C輪再獲數億投資，好租如何從辦公租賃轉向商辦資產運營？

——————————————

文丨獵雲網（ilieyun）薄冬梅

3561字，約需10分鐘以上閱讀

——————————————

當互聯網產品經理與大數據，遇上傳統的辦公租賃，它們之間會產生什麼化學反應？

好租給出了答案。好租創始人曲先洋曾在騰訊任產品經理，後加入趕集負責房產頻道，在58趕集合併後孵化好租項目，最終好租從58趕集中分拆出來。這家脫胎於58趕集、以辦公租賃經紀起家的企業，創立之時的想法是用互聯網改造傳統的商辦租賃行業。

好租的基因決定了它並不會止步於互聯網商辦平台。在經過一段時間的發展之後，它給自己的定位是「大數據驅動下的商辦資產運營平台」。

如果說從傳統的商辦租賃到互聯網商辦平台，好租實現了0到1的蛻變，那麼在經過一定的行業和數據積累後，好租為自己找到了更多可能性——通過資產流通能力、數據能力、空間運營能力的構建，實現從1到2的跨越。

大數據+商辦租賃

隨著中國商業地產進入高存量時代，創業熱潮下企業對辦公場所的需求不斷湧現，上游去化要求與下游需求相疊加，為大量互聯網辦公租賃平台的發展提供了條件。

來自世邦魏理仕的報告顯示，2018年寫字樓供應高峰將持續，其中一線城市新增供應380萬平方米，二線城市新增供應預計大幅上漲50%，尤其是天津、瀋陽、蘇州、寧波、武漢、長沙等供應壓力較大。

另一方面，在第三產業佔比提升、創業潮等因素的影響下，寫字樓辦公需求快速增長。2016年新登記企業達到了552.8萬戶，平均每天新登記1.51萬戶。2017年，這一數字進一步擴大，達到了1.66萬戶。

在企業增多的同時，正如曲先洋所說，企業的變化速度也快了很多，加速迭代辦公需求，這意味著企業對寫字樓的需求頻次在增加。

無論是上游去化還是下游需求變化，都要求商辦租賃行業有更高效的交易方式出現。乘著這股東風，眾多創業企業進入辦公租賃行業，並獲得了快速發展。好租正是其中的典型。

近日，好租正式對外宣布完成數億元人民幣C輪融資。這意味著，這家成立於2015年7月的企業，在三年不到的時間內，先後完成了A、B、C三輪融資。

好租以商辦租賃經紀起家，整合上游業主資源，為企業客戶提供辦公選址服務。與傳統的商辦租賃行業不同，有著互聯網基因的好租在做的是收集樓盤的物理信息數據，建立企業客戶數據模型，將商辦租賃數據化、標準化、集中化。

據曲先洋介紹，好租盡量把所有的樓盤數據標準化，使其呈現為可比較的數據，比如同一標準下，A房源多少分，B房源多少分。在企業端，對於企業不同的行業屬性和偏好，好租建立了數據模型，把經紀環節中最複雜的房客匹配線上化、數據化。

這些數據結合起來，通過設置能滿足客戶需求的房源比例安全值，好租可以對房源進行控制，低於這個值，需要開拓更多的房子，高於這個值，就需要避免重複開拓。

好租的這種打法提升了辦公租賃行業的交易效率，並獲得了快速發展。數據顯示，2017年好租選址業務數據智能匹配200萬次，線下帶看量超18萬次，成交效率5倍於行業平均水平，全年GMV突破百億。

同時，經過探索好租已覆蓋全國11座城市，累計房源突破110萬套。其中，重慶和南京於今年開拓。對於如何控制渠道拓展成本，曲先洋表示：「開拓市場需要先做信息收集，我們不會一進入一個城市就鋪全場，會有選擇地進入一些重要的商圈，然後再慢慢向全城擴充，做到渠道成本可控。」

好租的這一規模擴展離不開其1000多人的線下中介團隊。曲先洋認為，同二手車行業一樣，地產經紀業務將在長期內需要線下交易買賣。「很多交易是通過線下接觸，然後溝通、談判從而達成的，線下流程很難標準化，因此人工是無法完全替換的。」

定位資產運營平台

如果說之前好租對自身的定位是互聯網辦公服務平台，那麼經過近三年的探索，在有了一定的數據積累後，好租有了更大的可能性。

「大數據驅動下的商辦資產運營平台」，這是曲先洋給好租最新的定位。資產運營的概念非常寬泛，在他看來，其核心需要構建的是資產流通能力，流通是運營的基礎，尤其在商辦領域，流通代表了中介的交易能力。同時，要成為資產運營平台，還需要數據收集、整理和評估分析能力，以及空間運營能力。

好租將整個交易流程分解成房源收集、房源錄入、房源跟進、客戶對接及跟進、線下帶看、磋商成交、售後反饋等7個流程。在服務全過程中，好租積累了大量相關數據，包括房源分布狀況、樓宇運營狀況等。

一個維度的數據看起來也許價值不大，但是綜合來看，其將為行業、為消費者創造巨大的價值。「當前行業中缺的並不是宏觀數據，缺少的是從宏觀、微觀再到個體的連接和應用。」 曲先洋表示，通過整合這些數據，好租走出了一條從宏觀數據、微觀數據再到企業資產運營的道路。

在去年12月的「1+X」開放生態戰略發布會上，好租對外公布了相關想法：在「1」（集海量數據收集、精細化運營、智能雲匹配的大數據生態系統）的基礎上，進行多樣化的探索，包括開放布局資產管理、樓點通、SpaceOne、選址、好租商城等生態業務體系。

其中，樓點通為開發商及業主方開放好租在寫字樓市場的獲客能力和品牌建設能力，目前已遍及寫字樓、園區、共享辦公等商辦地產細分領域，累計簽約服務商家逾百家，助力去化面積超35萬平米。參與到樓點通項目的商家，平均流量比接入前增加153%，客源的精準度提升132%。

SpaceOne是智能空間雲管家，基於SaaS為業主、物業等商辦地產資產管理者，提供空間運營管理解決方案。截至目前，SpaceOne已實現在11個城市的協同聯動，覆蓋樓宇超800棟，綜合管理面積近3000萬平米。

曲先洋表示，房東可以看到自己名下的所有資產、空位出租率等，可以生成租金收繳單、水電物業繳費單等。藉助SpaceOne，好租試圖切入空間運營、產品管理領域，增強自身資產管理能力。

如今，SpaceOne等平台為好租帶來的管理類收入已經成為其盈利來源之一。隨著資產管理運營收入的提高，今年好租預計其收入格局可能改變選址服務費一家獨大的局面，而變成選址服務收入與其他收入五五開。

國家隊入場

在此次好租的融資中，領投方十分顯眼，那就是有著國家隊背景的國投創合，它是國務院支持新興產業創投企業、落實國家雙創戰略的示範平台。國家隊的入場對好租意味著什麼？

據曲先洋介紹，在下遊客戶上，好租為大中小型企業均提供了服務。不過由於大企業辦公場所變動不頻繁，所以從數量上看，中小型企業占多數。

他大體估算了一下平均企業規模：11個城市平均每個客戶的租賃面積在420－450平米，人均面積多的在10平米以上，一般的在5平米左右，大體推算的話，客戶一般在80-100人。

這些中小型企業在創新創業中起到了重要作用。在這一層面上，好租與國投創合的定位十分契合。

對於這些中小企業，好租專門設立了超過百人的服務團隊，根據它們的需求和公司發展情況提供小戶型選址服務。「因為小戶型的客戶對響應速度，服務的偏重性都會不太一樣，所以我們有一個獨立團隊」，曲先洋表示。

初創公司通常對辦公場地的面積需求很小，租金預算也不高，為它們提供辦公租賃服務所要付出的時間精力成本與最後的回報並不匹配，所以行業中很多傳統辦公租賃企業並不願意為它們提供服務。

不過好租並不認為這是一筆「虧本買賣」。在曲先洋看來，初創企業這類客戶也是有價值的：

一方面，中國小微企業數量遠多於中大型公司，其背後所蘊含的辦公租賃市場體量非常大；

另一方面，中大型公司也是從小公司成長起來的，為初創公司提供服務有助於形成口碑積累、客戶積累，同時對打磨服務體系也有幫助。

好租切入小微企業市場的原因還在於，一個城市的經濟活力要靠中小型企業支撐起來，如果中小型企業無法成長起來，那麼這個城市的經紀活力不會很強，甚至會出現經濟發展的斷層斷檔。「大河有水小河滿」，一個城市只有充滿活力，才能產生眾多的辦公租賃需求，才能有好租的發揮的空間。

初創企業對訂單響應速度的要求更高。大型企業往往提前四五個月甚至一年就有了搬遷或辦公室選址規劃，可以從容地去尋找接下來地辦公場所。而對中小企業來說，從企業創辦到選址、定址，可能需要在兩三天內搞定。

中小企業如此高的響應要求，只有依靠大量的數據積累、高效的系統和人員分配才能得到滿足。而這正是好租的優勢。據曲先洋介紹，從接單、選址到最終完成，好租的平均交易周期已經縮減到1周左右，接下來好租將繼續優化匹配模型和線下服務模式，進一步提升交易效率。

除了辦公選址服務，好租還為這些企業提供了選址之後需要的大多數增值服務，包括企業註冊、裝修、辦公傢具、保潔、綠植、電腦、搬家等強相關服務。增值服務也成為好租的收入來源之一，不過「主要不是為了盈利，而是為了滿足企業用戶需求」，曲先洋表示。

以企業註冊為例，每個企業都會有註冊需求，而且很多企業註冊需要與選址相結合。有的行業對辦公場所有特殊要求，比如人力資源相關企業，要求辦公面積在100平方米以上。

當前，好租的這些增值服務以第三方合作為主，但是不排除未來有直接介入的可能，曲先洋透露，「如果有特別合適的類別，能解決行業痛點，好租可能會直接進入」。

如果說，創業大潮下越來越多的中小企業的不斷湧現，為好租的快速發展奠定了基礎，那麼此次國家隊的進入，為其從1到2的跨越提供了更多可能性。

- END -

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！