史上最嚴」的調控。

然而，每一次都是「史上最嚴」，哪一次都是「壯士斷腕」，但為何調控越來越猛、房價也越來越凶？

現在放眼回頭看，每次調控往往都是「治標不治本」，更多的是頭疼醫頭腳疼醫腳，炒房客沒有消滅，房價也沒有實質下跌，樓市泡沫暫時壓制後，一旦放鬆，反而吹得更快，只見一次次潮起不見一次潮落，真正的長效機制我們一直在呼喚！

其實要「治本」，要解決高房價的問題也很簡單——就是要擺脫土地財政的路徑依賴，讓土地的成本降下來，同時增加供應量。降低了成本、緩解了供需矛盾，房價自然能夠降下來。

但是地方ZF，何時才能放的下這款肥肉呢？

回看這一輪樓市的暴漲，從「漲價去庫存」到「棚改貨幣化」，再到「搶人大戰」，變的只是花樣名目的套路，不變的就是地產刺激經濟、吸引居民來接盤的現實。

只是，居民槓桿已經加無可加、「六個錢包」已被透支，人口老齡化程度正在加深、接盤人數迅速遞減。油門已然踩到底、燃油卻已耗盡，失控的列車還能奔跑多久呢？

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