丹東調控的教訓：「蒜你狠」式炒概念下，跑的慢的人都成韭菜了
文｜葉書利
意料之中的調控來了：14日朝鮮邊上的丹東樓市發布兩年限售式調控。
A,「蒜你狠」式概念炒作已在樓市廣泛複製。
曾幾何時，因為貨幣超發下資金無處可去，於是市場上的遊資開始輪番炒作相關概念，從「蒜你狠」、「豆你玩」到「姜你軍」,再從「糖高宗」到「油你漲」、「蘋什麼」等接力不斷。
自從2019年930調控後，導致樓市中的價值高地，如一線城市、環一線及強二線被按住後，市場上無處可去的遊資，開始在樓市複製「蒜你狠」式的概念炒作：從唐山、秦皇島、海南，直到現在的丹東等。
「蒜你狠」炒概念式炒作的手法如下：找一個有炒作概念，且過去數年未漲的城市，然後集中一些資金，聯手當地政府、開發商及中介、媒體，以一個概念快速炒作，當大量小白們衝進去把當地房價炒高後，坐莊的人順手拋房走人，留下大量的小白式跟隨者做韭菜。
唐山便是一個縮影：近期壹書生一個投資了唐山的朋友，在已認識到自己的韭菜身份後準備賣房，其在曹妃甸的房子在一個月內接連降價三次，降價幅度達20萬，不但未賣出去，更令其感到後怕的是，根本沒有意向買方打電話詢價。
近期中國證券報發了一個炒房的爆文《一個炒房者自述：我是怎麼在9個月把房價炒高兩三倍的？》，該文詳述了炒房團聯手當地中介、開發商及當地政府，是如何把一個小城的房價迅速炒高的。
值得注意的是，當年的「蒜你狠」，一些短炒短進的人，也有發財者，但跑的慢的跟隨者最後都成了「蒜你慘」。今天在樓市中的「蒜你狠」，大量的小白式跟隨者也必會變身成被待割的韭菜：高位站崗。
B,炒概念式炒房下，大量的三四五線城市的房價走向與城市價值基本面背向而行。
以丹東為例，在房價被「蒜你狠」式炒作之下，丹東的人口卻在持續下降中：2017年年末的丹東總人口為235.2萬人，人口增長率是-0.26‰。實際上，從2010年到2016年，丹東人口持續減少，流失了28%。與人口流失相比，更為嚴重的是丹東表現出較為嚴重的老齡化態勢。截至2016年底，60周歲及以上戶籍老年人口超過20%，高於全國16.7%的平均水平。
與人口增長呈現負增長類似的是，丹東近年的GDP增長率一直在遼寧全省的倒數中徘徊。
丹東房價的暴漲是時下中國廣大非環一線三四五線城市炒概念式炒房的縮影:人口增長與GDP增長皆面臨下滑壓力下，房價卻上漲中，這是扭曲的，也是不可持續的。
C,時下中國樓市的去庫存戰略，既未去了庫存，反而助推了房價泡沫。
自2015年中央經濟工作會議確定了中國樓市主基調為去庫存後，去庫存的路徑及邏輯如下：
去庫存的路徑如下：
第一，為了三四五線去庫存，2016年初通過降稅、錢鈔等方面先激活強二線、一線城市及政策重點區的環京的房價，以調動市場搶房的情緒；
第二，待強二線、一線城市及政策重點區的環京的搶房情緒調動至高潮迭起時，2016年930調控來了。目的意在通過調控將強二線、一線城市及政策重點區的環京樓市強壓住，以便將已被調動起來的搶房情緒強行向下擠壓。
第三，為了去庫存，除了調動熱點城市房價外，一線城市還通過控制土地供應及人口規模，從而強行將大量需求擠向三四五線去庫存城市；
第四，2017年春節後，鑒於龍頭的一線城市及環京樓市不太聽話，樓市熱度再起，於是2017年317調控來了，同時伴隨口號房住不炒。再一起將剛回籠的需求再次向下擠。
第五，三四五線去庫存城市，為了配合「只有漲價才能去庫存」的中國人特點，除了漲價去庫存外，還有意控制土地供應以減少供應量、通過棚戶區貨幣化改造以人為製造需求，因此供應減少，需求增加之下，強行通過行政力量使市場的供求關係弄緊張，以推動當地去庫存。於是2017年317調控後，大量非環一線的不知名三四線城市開始輪番領漲。
第六，經過2017年的去庫存，廣大三四線城市去庫存已接近尾聲，2018年全國兩會提出縣城去庫存，去庫存進一步向下擠。
如此操作之下，本來去庫存的廣大三四五線城市，不但未減少，反而增加了庫存，因為原有的樓市庫存只是從開發商手上轉到了個人買家手上，此外，在開發商手上的房賣出去後，當地政府通過賣地，又增加了一批新庫存。因此最後的結果是，當地的庫存反而增加了，而不是減少了。
在這個過程中，最開心的是賣地的當地政府，其次是開發商與炒一把概念就走的炒房團，最倒霉的人是跟隨而進的小白式外地投資客，最後成了接盤俠。
D,去年雄安後，現在購房應追跌，追漲已成最大的風險操作行為。
在此前的文章《時下的窪地在哪？已跌過且具有人口流入趨勢的城市裡!》中已警告過，去年雄安後，在房住不炒之下，房價爆炒地，必會引來更重磅的樓市壓制政策，以穩樓市。
且綜觀去年317調控以來的邏輯，可以看出，這一輪調控政策就是舞龍式調控，幾乎所有的城市都會跌一遍，很難有遺漏者：最有價值的城市，最先漲，也最先調控，且調控得更凶，因此也最先跌。相反，越沒價值的城市，越後漲，越後調控，因此樓市下跌的時間也越往後延，但中長期來看，會跌得最凶，且跌的時間最長。
切記，調控至今，別再追漲了，別再追概念了，是時候回到價值投資的軌道上來了：已跌過且具有人口流入趨勢的城市，才是時下樓市投資中真正的窪地所在。
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