這些比東南亞還牛的新興國家，正吸引嗅覺靈敏的中國人湧入

原標題：這些比東南亞還牛的新興國家，正吸引嗅覺靈敏的中國人湧入

海外掘金 DJ

當大部分中國投資者仍將目光停留在中國以南的海上絲路上，大舉進擊馬來西亞、柬埔寨和泰國的時候，有一群人帶著好奇和資金去了「絲路」的另一端。

這一端的國家地處中國以西，更接近發達的國家。

它們自身擁有優秀的基礎設施，在福利上也不吝嗇。

它們的經濟基本面比一些東南亞國家好，而且對中國投資者的態度也更加友好。

它們的資產在近幾年來漲幅驚人。

但它們卻被長期忽略了。

前段時間，這個地區的一個國家向中國公民免簽證入境，成為了那個大洲第二個對中國無條件免簽的國家，當即我的朋友圈裡一片歡騰……

可以看出，中國資金的運作正在這片土地上發揮作用，投資風潮可能剛剛開始。

這片土地就是以捷克、匈牙利、波蘭為主力的中東歐新興國家。而歐洲的唯二對中國免簽的國家也出自與此——塞爾比亞與波黑。

1中國人正在挖掘的「新大陸」

可能有人會說，中東歐這樣的國家對於投資者來說應該沒什麼機會吧？房子太老、生活又慢，不符合我們投資的邏輯呀？

這句話一半是真話，另一半就看你怎麼看了。

根據萊坊的最新全球國家房價漲幅榜來看，中歐的捷克、匈牙利在2017年第四季度的表現可以說是很亮眼的：

去年，捷克房價同比上漲了12.3%，排名全球第三，僅次於香港；而匈牙利也有10%的漲幅。反觀中國，卻排在了22名。我想肯定又有人說，中國有賬面和實際兩個價碼，賬面上的肯定比實際低，而且這是全國平均值，這個數據根本反映不了真實情況。

那我們不用中國比較，就拿去年房價瘋漲的加拿大和澳大利亞來看，這兩個國家的數據應該是相對準確的了，但它們的房價也都沒有捷克和匈牙利漲得多。至少說明了一點，熱錢在投入這兩個國家的房產市場。

同時，這些國家途徑中國歐亞大陸「一帶一路」的陸上部分，所以在過去幾年來，中國的熱錢也在大量湧入。

比如捷克，它擁有得天獨厚的地理位置優勢，接壤德國東南部，是中德貿易的必經之地。2017年發布的《中國對外投資合作發展報告》中就有記錄：

「一帶一路」沿線國家已經成為中國對外投資合作的核心布局區域。2016年，中國企業共對「一帶一路」沿線的 53 個國家進行了非金融類直 接投資 153.4 億美元……併購投資超過 5 億美元的國家包括馬來西亞、柬埔寨、捷克等。

馬來西亞和柬埔寨的投資魅力自不必多說，捷克也在這個名錄里，就可想而知它的戰略意義有多重要。

而從捷克的官方統計的數據也能看出，中國對捷克作為區域戰略合作夥伴的重視：

根據投資交易研究機構的研究結果來看，2015至2016年，中國在捷克的外商直接投資額增加了5倍，自2005年以來累計達到5.68億歐元。

主要的投資則幾乎被由葉簡明帶領的華信集團壟斷，他也是捷克最大的外資投資商。華信集團把自己的歐洲總部設在了布拉格，買了一棟百年宮殿作為總部辦公室。

華信還入股了捷克的一家大銀行，投資了金融、航空、物流、建設地產、醫藥和教育等領域，同時還開通了北京、上海和成都直飛布拉格的航班，專做國人到捷克的旅遊事業。

另外，匈牙利曾短暫地開放過國債移民項目也吸引了不少國人申請：只要擁有30萬歐元到匈牙利的國債，就可以申請投資移民，而這筆錢不是花出去了，它會在5年後無息返還。

這麼好的項目，讓人一度以為是假消息。

自2013年起，就有超過1.5萬中國人通過國債投資獲得了匈牙利的居住權，而國債移民項目也曾為許多人作為拿到歐盟身份的踏板。

可是在2017年初，投資移民理事會和透明國際組織聯合發布了一份報告，《為了誰的利益——匈牙利居留國債項目的陰影》，言辭犀利地指出它並未給匈牙利當地人帶來任何好處，反而增加了負擔。

換一個角度說，這個政策太優惠移民者了。

這篇報告踢爆了匈牙利政府的小算盤，輿論沸騰。無奈之下，匈牙利政府於2017年4月宣布「停止」這個短命的項目。

雖然一個項目結束了，可還會有千萬個機遇迎面而來。跟隨政府的政策，一些人嗅到了中東歐的潛在機遇。

2民間也在蠢蠢欲動

翻了翻近期的新聞，發現自去年匈牙利的債券移民項目取消以來，民間關於中東歐的投資討論就減少了許多，主要的顧慮，是他們的外在政治環境所隱含的風險。

但是，仍然有人在政策東風吹過來時，希望一同去看看，畢竟中東歐的「硬貨」雖略遜色於西歐，卻也有可挖掘之處。

從去年10月開始，身邊就不斷有人向我推薦中東歐的投資機會。

最吸引他們的，是這些國家的物價。

我們都知道，中東歐國家雖然沒有西歐那麼名聲赫然（作者註：其實德國被歸為中歐國家，但是因為經濟實在太亮眼，經常把它和法國、英國等相提並論），但靠近西歐的確實都是富裕國家。

（連小小羅馬尼亞都比中國人均富裕；數據來源：世界銀行）

而它們國家首都的生活成本卻不高。在匈牙利的布達佩斯，一碗大盆的土豆燉牛肉只要50多人民幣，麵包、啤酒可以隨便拿。捷克布拉格的平均工資也在1萬人民幣/月，而吃飯錢則不到50人民幣，超市的各類生活用品價格也很親民。

同時，匈牙利和捷克的社會福利也接近西歐。此前看到一位博主在網上介紹捷克生孩子的福利：

在捷克這邊生育孩子，在孩子6個月大之前，母親是可以照常領工資的。

而在孩子6個月到三歲之間，政府會每個月給補貼7000-8000克朗，大概相當於人民幣2000到2500元。

所以很多媽媽在孩子三四歲之前，都會全職在家照顧孩子。

除了直接給孩子補貼外，還有一些其它的福利，比如父母一方有買社會保險，孩子就自動有了保險。

不用自己買。

這個保險，政府會一直給小朋友交到二十幾歲工作為止。

關於捷克的福利，在當地生活了一段時間的網友做了個更詳細的介紹：

這些高收入低成本、社會高福利，以及擁有歐盟身份，讓我身邊的朋友們對移民中東歐國家興緻盎然。

不過移民還只是次要的，對於他們而言，投資中東歐的一套上百年歷史的房產，卻是對他們最有吸引力的。

3在多瑙河邊買一棟百年小宅

去過布拉格和布達佩斯的朋友一定不陌生，這兩座城市就如同時間膠囊里永久保存的古典城市，到處是石板路和窄小的巷子，並不適宜汽車穿行，所以一些中國的「城市病」，在這些首都卻幾乎絕跡。

（出現在宮崎駿動畫電影里的小巷，在布拉格隨處可見）

雨水洗刷了屋瓦上的灰塵，中世紀的古堡保存完好，在清澈藍天下顯得特別有情調。

矮小的百年小宅在道路兩旁一字排開，閑逛時路過當地的小鐘錶行，會稍稍駐足觀摩一番那些陳列在展示櫃里有趣的歐式掛鐘……

那麼，它們的房價究竟如何？我暫時找不到最官方的統計數據，但單從去過當地研究的人那裡了解的情況來看，這兩個國家的首都城市——布拉格和布達佩斯——的房價並不高。

首先是匈牙利的布達佩斯，從Global Property Guide上了解的數據是——

一套90平米的房產，售價約為18.3萬歐元，也就是當時人民幣133萬左右，平均下來單價是1.5萬人民幣。而它的租金回報率也不錯，能達到5.63%。

我那位愛亂闖的朋友，開著車在匈牙利閑逛了一個月後，也得出了這個結論：房價真心不貴，而且都是古老的建築，很有情調。

那個月下來，他對布達佩斯的美讚賞，巴不得把所有溢美之詞都用上。現在他就在計劃著怎麼在布達佩斯買套房。

而布拉格的新房多在郊區，這一點布達佩斯也是一樣的，價格在2萬-2.5萬左右；而二手房靠近軌道交通的，單價也要到2.5萬人民幣/平米。

See？地理位置絕佳的捷克房價只有臨近的德國慕尼黑、法蘭克福的一部分，它有一定的競爭力。

而布拉格越靠近老城區、宮殿的房價也就越貴，這是全世界通用的法則。而越是中心的房子，也越老，動輒20、30年，甚至百年的房產都有。

但是捷克的租金回報率就像受到它的鄰國德國的影響，總體並不高，只有3%-4%。

目前這兩個國家並沒有限制外國人在當地買房，匈牙利要求要有政府的許可證明，捷克則沒有明確限制。

4投資的可行性尚待檢驗

相較於中資企業對捷克和波蘭熱捧，對匈牙利的投資就沒有這麼頻繁。

匈牙利就像一個在政策上非常配合的盟友。一方面，根據中國官方的數據來源，匈牙利是在中歐和東歐地區舉辦的歐盟成員國中，中國直接投資數量迄今為止最高的國家。而另一方面，過去幾年來，在吸引新的中國投資者方面，匈牙利取得的成就卻不多。

導致這個不對等的主要原因或許是時間：雙方政府在2017年5月才剛剛確認，將雙邊關係提升至全面戰略夥伴關係的水平。

匈牙利的潛力無疑是中東歐最大的。匈牙利擁有中東歐當地最大的華人社區——該地區唯一的中國-匈牙利雙語小學、中國銀行在中東歐的總部等，暗示匈牙利是中國投資的主要目的地。

與一些西方國家不同的是，中國在匈牙利活動增加，並未引起匈牙利政界或更廣泛公眾的恐慌。相反，關於與中國關係的重要性似乎有跨黨派協議，並且沒有一個主要政治參與者反對向中國開放。作為親俄的歐盟國家，中國人在匈牙利人心中也有很好的形象。

第一個吃螃蟹的人是英雄。像我身邊這樣的，真正付之行動跟隨政策去中東歐闖蕩的中國人，可以說仍然是少數。

你去看2017年12月歐洲European Think-tank Network on China (ETNC)出版的Chinese Investment in Europe——A Country-Level Approach，也會發現，我們上文中頻繁說到的兩個最有投資亮點的中東歐國家，在過去一年來並未真正受到中國個體投資者的青睞。

而相反，北歐小國拉脫維亞異軍突起，它承辦了中國和中東歐「16+1」的陸上絲路會談，因此在國內打開了名聲。但它真正吸引中國投資者的，還是它的「購房落戶」政策。2013年中國的投資額超過了300萬歐元的門檻，2014年飆升至5990萬歐元，這與中國基於房地產購買的「黃金簽證」申請突然激增有關。

相比之下，匈牙利和捷克並沒有太多政策上的優惠，兩國也並非歡迎移民的國家。2016年，捷克華人社群僅僅是匈牙利的1/7。加上這兩個國家還未進入歐元區，使用的還是自己的貨幣，在一定程度上增加了投資的風險。

所以，你會成為那位「第一個吃螃蟹的人」嗎？或許機遇就在眼前。

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